调控的影响显然已经超出了绿城的意料。“今年我们销售比年初的预计要差。”绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年于8月29日业绩发布会上如此坦言。

中报显示，2011年上半年绿城及其共同控制实体和联营公司共有72个在售项目，总销售额为203亿元，同比下降7%；其中归属绿城集团权益为131亿元。这也意味着，上半年绿城仅完成全年550亿元销售目标的37%。寿柏年表示，完成全年销售目标有困难，但公司会争取在未来几个月争取更多的销售，“无意下调全年销售目标”。

“我们也很着急，希望卖快点，去化率能够高点。”寿柏年说。中报显示，今年上半年绿城新推楼盘去化率为53%，所有项目月度平均去化率为40%，远低于去年同期。而在今年下半年，绿城计划新推287万平方米可售房源。

“尽管下半年可售房源会有较大增长，但随着限购区域可能进一步扩大，下半年的去化率不见得会超过上半年，但公司会尽量争取好的业绩。”寿柏年如是说。

限购这道“坎”

限购成为绿城销售的最大阻碍。

由于绿城的住房产品普遍单价高、户型大，高总价决定了项目客群为中高收入人群。虽然这部分客群对价格并不敏感，但基本上已经拥有住房，限购政策直接导致购买力被限，进而影响到绿城大部分产品的销售。

而限购范围还有进一步扩大的趋势。8月25日，浙江省台州市明确提出楼市限购措施，台州成为本轮限购范围扩大的首个城市。据悉，绿城在台州有五个项目。

寿柏年透露，台州限购政策的出台对公司的销售确实有些影响。但目前绿城在台州的五个项目有两个基本接近尾声，另三个项目已经开始销售。“五个项目上半年的销售额约5亿元，大约占总销售额的2.5%，因此对公司业绩的影响不会太大。”

事实上，除台州之外，浙江大部分地区如杭州、温州、宁波等城市已经执行限购，其影响已经反映在上半年业绩当中。“其实也不差那一个地区，未来大部分地区可能都会被限购。”寿柏年笑称。

虽然饱受调控的影响，但绿城依然坚持不做大规模降价促销。“降价销售不是惟一的办法。”寿柏年称：“现在最大的困难就是限购，即便降价也不能保证销售。”不过他表示，绿城还是会坚持多销、快销、加快周转策略，“老盘快销，新盘灵活定价”。

除此之外，寿柏年表示，绿城还会不断地加大营销方式，提升产品品质，同时对客户进行精细化管理，圈层营销。同时减少拿地，希望通过不断的消化，把销售周期拉长。

“和2008年相比，我们目前的状况好得多。除了公司的情况比以前好，现在整个宏观环境也比2008年好。2008年所有人都没钱，但是现在社会资金相当充裕。”寿柏年说。

在绿城的理解当中，宏观调控并非对房地产的打压，调控、限购是为保障房大量投放市场争取时间。“我们相信限购只是权宜之计，总有一天交易主导权会还给市场。”寿柏年说。

负债率难降

销售差强人意，绿城最为媒体关注的负债也未见好转。

中报显示，今年上半年绿城净资本负债率较去年底上升31.2个百分点，至163.2%。目前绿城持有现金及银行存款97.5亿元，总借贷为350亿元，现金减少也直接导致净资本负债率有所上升。但绿城强调，今年的总授信额度600亿元中，仍有284亿元可用，“公司正致力实施严谨的资金管理制度，以确保公司持续发展”。

由于今年年初绿城曾表示要积极降低负债率，对于目前的数据寿柏年表示“很遗憾”。“由于调控的影响，我们的销售不如以前，同时为了保证资金流我们又增加了部分银行贷款，所以导致负债率进一步提高。”寿柏年如是解释。

寿柏年表示，公司还是希望经过一两年的努力能够使负债率降下来，毕竟对于目前正在进行发展转型的绿城来说，这并非是一个太健康的数字。

不过从相关数据来看，下半年绿城的资金链并不存在较大的风险。中报显示，绿城上半年增加452平方米建筑面积的土地储备，其中仅有201万平方米归绿城所有，需要承担111.6亿元中23.3亿元的土地成本，这将在一定程度上减轻绿城的资金运转压力。

为了减轻资金的压力，绿城开始在代建、合作开发及股权基金方面寻求突破。寿柏年表示，目前集团总销售额中约60%属于绿城，而未来代建收入或超过上市公司的收入。而在基金方面，今年8月绿城与平安信托及中信信托分别成立股权基金，总额度达到20亿元。

“下半年如果销售依然不理想，我们会减缓开工进度，保证现金流。”寿柏年说。

事实上，绿城上半年的开工面积比年初目标已经有所下调。中报显示，上半年绿城共有36个项目开工，总面积为266万平方米，比年初计划的487万平方米减少45%。

尽管上半年开工面积减少，但绿城表示，未来的可销售房源比较充分，目前仍有1300多万平方米在建面积，其中下半年将交付120万平方米。“现在还要看市场，假如市场能够好起来，我们会立刻加快工程进度。”寿柏年如是说。(梁嘉欣)