自治区建设厅副厅长姚鸿业
（2003年8月8日）
同志们：
2003年全区住宅与房地产管理工作座谈会今天在这里召开，这次会议的主要任务是，学习贯彻党的十六大以及全国住宅与房地产工作会议、全国物业管理工作会议和全区建设工作会议精神，总结2002年及过去5年我区住宅与房地产工作，分析当前我区住宅与房地产业所面临的形势和任务，研究部署我区今年住宅与房地产工作。下面，我就2002年及5年来全区房地产工作做一个简单的回顾，并就2003年我区住宅与房地产工作谈几点意见。
一、2002年及五年来住宅与房地产工作的简要回顾
2002年全区房地产行业全面贯彻“三个代表”重要思想，在建设部和自治区党委、自治区人民政府的领导下，紧紧围绕促进住房消费、加强宏观调控、规范市场行为等工作重点，同心协力，真抓实干，促进了住宅与房地产业持续快速健康发展，为改善居民住房条件，拉动经济增长发挥了重要作用。
（一）住宅建设和房地产开发保持健康发展态势。
2002年，我区房地产开发投资持续保持强劲的增长势头。全年房地产开发建设完成投资74．43亿元，同比增长33．9％；商品房施工、竣工建筑面积分别为1289．04万平方米和351．36万平方米，同比分别增长35．6％和6．2％；商品房销售建筑面积325．65万平方米，经营收入62．63亿元，同比分别增长9．7％和16．4％；在商品房销售中，个人购房已完全占据市场主体。全年销售给个人的商品房311．07万平方米，同比增长16％，个人购房已占全部商品房销售的比重由上年的90．4％上升到95．5％；今年上半年尽管受到“非典”疫情的影响，但我区的房地产业仍保持迅猛的发展势头。据初步统计，1-6月全区房地产完成投资额46．51亿元、与去年同比增长36．2％，其中住宅28．33亿元、同比增长26．8％，施工面积1255．7万平方米、同比增长51.5％，其中住宅1008．42万平方米、同比增长51.2％；新开工面积495．44万平方米、同比增长110％，其中住宅454．4万平方米、同比增长120％；竣工面积140万平方米、同比增长70％，其中住宅125万平方米、同比增长75％；商品房销售面积150万平方米、同比增长57．1％，其中住宅134万平方米；商品房销售额28亿元、同比增长60％，其中住宅23亿元、同比增长72％。房地产开发企业在注重开发规模的同时，在项目规划、工程质量、环境建设、平面户型、销售价格、物业管理等方面更加重视以人为本。如中房南宁公司开发的翡翠园作为广西目前唯一的康居示范工程，已通过建设部评审，项目正在建设中。根据建设部的布置，我们认真抓好房地产开发企业资质年检和新办企业的审批工作。按照《城市房地产开发企业经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》，我们对全区房地产企业进行了资质年检，重点检查开发企业开发项目情况、人员情况以及资金到位情况。全区年检合格的房地产企业有627家，全年共审批新办开发企业310家，目前，全区有资质的房地产开发企业共1748家。为了简化行政审批程序，提高办事效率，去年，我们把四级房地产开发企业资质审批权限下放到各地、市。
（二）整顿规范房地产市场。
为贯彻落实建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等7部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》精神，去年我们把工作重点放在整顿和规范房地产市场秩序工作上。一是制定工作方案。国家7部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》下发后，我们及时会同自治区计委等有关单位制定了《整顿和规范房地产市场秩序工作方案》，并经自治区人民政府转发各市（地）实施。二是加大宣传力度，广泛宣传，全面动员。通过电视、广播、报纸等多种形式向老百姓宣传整顿和规范房地产市场秩序的目的意义。南宁市充分利用电视、广播、报纸、网上发布等形式进行宣传，设立投诉电话，对群众投诉和反映的问题一一进行调查处理或书面、口头答复。玉林市也设立了举报箱，公布了举报电话。