曾作琴委员：

您提出的“关于规范我区物业管理的对策建议”的提案，由自治区政协办公厅交由我厅主办，自治区高级人民法院会办。经我厅商自治区高级人民法院共同研究，现答复如下：

一、关于尽快解决县（市、区）住房城乡建设主管部门物业管理人员编制，理顺相关职权范围的问题

县（市、区）住房城乡建设主管部门物业管理人员编制不足，基层机构人力少、事务多是全区普遍面临的问题。我厅一直关注这一问题，并且多次向上级汇报和反映，争取支持。同时，我厅指导各市物业主管部门想方设法解决人手问题，明确各岗位职责，抓好日常监管，指导推行部门联动机制解决物业管理中的矛盾纠纷。但由于物业管理中的问题涉及的部门较多，编制问题仍需由自治区层面统一协调解决。

二、关于建立健全制度，完善配套法规的问题

2011年，自治区高级人民法院组织编写了《民商事疑难案件裁判标准与法律适用》一书（包含《房地产卷》《合同卷》《婚姻家庭卷》《物业管理卷》《交通事故卷》）。其中，《物业管理卷》充分利用法院在长期审判工作中积累的数量巨大的案件库，对物业管理各类纠纷案件中的新情况、新问题、新研究进行了汇总梳理和比较深入的分析讨论，提出此类件案的法律解决方案和思路，为法律实务工作者和物业管理服务从业者及理论研究者提供了有针对性的参考。

2012年11月30日，由我厅牵头修订的《广西壮族自治区物业管理条例》经自治区十一届人大第三十一次会议审议通过，于2013年1月1日实施。该条例依据《物权法》精神，结合广西物业行业的现状特点，对行业内反映的一些热点、难点问题的解决作出了规范。《条例》第三十四条明确规定，“建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用”、“物业服务用房建筑面积不少建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于八十平方米”，保障了小区物业管理用房的配备。

下一步，我厅将通过以下途径强化对物业服务企业的监督：一是推动建立行业诚信监管办法。今年我厅将组织人员开展物业管理行业诚信监管系统建设调研工作，了解和分析我区物业管理行业现状，结合外省监管的先进经验，制定出台我区物业管理行业诚信信息监管管理办法，通过建章立制推动广西物业管理行业诚信信息监管系统建设，加强行业监管。二是拓宽渠道强化事中事后监管。在推动建立物业服务企业资信管理制度的同时，改变物业专项检查的方式方法，优化检查项目标准，确保专项检查工作更全面真实地反映企业经营服务情况，并及时向社会公布，供业主在选择物业服务时参考；进一步指导行业协会加强自律，推行行业透明服务指导规范，引导企业加强与业主的沟通，及时公布年度服务报告、服务项目支出情况、小区公共设施设备维护情况等内容，供广大业主监督。通过主管部门监管、企业自律、业主监督相结合的模式，规范行业经营。三是推行物业服务等级标准。今年下半年我厅将指导行业协会组织专家研究制定物业服务等级标准并在行业内推广，在行业内明确服务标准，引导物业服务企业规范经营服务，业主明白消费并对企业的服务进行监督。

三、关于对我区前期物业进行规范化管理的问题

（一）前期物业管理招投标方面。一直以来，我厅严格按照《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律法规指导各市行政主管部门做好前期物业管理招投标工作。各市有关行政主管部门也在不断优化前期物业管理招投标的监管体系，如南宁市住房保障和房产管理局于2016年4月下发了《关于进一步规范南宁市前期物业管理招投标管理的通知》，对前期物业管理招投标的监管主体、招标代理机构、前期物业管理招投标的项目范围等作了规范和明确，保障前期物业管理招投标工作依法依规进行。

（二）物业管理收费标准化方面。2014年12月17日国家发展改革委颁布了《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号），放开了“非保障住房物业服务”等价格，即“物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用”已经放开，统一由市场来决定价格。为保证业主享受到“质价相符”的物业服务，我厅将在下一步指导行业协会草拟物业服务价格参考标准，供业主在选择物业服务时有所参考。

（三）房屋没有装修前按50%征收物业管理费方面。物业服务是物业企业依据服务合同对整个小区的公共部位、公共设施设备进行管理和维护，根据《物权法》第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”，业主在接收房子后，即使不立即入住，但是已经享受到了物业服务企业对其享有的小区公共部位、公共设施设备的服务，因此如果允许接收房子后未及时入住的业主不交或少交物业物业费，一是不符合法律的规定，二是会影响到物业服务企业提供的正常的物业服务，三是对已经入住并全额缴纳物业费的业主来说有失公平。因此，《广西壮族自治区物业管理条例》第三十八条明确规定，“自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位承担；自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用”，据此，业主办理了收房手续后，应当依法依合同约定全额缴纳物业费用。

