物业公司嚷嚷着要涨物业费，南京市实施了近5年之久的《普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）》也将有所松动，涨价已不可避免。

　　物价、用工成本都在上涨

　　物业公司喊经营越来越难

　　江宁明月港湾小区物业公司的负责人最近有点心烦。虽然该小区的物业备受好评，但是当下菜价、肉价上涨，加上保安、保洁、物业维修等人员的工资也得适当上浮，物业公司也在考虑涨价。该小区业委会的一位负责人有些无奈，物业公司给的涨价理由很充分，以现在的物业费水平，物业公司困境不小，但不知道涨价能否让大部分业主接受。

　　记者走访了南京数个小区，当记者抛出上涨物业费的话题时，不少物业公司负责人都连连点头表示，经营的确越来越困难了。

　　江鸿物业的总经理俞鸿钧给记者算了笔账：以一个一万平方米的多层小区为例，至少需要5个物业服务人员才能保持正常的服务。而一个员工，如果管吃管住、缴纳基本的社保等，月花费大约在2500元左右，如此算来，这个小区一个月光人员工资这一项就至少花去万余元。折合一下，物业费最低要1元/平米才能保证不亏本。“这只是人员成本，而小区的绿化、设施设备的维护和管理，才是物业花大钱的地方。这部分加上去，物业费1元就亏大了。”俞鸿钧说。

　　银城东苑的物业公司负责人则介绍说，物业服务人工的工资占到总经营成本的七成以上，加之物价上涨，他们物业管理的成本大幅攀升。

　　记者调查发现，去年以来，物价上涨很快，很多物业公司都比较拮据，想方设法压缩成本。然而今年最低工资标准再次上涨，让这些物业公司不得不酝酿涨价。一位不愿意透露姓名的物业公司负责人告诉记者，该公司正在酝酿涨价，“一定要涨，如果业委会不通过，公司支持不了，只能撤出小区。”

　　物业费近5年都难涨

　　缘于业主常“封杀”喊涨

　　干了很多年物业服务工作的李凡告诉记者，2006年11月1日起至今近5年来，南京市开始实施《普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）》，采取“菜单式”物业收费标准。收费标准为：多层每月0.35元-1.25元/平方米，高层为每月0.7元-1.9元/平方米。业委会与物业公司“议价”，最终确定服务等级和缴费标准。然而实施5年中，不少物业公司想涨价都遭到了业主的“封杀”。

　　其实物业费“喊涨”早已不是新鲜事，李凡举例说，2007年初，作为“菜单式物业服务和收费”施行后的首个案例，梅花山庄的南京仁恒物业管理公司对照服务标准提出，多层的物业费由原来的月0.7元/平方米，调整为月1元/平方米；高层由原来的月1.2元/平方米，调整为月1.6元/平方米。当时仁恒物业给的涨价理由就是，以当时的物业费水平，公司是亏本经营。然而业主表示，涨幅太高，不能接受。2009年，万科金色家园也以亏损为理由对物业费进行调整，不少业主纷纷在网上发帖表示：“关于亏损的说法，没有经过有关机构的审计，我们不能接受。”

　　“物业费上涨，难之又难，因为居民肯定不愿主动接受。”李凡分析说，现在业主的交物业费意识已经在提高了，不是不给钱，但是服务如果不能令业主满意，自然就不愿意给钱了。很多业主都认为，自入住以来，物业公司的服务并没有什么提升，投诉一些问题，请物业上门维修，还经常拖拖拉拉，不少物业公司的服务态度不好，更让他们不能接受涨价。

　　在采访中，不少业主都表示能够理解物业公司经营上的困难，但还是倾向于选择不涨。得不到业主的支持，物业公司涨价计划就成了一纸空谈。

　　将开听证会调高物业收费标准

　　练好内功、质价相符很重要

　　面对物业公司不断“喊涨”的窘境，南京市住建委、市物价局经过大半年的市场调研，多次召集部分业主、物业公司进行座谈后，拟于近期对《普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）》内容进行修订完善，并适时召开听证会。小区业主可在参考新标准基础上与物业公司“议价”，自行选择服务等级和缴费标准。

　　“有的物业公司做一年，就得亏损十几万，最终导致的结果是小区面临被‘抛盘’。”相关负责人介绍，考虑到物业企业的管理成本急剧增加，物业服务行业面临前所未有的管理费用困境，所以考虑修订《普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）》。此次修订将综合考虑近几年收入水平提高、物价上涨等各种因素，但新标准还是只具备“指导价”意义，实际操作中，小区业主可在参考新标准基础上与物业公司“议价”。

　　更高的物业收费标准一旦出台，物业公司立即就可以上调物业费吗？“肯定不是，我们考虑引入第三方的监督机制，使得物业服务能做到‘质价相符’，让居民放心消费。”南京市物业管理办公室主任胡俊成表示，第三方机构的职责是根据开发商提供的物业服务等级，监督其收费标准是否与之相符，可以通过网上公示的方式让居民享有知情权。

　　在采访中，不少物业公司的负责人也提到了“质价相符”这个概念。

　　“不是说物业费不能涨，关键是要质价相符。如果物管服务跟不上，不但不能涨，反而还要降呢。”东南大学物业管理研究所所长黄安永说，南京物业费“议价”的目的就是要让物业服务更好。

　　“说白了物业服务就是花钱买享受。”李凡则建议，物业公司要通过提高服务质量、透明服务取得业主的认可。如果没有非常好的服务，业主进到小区、回到家没有感觉到物业服务很到位了，双方肯定会有矛盾。物业费上涨自然无法让业主们接受。“不是说你把小区弄清洁干净了、有人站岗就行了，物业服务也需‘练好内功’，做好服务设计，要让业主找到和其他小区不一样的‘家的感觉’，像家人一样善待业主，一些矛盾自然迎刃而解。”（黄勇）