在中国城市持续二十多年的快速发展史中，住宅小区开发一直是最重要的开发模式，尤其是进入21世纪以来，开发规模不断增加。近年来的各种数据显示，大型房地产开发项目，对当前的城市功能、城市形象以及城市结构、节能省地等新要求均有着非常大的影响。

　　然而，目前市场上出现的“大盘”多数只是原有居住小区的扩大，在规划思想、理念等方面并没有突破。对此，中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任委员开彦认为，对“大盘”项目所具有的城市属性认识不足，造成了单纯就小区论小区，缺乏城市整体观念的局面，是十分有害的。他表示，以“规模住区”替代“居住小区”作为称谓进行综合开发构建，更加符合房地产业的发展趋势，也为理论和实践层面提供了更加系统的研究空间。在刚刚结束的第四届中国人居环境高峰论坛上，中国建筑设计研究院副总规划师韩秀琦所作的《中国人居环境住区建设七大目标》的报告，引起了与会人士的广泛关注。有业内人士认为，此七个目标可说是站在实践基点上，对当前规模住区研究的一个前瞻性总结，对未来的规模住区发展具有重要的价值。

　　规模住区是新生活方式的空间载体

　　规模住区系指城镇成片开发、建设的居住新区。一般是开发项目规模较大，具备一定城市功能或配套机能的完整生活住区。此前，我国的住宅小区开发虽然一直是城市建设与发展的重要内容，但事实上已经形成了相对固定的设计与开发模式：无论是大城市还是小城镇，无论是上百万的大型住宅开发项目，还是区区几栋楼房，统统称作小区，统统按小区规格进行规划设计。

　　住宅小区开发模式在过去的十几年中占据了城市建设的主导地位，其以住区自身为核心、自成系统，较少考虑与城市其他功能协调的作法直接导致了住宅小区与城市机能的割裂，导致了城市形象千篇一律，住区缺乏活动，城市缺乏特色，生活不便，学校、文化设施与适当的商业设施等配套不足等。比较而言，规模住区要求建设开放的城市社区，人们生活其间方便、安全，有较为充足的就业岗位、较为完善的市政公用设施。此外，规模住区和城市要有互补联系，在规划设计上强调综合考虑居住与生活、工作、购物、文化、教育、休闲等多种要素。

　　在当今的人居环境领域内，普遍提倡的硬环境与软环境相辅相成的理念，以及节能降耗的发展方向，在规模住区的开发营建上也会被充分考虑。据开彦介绍，规模住区将通过对住区开发基础设施等人居硬环境建设，创造一个舒适健康、和谐宜人的社区人居软环境；通过精明增长方式，达到最大化合理利用资源能源、保护生态、减少污染、传承文化；将住区融入城市的整体规划与精细设计，提高城市机能配套水平，创建城镇居住生活新模式，为城市创造价值。“简而言之，规模住区可以说是一种和谐的、新的生活方式的空间载体。”开彦说，“它为城市居民们带来的也将是新的居住感受。”

　　规模住区的七个特色目标

    韩秀琦的“七大目标”报告，在论坛上很吸引人，结合全国各城市的多个住区案例，报告系统阐述了规模住区人居环境建设的总目标与建设要领，提出了规模住区开发构建所需具备的七个特色目标，同时提出七个目标的评估标准，令很多人都有耳目一新的感觉。韩秀琦表示，七个目标的内容可以说基本涵盖了住区人居环境建设的各个方面，既有人居环境硬环境的要求，也体现了人居软环境的追求，七目标彼此联系、各有侧重，以求得最终评价的全面、客观。

　　韩秀琦提出的规模住区的七个目标分别是生态、配套、环境、科技、亲情、人文、服务。

　　生态，是指生态规划先行，突出人与自然。住区区域应本着生态规划先行的原则，倡导住区与自然、住区与城市相融合，将住区融入到城市中，成为城市的一个细胞、一个环节。生态规划先行，首先要做到的是遵守城市规划对本地块的规划要求。生态规划评价因素包括：住区建设选址，地形地貌利用，基地保护利用，人工环境建设，周边环境协调关系等五方面。

　　配套，完善城市功能，创造城市价值。转变住区的“封闭式”管理模式，提倡“融入城市”的“开放式”的小区开发理念，以促进住宅小区与城市之间的和谐。配套评价指标因素包括：配套项目与住区建设同期进行，居民满意度高。与城市配套设施关系密切，住区与城市互补；配套完整，符合相关规定要求；市政设施到位，配置齐全。

　　环境，合理空间布局，构建宜居环境。规模住区人居环境建设，秉承“以人为本”的开发建设原则，以居住实态需求为目标，对人居环境合理性、实用性、舒适性、安全性有一个周到的考虑。特别是居住建筑设计套型内部居住性能，包括声、光、热和空气质量的改善和提高，具有重要的意义。环境评价指标因素包括：住区空间布局合理，环境优良；住宅内部功能齐全、布局紧凑、设施设备完善。居住空气质量良好；住宅声环境良好；住宅日照、光环境良好；住宅热环境良好。

　　科技，优化整合资源，引领品质升华。强调以被动式建筑设计和建筑设备系统主动节能设计为原理并采用计算机模拟技术，来实现高舒适度、定量节能、低成本和易行技术的综合效益。需要大力应用声、光、热、水、暖、电及空气质量等科技产品，使居住性能从本质上有一个大的飞跃。科技评价指标因素包括：节约能源、节约用地、节约用水、节省节材、污染防治等五方面。

　　亲情，突出人本关爱，体现社区和谐。随着人口老龄化时代的来临和人们需求层次的提升，需要我们在住区环境的营造中提供有利于公共交往的空间和场所，大力倡导“亲情住区”。人居环境的要求不仅仅体现在硬件设施上，更主要的体现在人文思想的建设上。亲情评价指标因素包括：住区空间围合感和凝聚力、居民活动和邻里交往的场所设置、无障碍设计等三个方面。

　　人文，提升住宅档次，传承居住文化。规模住区人居环境建设重视居住文化的城市情结，打造既有传统人居文化思想又能满足现代人生活需要的现代住区，既要把传统的居住文化和城市文脉传承下来，还要通过我们的建筑设计和规划设计，不断地创造新的为大众接受并喜爱的社区文化生活模式。人文评价指标因素包括：地方建筑文脉的传承、现代居住人文精神再创造两个方面。

　　服务，健全服务管理，保证物业增值。强调物业增值理念，是指通过规模住区设计理念、工程质量、物业管理来达到增值的目的。尽管物业品质在项目建设完成以后大体硬件环境条件已经固定，如物业地点、房屋的结构、空间形态和环境景观特征等已经不能改变，但是，对于文化建设、服务质量、环境卫生、社会风气等软件环境建设仍然可以通过主观管理来达到新的品质的上升，进而达到物业增值的目标。服务评价指标因素包括：社会化专业管理、完善的规章制度、完善的队伍建设等三个方面。本报记者 司林