南宁地区各县利用媒体、上街设点、发放资料等形式进行宣传，共设27个宣传点，发放资料33567份。三是突出重点，全面排查。各市（地）严格按照自治区的工作方案的安排，采取按职责分工各部门单独检查和联合检查相结合的方法，对本地区房地产开发建设过程中，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等突出问题进行了重点检查。南宁市创新管理方式，采取联合办公、管理与执法相结合的方式进一步规范房地产交易市场。去年，南宁市专门召开了南宁市商品房预（销）售市场整顿工作会议，督促各开发企业开展自查自纠，房管部门与工商部门设点联合办公，加大执法检查力度，给开发企业和施工企业发放《自查自纠情况调查表》210份，收回183份，自查不存在问题的项目109个，自查存在问题并已做自纠的项目26个。北海市抽查43个在建小区，发现使用“野马”施工队伍的有37个，占86％；有违法违规建设行为的36个，占83．7％。贵港市以平南“10．11”民房倒塌事件为典型，在全市范围内开展拉网式的住房建设质量大检查，整顿和规范房地产开发建设的规划、审批、管理、监察制度，落实规划、管理、监督责任制。在各市（地）自查的基础上，我们于去年10月25日至11月1日会同自治区经贸委、国土资源厅、工商局等组成自治区检查小组，先后对南宁市、邕宁县、南宁地区、横县、宾阳县、贵港市、平南县、北海市、合浦县等进行了抽查。自治区检查组通过听取汇报，查阅有关资料，实地检查等方式对19个已建和在建项目进行了详细的检查。据不完全统计，全区共检查了407个项目，处罚和处理66个有问题的项目；检查646家开发企业，处理和处罚66家开发企业；检查了房地产企业和中介机构发布的广告1249条，清理和处罚25条虚假或内容不实的广告；检查中介机构124家，取消6家，处罚8家。通过整顿，我区房地产市场进一步规范，有效地推动了我区房地产市场的持续快速发展。
（三）物业管理工作取得新进展。
去年以来，我们主要抓了以下几方面的工作。一是加大对《广西城市物业管理条例》宣传的力度，通过新闻媒体、开发公司、物业公司等广泛宣传物业管理的目的、意义，为促进我区的物业管理上新水平打下基础。二是强化物业管理企业资质管理，加强物业管理人员上岗培训工作，在新建住宅小区中大力推行物业管理，同时在旧住宅小区中努力创造条件开展物业管理工作。目前全区已有物业管理企业260多家，从业人员达到1万多人，接管物业面积1100多万平方米。三是组织建设行政主管部门、开发企业、物业管理企业到广东学习考察。在厅长郑应炯带领下，共组织80多人到广东省的广州市、深圳市、中山市等地学习考察，借鉴发达地区的先进经验，为提高我区物业管理水平打下了基础。四是继续开展创区优、国优住宅小区评比活动。对全区申报评优的16个小区进行了实地考评，达到区优的住宅小区物业管理有11个，自治区建设厅已下文表彰。
（四）加强房地产评估机构管理。
我们对房地产评估机构的资质严格审批，到目前全区已有评估机构80家，其中一级1家，二级18家，三级16家，临时资质45家。同时我们加强对评估机构的管理，大多数评估机构树立起自我约束，自我发展的良好意识，在评估中做到科学、公正、合理。
（五）房屋拆迁管理制度进一步完善。
一是贯彻实施新的《城市房屋拆迁管理条例》。去年，我们在《城市房屋拆迁条例实施细则》（草案）的基础上，认真听取各地、市的意见，进行反复修改后已按程序送审，现已经自治区人民政府第十届第七次常务会议通过并于2003年9月1日起实施。二是强调各地拆迁主管部门要严格依法进行城市房屋拆迁，严把拆迁许可证审核发放关。我们于去年10月召开了全区房屋拆迁工作座谈会，总结了近年来全区房屋拆迁工作，交流经验，讨论房屋拆迁工作的热点难点问题，布置了今后的工作。三是做好新、旧《城市房屋拆迁管理条例》衔接工作，及时处理和化解社会矛盾，有效地维护了社会稳定。去年我们接待南宁市、柳州市、桂林市、玉林市等地的拆迁户200多人次上访。
（六）白蚁防治工作逐步规范化。
去年5月中旬，我们在柳州市召开了白蚁防治专业委员会会议，会议总结近年来我区白蚁防治工作取得的成绩，对今后加强白蚁防治工作提出了具体要求。同时举办了第六期白蚁防治岗位培训班，邀请区内外白蚁防治专家进行授课，提高了白蚁防治人员的素质，进一步加强了行业管理，促进了白蚁防治工作逐步规范化。