（四）前期物业合同规范化方面。住房城乡建设部（原建设部）于2004年9月6日就颁布了《前期物业服务合同（示范文本）》，一直以来对业主和物业企业签订前期物业服务合同具有一定的参考。但是，随着物业行业的发展，该示范文本难以解决新情况、新问题，我厅将积极向上级部门汇报，建议及时修改和出台新的《前期物业服务合同（示范文本）》。今年下半年我厅将推动和指导行业协会与消费者权益保护协会共同出台物业服务合同范本，供业主与物业服务企业在签订服务合同参考，明确双方的权利义务，避免“霸王”条款。

（五）严格房屋设施的验收把关方面。2010年10月14日住房城乡建设部颁布了《物业承接查验办法》，指导物业服务企业在承接项目时要做好项目设施设备的查验工作。2011年3月24日，我厅配合住房城乡建设部在南宁市召开了中南片区物业承接查验办法宣贯班，全国各省区约300多人参加了宣贯大会，我区各市100余名物业主管部门骨干参加了培训学习。为了保证《物业承接查验办法》得以贯彻落实，我厅从2012年开始开展物业专项检查，将物业服务企业是否开展物业承接查验工作作为检查的重点之一，督促和指导物业服务企业开展好物业承接查验工作。通过近几年的推动，我区物业服务企业对承接查验工作逐渐重视，在2016年的“区优”评比和物业专项检查中，受检查的绝大部分物业服务企业都开展了物业承接查验工作。在下一步的工作中，我厅将继续通过开展“区优”“宜居小区”等行业内的评比活动以及物业专项检查，进一步督促指导物业服务企业将项目查验工作作为承接项目的常规工作，规范承接查验流程，分清管理责任，更好地为小区业主服务。

四、关于由街道、社区组织指导成立小区业委会，充分发挥业委会参与小区管理作用的问题

《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《广西物业条例》）第四条规定，“乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷”，街道办事处可以根据工作需要指导和安排居委会具体落实指导成立小区业主大会的相关工作。

我厅非常赞同建立社区组织、业委会、物业企业相互联动的机制，共同维护小区的和谐稳定。目前与成立业主大会工作相关的法律法规主要有《物业管理条例》（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订）《广西物业管理条例》（2012年11月30日自治区九届人大第三十一次会议修订）《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）等，对业主大会成立的条件、程序都作出了明确的规定。如要简化相关程序和材料，还需待上位法作出相应的调整。

五、关于创新管理和服务方式，搭建符合我区物业管理实际的行业发展平台，促进可持续发展的问题

 物业管理活动涉及的范围很广，需要政府多个职能部门加强监管。我厅非常赞同与物业管理相关的职能部门能够按照工作职能严格监督业主、物业服务企业履行各项义务。《广西物业条例》第三条第二款明确规定，“公安、民政、司法行政、城乡规划、环境保护、价格、城市管理、工商行政管理、质量技术监督等有关部门按照各自职责做好对物业管理活动的相关管理和服务工作”。下一步，我厅在对行业的日常监管中，将加强与其他各职能部门之间的沟通协作，形成多部门联动的监管机制。

六、关于设立联调工作室和物调委，调解物业管理纠纷的问题

目前，我区已有一些城市的行业协会建立了物业矛盾纠纷调解委员会，专门负责对业主和物业服务企业之间矛盾纠纷的调解工作，这是一个很好的尝试，我厅也在关注这类工作开展的效果，如条件成熟，我厅将在全区范围内推广。关于设立物业管理纠纷联调工作室的建议，我厅非常赞同，下一步我们将指导行业协会积极与法院联系，对外省的经验做法进行调研，推动物业管理纠纷联调工作机制的建立。

七、关于充分发挥居（村）委会主导作用，帮助小区完善自治机构的问题

根据《广西物业条例》第四条的规定，村委会、居委会主要负责协助乡镇人民政府、街道办事处做好与物业管理相关的工作。居委会作为基层群众性自治组织，在宣传国家政策、调解邻里纠纷、维护社区稳定等方面发挥着重要的作用，如何充分发挥居委会的先天优势，指导居委会参与对业主、物业服务企业履行合同的监督，业主与物业服务企业矛盾纠纷的调解、业主自治等工作，可由街道办事处根据工作需要对居委会进行相应的指导。

衷心感谢您对我区住房城乡建设事业的关心和支持。

广西壮族自治区住房和城乡建设厅

2017年6月26日