桂建函〔2018〕445号

唐劲松委员：

    您提出的“关于加强对房地产开发商‘精装修’商品房监管的建议”，由自治区政协办公厅交由我厅单独办理。经研究，现答复如下：

    您提出的关于加强对房地产开发商“精装修”商品房监管的建议我们正在落实。

    一、关于建立“精装修”商品房质量监管机制问题

    装饰装修是建筑的一个分部工程，房地产开发商在报建时房屋设计有精装修内容，就已纳入监管范围，对于纳入监管范围的精装修，我厅将按有关的法律法规进行监管，并按照《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》和有关的设计、验收标准进行验收。

    为进一步提升我区住宅工程质量水平，2017年3月，我厅出台《全区住宅工程质量满意度四年提升专项行动方案》，成立全区住宅工程质量满意度四年提升行动领导小组，负责组织、指导、监督、协调全区住宅工程质量满意度四年提升专项行动。同时，建立了广西住宅质量问题投诉公众号和网上投诉举报通道，让群众可以直接通过手机就能上传照片投诉住宅质量问题，投诉的问题直接反馈到建设单位。对存在质量问题较多、较严重的住宅工程我厅将予以曝光，同时曝光相关责任单位和责任人信息。此外，我厅指导广西建筑装饰协会成立了消费维权联系点，对住宅装饰装修的质量问题投诉进行协调和处理。

    为加大政府的引导和监控力度，我厅指导广西建筑装饰协会起草“全装修”商品房的设计标准和质量验收标准，目前仍在起草过程中。南宁市城乡建设委员会目前正在进行精装房的工程质量监管办法调研、草拟工作，将通过出台监管办法，对业主及开发商的装饰装修行为加以约束。我厅将根据南宁市的调研、起草情况进一步在全区推行。

    二、关于推行销售“精装修”商品房的统一合同文本问题

    近年来，住房城乡建设部相继出台商品住宅装修实施细则及合同范本。2002年7月，住房城乡建设部印发《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号，以下简称《细则》），《细则》分为导则、装修管理、装修设计、装修实施四部分内容，对商品住宅装修一次到位全过程实施引导，对装修材料选择、质量检查等环节提出了具体要求。2008年，住房城乡建设部出台《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔2008〕133号），明确提出要制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或实行菜单式装修模式，分步实施，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。2014年，住房城乡建设部出台《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171，以下简称《文本》），其中第七章第十六条第三款“装饰装修及设备标准”，对商品住房装饰装修主要材料、设备的品牌、产地、规格、数量等内容及保修责任和质量担保进行了约定。以上文件我厅均进行了转发，并对相关文件进行解读和宣传，特别是出台《文本》后，我厅开展了全区商品房买卖合同（预售）示范文本工作培训，对示范文本的条款进行了解读。

    目前家装市场存在的普遍问题是：合同条款简单，双方当事人没有明确的责任约束，消费者缺乏对法律法规知识和对装饰装修专业技术标准的了解，以致在质量、工期、成本等方面出现问题，导致纠纷不断。为更好地规范家庭居室装饰装修行业的交易秩序，平衡合同双方当事人的权利义务，维护消费者的合法权益，我厅委托广西建筑装饰协会制订了《广西家庭居室装饰装修施工合同示范文本》（2017年版），计划于2018年8月印发。

    三、关于引入第三方委托监理问题

    对于已按程序办理施工许可手续的精装房项目，在报建时就已实施监理制度，不存在请第三方监理的问题。住房城乡建设部已出台文件建立工程质量终身责任制，装饰装修工程的建设、施工、监理、设计和勘察等参建各方均应在住房城乡建设主管部门的监管之内，参建各方就其合同内容担负相应的工程质量保修责任，参建各方项目负责人负工程质量终身责任。而对于由业主委托开发商装修的情形，是否委托第三方监理，完全由开发商决定，目前尚未有法律法规要求必须委托监理。对于手续齐全的精装项目，监管部门会进行质量监督抽查和竣工验收监督，对存在的问题将责令改正或者进行立案处理。

    四、关于对“精装修”商品房实行实体样板房备案审查和证据固定制度问题

    目前，国家针对“精装修”商品房样板房方面的法律法规相对较少，仅在《商品房销售管理办法》第三十一条明确：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”办法并未强制要求商品房销售需向购房者提供样板房，“精装修”商品房的交付标准一般在合同中进行约定。下一步，我厅将督促指导各市加强房地产市场监管，推动精装修房源方面立法，保护购房者的合法权益。

    五、关于要求开发商对精装房（成品住宅）强化工程质量保修问题

    我厅制定的《全区住宅工程质量满意度四年提升专项行动方案》中已明确提出要求：一是加强住宅工程使用阶段监督管理，要求各级房地产主管部门应加强对住宅工程使用阶段的监管，加大对住宅工程质量保修、设备和设施的维护以及物业管理等方面的监管力度；二是加强配套工程的监督管理，通过制定并落实商品住宅交付前配套设施的质量监督和验收管理办法，规定建设单位交房前必须完成配套小区环境、水电、煤气管道、有线、通信等的专项验收，验收时必须通知相关行政主管部门；三是进一步理顺和明确建设、勘察、设计、施工、监理、检测、造价等单位的质量责任，积极开展工程质量潜在缺陷保险试点，探索对建设工程质量责任采用工程质量保险的，不再缴纳建设工程质量保证金的方式，充分发挥保险的第三方风险控制作用。目前，我厅已开发完成广西建设工程质量安全监督信息管理系统，在所有项目信息录入信息管理系统的前提下，可以将项目主体结构验收时间、装饰装修分部及其下的子分部验收时间、逐套验收时间、竣工预验收时间、竣工验收时间设为监督信息系统的必报内容，监督机构可以有针对性地加强对房屋装饰装修阶段的监督抽查。此外，近年来，我厅积极指导各市建立和完善房地产企业诚信系统建设。2016年10月，我厅转发住房城乡建设部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（桂建房〔2016〕31号），要求各市严厉查处房地产市场违法违规行为，对违法违规行为及时依法严肃，并视情节轻重公开通报或列入严重违法失信房地产开发企业名单等。

    二、下一步工作打算

    您提出的建议和意见对我厅今后工作的开展具有很好的指导意义，我们将积极采纳您的意见，在下一步工作中主要做好以下几个方面：

    （一）推行住宅全装修。我厅将认真贯彻落实国家决策部署和住宅全装修的文件精神，支持和鼓励房地产开发企业实行住宅全装修，加强监管促进房地产市场平稳健康发展。

    （二）加强住宅装修监管。我厅将继续推进住宅装修一次到位工作，加快制定住宅全装修技术标准和规范，加强商品住宅全装修监管，稳步推进住宅全装修，保持房地产市场平稳健康发展。

    （三）深入推进建筑市场诚信体系建设。全面实施建筑业企业及其人员的诚信评价，营造全行业“守信激励、失信惩戒”的氛围。

    （四）进一步强化装配式建筑推广和宣传力度，提升城市新建全装修装配式建筑成品房面积比率。通过新闻媒体的宣传、政府门户网站的信息推送、召开技术交流会、现场观摩会等方式，积极宣传我区装配式建筑推进政策措施、典型案例和成果等相关知识，提高公众对全装修装配式建筑的认知度。

    感谢您对我区住房城乡建设事业的关心和支持。

广西壮族自治区住房和城乡建设厅

2018年8月2日