（七）抓好房地产管理人员的培训工作。
为了提高房地产管理人员素质和依法行政能力，去年我们先后举办了物业管理人员、房地产估价员、房地产估价师、房地产经纪人、房地产产权产籍管理人员、白蚁防治等各类培训班9期，共培训人员2000多人。经过培训，从业人员的基础知识、业务素质、实际操作技能普遍得到提高。
过去的5年，我区住宅与房地产业取得了显著的成绩，归纳起来，主要有：
——房地产业成为新的经济增长点。5年来，我区住宅与房地产一直持续快速健康发展，房地产开发投资持续保持稳步增长势头，已成为拉动全区投资增长的主要动力之一。1998至2002年8月，全区房地产开发建设完成投资额171．75亿元，商品房施工面积2609．2万平方米，商品房竣工建筑面积1168万平方米，商品房销售房屋建筑面积743．7万平方米。
——城乡居民居住条件明显改善5年间，我区城乡居民的居住面积分别由16平方米和20．5平方米，提高到20平方米和25平方米。
——住宅市场体系不断完善。5年间，我区以培育市场为重点，积极贯彻落实国家出台的一系列政策，降低存量住房入市“门槛”，存量住房交易日趋活跃，房屋租赁市场逐步规范，有效带动了商品房销售，初步形成了存量与增量联动、买卖与租赁并举的局面。
——物业管理逐步规范。经过5年的努力，《广西城市物业管理条例》已于2001年经自治区人大批准实施，为我区规范物业管理创造了条件。目前全区已有物业管理企业260多家，从业人员1万多人，接管物业面积1100多万平方米。全区有18个住宅小区（大厦）获全国城市物业管理示范、优秀住宅小区（大厦）称号，有50个小区（大厦）被评为全区物业管理优秀住宅小区（大厦）。
回顾过去的5年，在肯定住宅与房地产工作取得成绩的同时，也应看到发展中还存在一些亟待解决的问题：一是房地产开发违法违规现象依然存在。土地手续不完善，仍有“化整为零”用地和擅自改变用地性质的现象；以合作开发、联合开发的名义，在集体土地上搞开发；擅自变更规划设计方案，未取得开工许可证擅自开发建设，无证越级开发等等。二是虚假广告，违规销售。虚假宣传，虚假承诺，欺骗消费者；商品房预售行为不规范，未取得预售许可证就开始销售，或者变相销售收取定金。三是商品房存在质量问题。商品房质量不高，质量事故时有发生，质量投诉居高不下，影响了群众的居住安全和社会稳定。四是房地产中介机构行为不规范。有的中介机构利用虚假信息骗取“中介费”，出具不实的评估报告。五是物业管理行为不规范，物业管理发展困难。许多物业企业管理水平低，配套设施不完善，处理问题的能力不高，服务与收费质价不符，影响了物业管理的进一步发展。六是职能部门与管理部门相互协调不够好，在实行地块拍卖、收费问题等方面，难以形成有效的制约机制。七是房地产企业群体过大，房地产企业规模过小，影响了全区房地产开发整体水平的提高，八是房地产发展不平衡，尚未形成广西区域的产业聚集规模效应。这些问题，都有待我们今后认真解决。
二、2003年住宅与房地产工作重点
2003年全国和全区建设工作会议明确把“引导房地产理性投资和消费，大力发展面向中低收入家庭的经济适用房建设”作为2003年建设工作主要任务，指出“培育住房消费、发展住宅建设，仍然是当前乃至今后相当一段时期住宅与房地产业的中心工作”。按照上述部署，半年多来，我们一直围绕整顿和规范房地产经济秩序，进一步开放和搞活二级市场、加强物业管理等方面做工作，也取得了一定成效，今后几个月，需要重点抓好以下几方面工作：
（一）加快住宅结构调整，完善住房供应体系。
按照宋继东厅长提出的“掏袋子，建房子，拉内需，促发展”的思路，加强对全区房地产业发展目标预测分析，对全区住宅建设量和房地产发展布局做出客观、科学、准确的预测、评估，调整房地产开发结构和产品结构，促进住宅总量持续增长与住宅建设质量的提高，保证全区住房建设适应社会不同阶层的实际需要。要坚持结构调整和制度创新，进一步完善住房供应体系，以满足中低收入家庭的住房需求为出发点，加快建立住房新体制。
