解放思想  扎实工作  努力开创我区住宅与房改工作的新局面

自治区房委会副主任、建设厅厅长 宋继东

（2004年6月3日）

同志们：

　　刚才，张文学副主席分析了当前我区住宅与房改的形势，并就贯彻中央宏观调控精神作了安排，明确了促进我区住宅与房改工作健康发展的任务，对贯彻《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法的通知》（桂政发[2004]23号）、《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》（桂政发[2004]24号）（以下简称“两个办法”）作出了部署。我们一定要认真学习张副主席的讲话精神，统一思想，提高认识，切实做好贯彻落实工作。下面，我就贯彻落实“两个办法”谈几点意见。

　　（一）关于出台“两个办法”的必要性

　　住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，是解决城镇住房问题的必由之路。改革开放以来，通过推进住房制度改革，住宅产业已发展成为国民经济的一个重要产业，加快了城镇住宅建设，较大幅度地提高了城镇居民的居住水平，有效地缓解了城镇居民住房短缺状况，城镇住房需求已经由单纯的追求住房数量转变为数量与质量并重阶段。目前，我区以个人为主的城镇住房产权结构基本建立，住房实物分配已经停止，住房货币分配开始推行，住房市场功能不断完善，住房消费信贷快速增长。通过十多年的住房制度改革，房改工作实现了历史性的飞跃，住宅建设取得了巨大的成就。据统计，至2003年12月底，全区城镇80%的公有住房出售给了城镇职工，累计出售公有住房90万套，6069万平方米；通过房改途径投入资金222.41亿元，建设住房49万套，3898万平方米，我区城镇居民的住房条件得到了明显的改善。

　　但是，广西住宅与房地产开发在全国仍处于后进行列，2003年广西房地产投资虽然首次突破百亿元大关，达到120亿元，但仅为广东省房地产开发投资的1/10，房地产业的支柱产业作用还得不到充分体现。从我区情况看，住房尤其是面向中低收入阶层的普通商品房、经济适用房供给不足的矛盾仍然较为突出，一方面，我区城镇仍有近50万户无房户和住房困难户，我区人口再次进入婚育高峰期带来的住房需求刚性增长，已购公有住房职工改善住房条件的愿望与日俱增。另一方面，伴随着城镇化进程的加快，我区每年有不少旧房需要拆迁改造，每年还有50余万农村人口进城务工经商，住房需求很大。需要指出的是，迫切需要解决住房问题，改善住房条件的，绝大多数是城镇中广大的中低收入家庭，他们当中大部分既是住房困难户，又是经济困难户，而我区以经济适用住房和普通商品房为主，面向中低收入家庭的住房供应体系不健全，一些地方虽然建设了一些经济适用住房，但数量很少，管理也不规范，难以缓解城镇中低收入家庭的住房需求。这种状况如不尽快改变，自治区党委提出的实现广西经济跨跃式发展的目标将受到很大影响。

　　解决好人民群众的住房困难问题，既是一个社会问题、经济问题，也是一个政治问题。我们应该从讲政治的高度，树立和落实科学发展观，以“三个代表”重要思想为指导，进一步解放思想，转变观念，开拓视野，从实际出发，加大住宅和房改工作力度，研究制定新的住房政策，加快建立和完善住房供应体系，适应我区城镇居民支付能力多层次和住房需求多元化的趋势，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。基于上述考虑，自治区研究制定了《广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法》和《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》。

　　自治区党委、自治区人民政府十分关心和重视住宅建设与房改工作，多次要求从拉动经济增长和全面建设小康社会的高度，努力发挥住宅与房改的积极作用。2003年初，针对我区住宅与房地产市场区域性差距大，发展不平衡，部分地方商品房价格上涨过快，经济适用住房供应严重不足，已购公有住房结构不合理及面积偏小等问题，为拉动内需、把房地产业培育成为我区的支柱产业，建立与全面建设小康社会相适应的住房供应、保障体系，我厅在深入调查研究的基础上，提出了“掏袋子、盖房子、拉内需、促发展”的住宅与房改工作思路。自治区领导在听取我厅的汇报后，要求我们结合全面建设小康社会和广西的实际，制定改善干部职工住房条件、促进住宅与房地产市场健康发展的政策，拉动全区经济持续健康发展。据此，我厅组织力量，先后对南宁、柳州、桂林、梧州、北海、玉林、大新、柳铁等市县和单位的住宅与房地产市场运行情况，以及经济适用住房、集资建房、商品住房的开发建设等情况进行了专题调研，组织召开了多次研讨会，广泛听取各方面的意见；同时学习借鉴区外的好经验和作法，在上述基础上着手起草《广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法》和《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》。在起草过程中，我厅就两个办法涉及的相关政策问题多次与自治区有关厅局协商，对两个办法进行了10多次修改。此后，经自治区党委、自治区人民政府批准，2004年4月自治区人民政府颁发了这两个办法。

