中央政府及央行关于提高投资项目资本金比例和存款准备金率的政策，是对房地产业进行宏观调控的经济手段。我们认为，这些政策的出台，表明中央政府对当前房地产发展出现了过热的基本判断，这种过热已经波及到宏观经济。从这次调控的方式看，没有在总量上进行一刀切，而是对项目资本金及准备率作调整，说明这次调控的目的，重点是改善房地产的投资和需求结构。从这次调控的力度看，没有搞急刹车，属温和调控，表示中央政府对房地产业对国民经济贡献是肯定的，还需要持续发展。

    “调控”难以撼动市场发展

    这次宏观调控对房地产市场在结构方面会产生一定的影响，但是，不会对房地产业市场产生大的、根本性的影响。

    首先，从供给方面看，由于项目资本金比例从２０％提高到３５％，尚未上马的大型项目和别墅项目、以及准备进入房地产业的中小型企业将受到较大影响。

    显然这种情况对目前以及今后一段时间房地产市场的供应关系形不成影响。因为已经在建的项目和投入市场的项目不会受到这个调控的约束。实际上，在土地供应规范为挂牌招标后，如果土地购置费均为企业自有资金，自然对项目资本金的要求也有较大的提升，已临近宏观调控要求，而别墅项目已经没有批准了，因此，对于大多数房地产企业来说，这次调控不会造成产业的重新洗牌，市场供给也不会立即产生大的变化。

    其次，从需求方面看，存款准备金率上调０．５个百分点，对房地产消费只有轻微影响。由于宏观调控降低了房地产投资在银行的贷款依赖度，对投资性需求的影响将大于消费性需求。因此，房地产市场需求将会提升消费性需求比例，避免空置房比例的加大，消除泡沫形成的主要诱因。

    再有从广西房地产市场看，大型或超大型楼盘不多，别墅项目也都是在一年前就立项了，尚未开工的不多，因此，此次宏观调控对房地产市场的供给不会有明显的影响。在广西房地产的需求方面，消费需求是主要的，投资性需求所占比例不大，因此也不会因宏观调控受到冲击。

    考虑到广西城市化发展正处于上升阶段，其房地产的投资总量规模仍然偏小，在继长三角、珠三角和京津唐三大房地产板块后，西部将成为新崛起的第四大板块，必将带动广西房地产在质和量上的进一步发展。因此，广西地区的房地产市场依然会呈现平稳上升的态势。

    南宁房价仍将稳步上行

    我们认为，这次宏观调控不会对房地产价格产生大的影响。就经济规律而言，宏观调控政策对市场价格的影响会有一个传导过程，即是调控政策自出台，到引起市场价格的变化，需要一个作用期。

    这个传导过程一般需要半年至一年。就宏观经济形势而言，没有出现通货膨胀，也没有出现房地产泡沫，从总体上说，房地产的价格与价值是相当的，没有太大的缩水空间。就市场的供求关系而言，尽管近年来房地产投资总量的增长速度比较快，但是当年的竣工面积与销售面积大体是平衡的。从目前我国城市人均拥有住房面积来看，对房地产的需求应当是长期稳定的。这次宏观调控主要还是对结构产生引导性作用，对实实在在的市场需求不会有大的影响。价格最终还是由市场的供需关系所决定，因此，在这次宏观调控中，房地产价格将是平稳的。

    从南宁市的情况看，房地产供需总量基本平衡，２００２年全市竣工面积１２０．５２万平方米，实际销售面积１１３．０３万平方米，２００３年竣工面积２１５．０３万平方米，商品房实际销售１９２．２０万平方米，竣工、销售面积同步上升。

    ２００４年的前４个月，全市房地产施工面积６６４．３０万平方米，竣工面积８１．８５万平方米，累计销售商品房７０．９９万平方米，竣工项目已销售近九成。今年１－４月，住宅销售平均价格已达每平方米２４２５元，没有超过居民购买承受力，处于全国省会城市平均水平之下。由于中国－东盟博览会今年首次在南宁市举行，将会推动房地产投资与消费两旺局面，增加了房地产价格利好的因素。因此，南宁市的房地产价格今年将稳中有升。