住房新体制要求建立与之相适应的住房供应体系。要根据不同收入家庭对住房消费的不同需求，建立以经济适用住房为主的多层次的住房供应体系，形成商品住房、经济适用住房和廉租住房的合理供应比例。要突出抓好经济适用住房建设，继续落实各项优惠政策，把实行土地划拨、税费减免、成本及利润控制等政策落实到位。经济适用住房的销售对象是中等偏低收入家庭，要明确政策，严格规范销售对象。实行保本微利出售，确保经济适用住房性质不变，确保经济适用住房的低价位高质量。要加快建立廉租住房制度，形成住房社会保障网络，切实解决城市贫困家庭的住房问题，维护社会稳定。结合城市扩容提质、旧城改造、拆迁安置，拓展城区住宅建设市场。要加大招商引资力度，积极引导房地产开发投资，拓展商品住宅市场。
当前住房需求已经从单纯数量型需求向数量、质量并重型需求转化；住宅的竞争也已从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争。尤其是随着住房二级市场的进一步开放，居民换购住房的积极性主要靠新建住宅的产品创新来调动。科学的规划方案，合理的平面布局，周密的配套条件，合适的住区环境，节能的设施设备，高科技含量的物业管理等越来越为购房者重视。因此，在住宅建设中，要切实讲究品位、质量，满足新形势发展的需要。
（二）进一步培育住房消费，搞活房地产市场。
要下大力气搞活住房二级市场，各级房地产产权交易部门要大力推进住房二级市场与商品房市场的联动。要进一步理顺流通环节，畅通交易渠道，规范运作程序，促进住房二级市场的活跃。要尽快解决二手房上市手续繁琐和制约房改房上市的因素，取消不必要的审批，进一步降低入市“门槛”，简化办事程序，落实收益分配政策，争取住房金融支持，推动已购公房上市交易，调动居民卖旧房买新房的积极性。要积极培育和发展房屋租赁市场，积极推行指导租金制度，使指导租金与租赁税收征管相结合，要以租赁合同登记备案为重点，加强部门协管，房管部门要主动与公安、税务、工商、计生等部门协作，采取联合办公、相互把关等措施，形成协管机制，规范房屋出租行为。要下大力整顿房地产市场秩序，把搞活市场与规范市场相结合，使市场“活而有序”，住房消费服务环境得到明显改善。要进一步规范商品房销售行为，加大对商品房销售活动的监管，积极推广使用《商品房买卖合同文本》。加强商品房预售审批管理，积极推行按套销售。严格市场准入和清出制度，健全法制，严格执法，打击违法违规和欺诈行为，切实保护购房者的合法权益。要加快房地产中介机构经营机制转换和中介服务诚信体系的建设，加强行业自律和政府监督管理，加大对违法违规中介机构和中介从业人员的执法力度。继续深入开展“放心房”和“放心中介”承诺活动，使老百姓真正能够放心地买房和放心地接受中介服务。积极拓展住房消费服务，积极推广房屋置业担保、房屋置换和电子商务等新的消费服务，发挥其在培育住房消费热点中的作用，为房屋买卖、房屋租赁提供全方位服务。要大力发展个人住房消费信贷，研究制定有关期房抵押，抵押房产再转让的政策措施，简化贷款手续，方便消费者借贷，满足住房消费需求不断增长的需要。
（三）加强房屋拆迁管理。
积极做好房屋拆迁管理工作。首先，要坚持依法拆迁，依法管理。加大新的《城市房屋拆迁管理条例》和我区《城市房屋拆迁条例实施细则》的宣传力度，做好新旧政策的衔接工作，并结合本地实际情况，抓紧制定配套的政策和补偿安置办法与标准，要按照新条例规定的原则，认真研究新批项目的补偿安置方案，及时认真地做好拆迁纠纷的裁决工作，确保拆迁工作的顺利进行。其次，规范拆迁行为，严格拆迁资质审批，严把拆迁许可证审核发放关。第三，要简化办事程序，提高办事效率。推行一条龙服务，一个窗口管理，提高管理和透明度，所有拆迁审批工作都要有明确的办理程序、工作时限，并对外公开，接受社会监督。第四，要加强对市、县拆迁工作的指导，建立健全管理机构，规范拆迁行为。第五，要及时、妥善处理遗留问题，认真做好信访工作，及时处理和化解社会矛盾，消除不稳定因素。
（四）积极推进物业管理规范发展。
新建住宅小区要一步到位实行专业化物业管理，已建成的住宅小区和单位、企业自管房要逐步推行物业管理，建立长效管理机制。今年物业管理工作要围绕规范发展这一目标，重点抓好以下五个方面工作：一是要认真贯彻落实国务院新出台的《物业管理条例》，通过加大政策宣传力度，进一步增强业主在物业管理中的责任意识，强化“谁受益、谁付费”的物业管理消费意识，强化物业管理中的合同意识，着力营造物业管理的社会环境，促进行业良性循环。二是要结合整顿和规范市场秩序工作，清理整顿物业管理企业，把好物业管理企业资质审核关，规范主体经营行为。建立开发企业商品房维修基金归集和监管制度，继续抓好物业管理从业人员岗位培训，实行持证上岗。要加大执法检查力度，对一些不按章操作，不依法办事造成恶劣影响的企业予以取缔。三是努力培育物业管理市场，大力推行市场竞争机制，通过招投标方式选择物业管理企业，把公平竞争、优胜劣汰作为提高行业整体水平的重要机制，积极扶持一批具有良好品牌的物业管理企业，发挥其在行业中的示范带动作用，也使一些实力弱，竞争力不强的物业管理企业在市场竞争中淘汰出局。四是会同有关部门研究物业管理消费货币化政策，提高职工的物业管理消费支付能力，同时对广大居民进行物业管理消费货币化的宣传教育，进一步树立广大居民的物业管理消费意识。
（五）努力提高政府管理和调控市场与行业的能力和水平。
一要加快职能转变，从以往过多的行政审批事务性工作中跳出来，减少程序性审批，加强事后监督，强化市场监管，把工作重点转到制订发展规划、市场监测、调控市场、提供社会保障上来，集中精力行使好房地产经营管理、行政管理、行业管理和社会保障职能，加强对市场的监督工作，加强对市场的宏观调控。
目前全国对房地产业占主导的看法是总体上是健康的，但一些地市也存在“偏热”，必须引起各地的重视和关注，特别是在建面积多、出现空置房多的地方。从经验来判断，现在我区正处在房地产业发展周期的快速上升阶段，存在过热的可能。同时考虑到广西的经济波动与发展周期波动往往要慢半年至一年的特点，因此在宏观调控上不能一刀切，要“循序渐进，小步微调，区别对待”，对可能出现过热苗头的地区，要慢慢压缩，从审批和银根这两手（行政和市场）逐步紧缩，对逐渐升温的地区要继续让其发展，但在行政审批总量（进入房地产市场的商品房供给量）控制保持供需基本平衡。另一方面在宏观调控上要优化结构，在商品房建设上要兼顾各阶层的住房要求，确保有效供给。
二要把改革审批制度与提高管理及服务水平相结合，努力适应新形势。抓紧行政审批项目的分类清理，对保留的审批事项要加以规范，要建立完善“一门式”协调服务机制，公开条件、精简环节、明确时限，按照“谁审批、谁负责”的原则，明确审批和监管的责任，依照法定权限和程序履行职责，做到有权必有责、用权受监督、侵权要赔偿，既不能失职，又不能越权；既不能不作为，又不能乱作为。行政审批要认真贯彻执行国务院关于取消第一批、第二批行政审批项目的决定（国发〔2002〕24号、国发〔2003〕5号），对房地产行业被取消的项目要做好管理衔接工作。同时，要简化审批程序，缩短审批期限。房地产行业资质审批，由原来的每月审批一次，改为每半个月审批一次。取消对房地产开发项目意向合同书、股东代理人委托书，申请成立房地产开发企业的申请报告、新成立的房地产开发企业提供的工程、经营、财务管理制度等的审查，白蚁防治取消原来由广西白蚁防治专业委员会的初审，改为由各市房产局初审后报自治区建设厅审批。提高房屋权属登记效率，开辟节假日、双休日应急办证服务，受理初始登记、转移登记和发证等业务。同时允许三级房地产开发企业在全区进行开发。
三要结合行政审批制度改革，加快推进住宅与房地产业信息化工作。建立健全房地产管理的基础信息数据库，建立全区房地产信息资源共享机制与标准，构建办公业务网、政府公众信息网、政务信息网和信息资源数据库的基本框架，实现信息共享，提高管理和决策的现代化水平。抓紧建立全区房地产市场运行预警预报机制，通过对市场信息的归集、整理和分析，就市场运行情况作出评价和预测，定期发布市场分析报告，引导房地产投资和消费，提高行业和市场管理运行调控能力。
（六）加快房地产行业立法和执法力度。
争取出台《广西壮族自治区房地产中介服务管理暂行办法》、《广西壮族自治区房地产评估管理办法》等，不断规范房地产中介和房地产评估行为。加强对法律、法规执行情况的检查，做到依法治房，依法行政，规范房地产行为。
同志们，2003年是全面贯彻落实十六大精神的第一年。让我们进一步振奋精神，按照十六大提出的全面建设小康社会的总体要求，与时俱进，开拓创新，扎实工作，共同推进我区住宅与房地产业持续快速健康发展，为满足广大人民群众的住房需求，促进国民经济增长作出新的贡献。