　　“两个办法”的形成过程是科学决策、民主决策的过程，是在国家统一政策指导下，按照《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）的要求，因地制宜、分别决策的结果。两个办法是指导当前和今后一个时期我区住宅与房改发展的重要文件，对促进我区住宅与房地产市场持续健康发展必将产生深远的影响。

　　“两个办法”的起草贯穿了以下指导思想：一是坚持住房市场化取向，通过深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，培育住房消费，完善住宅与房地产市场体系，进一步发挥市场机制在资源配置中的基础性作用。二是以有效需求为导向，立足于调整住房供应结构，在扩大住房建设数量的同时，提高住房质量，满足不同收入家庭，尤其是中低收入家庭的住房需求。三是针对发展中出现的问题，进一步深化我区住房制度改革，推进住房体制创新，以改革促进住房发展，以住房发展促进经济增长，加快建立和完善适合我区区情的住房保障制度。四是切实加强宏观调控，强化政府的住房保障功能，保证城镇居民基本住房需要。五是坚持在国家和自治区统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使住宅与房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应。据分析预测，只要我们把“两个办法”贯彻落实好，制定的具体住房政策适应发展的需要，我区的住宅与房地产业近年可拉动数百亿元的有效需求，这将对促进我区经济持续、快速、健康发展发挥积极的作用。

　　目前，我区和全国一样，已基本完成住房实物分配向住房货币化分配的转变，但是，住房制度改革的任务远没有完成，因房改而产生的各种深层次的矛盾逐渐显现，城镇中除了已购房改房的职工外，还有大量的职工住房困难没有解决；住房分配货币化步履维艰，新的住房供应体系、保障体系尚未建立，与其配套住房市场体系亟待完善，住房的法律法规还不健全；住宅与房改的工作还任重道远。当前和今后一段时期，我区住宅与住房制度改革的主要任务是，围绕“掏袋子、盖房子、拉内需、促发展”的总体思路，认真贯彻落实“两个办法”，继续深化住房制度改革，以需求为导向，引导住房理性投资和理性消费，加强住宅与房地产市场的宏观调控和监督管理，促进我区住宅与房地产市场持续健康发展，努力实现“户均一套房、人均一间房、设施配套、功能齐全、环境优美”的小康住房目标。具体抓好以下几项工作：

　　1998年，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的要求，我区制定并实施的两个办法，为进一步完善我区的住房供应政策奠定了基础。这两个办法是相互配套的。其中，《经济适用住房管理暂行办法》主要是解决没有自有土地的单位职工和城镇中低收入居民住房问题；《市场运作方式建设住房暂行办法》，主要是为了调动拥有自有土地的单位，利用单位现有土地资源建房的积极性，解决本单位无房或现住房面积不达标职工的住房困难，满足职工改善住房条件和购房置业的要求。因此，各市（县）一是要认真学习和领会“两个办法”的精神实质，进一步解放思想，提高对大力发展房地产业尤其是面向中低收入阶层的中低档商品房、经济适用住房意义与作用的认识，做好政策的宣传工作，让各级领导和广大职工充分理解“两个办法”出台的目的和意义，为政策的贯彻落实营造一个良好的社会环境。二是要结合当地的实际，按照“两个办法”的要求，尽快制定本市（县）相关的配套政策，在政策的制定过程中，要注意政策的连续性，进一步完善住房供应政策，解决好中低收入阶层的住房问题。三是要加强领导，统筹安排，抓紧做好“两个办法”的具体实施工作，对落实两个办法中遇到的实际问题，要认真调查研究，及时协调解决。

　　经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。建设和管理好经济适用住房，规范经济适用住房的出售，是政府部门的重要职责和任务。过去我区一些地方在经济适用住房建设和管理过程中存在一些问题，有的对购买经济适用住房的对象审查不严，让部分高收入者也购买了经济适用住房；有的没有落实经济适用住房建设的优惠政策，特别是政府划拨土地建设经济适用住房的政策落实不到位，加重了购房户的负担；有的对经济适用住房的作用认识不足，片面地认为建设经济适用住房影响了房地产开发。受这些问题的影响，我区经济适用住房的投资占房地产投资的比重过低，发展缓慢，2003年，全区完成经济适用住房投资5.43亿元，仅占全区房地产投资的5.8%。

　　一是坚持统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设，以销定建，经济适用住房的建设规模应与商品住房的建设规模相适应。要充分认识发展经济适用住房对房地产市场持续健康发展的促进作用，摒弃发展经济适用住房会制约房地产市场发展的错误观念。要采取措施，按照每年经济适用住房建设用地不少于当地商品房用地20%的比例，通过编制地方中长期用地规划和年度用地计划，统筹纳入当地城市总体规划和经济发展计划等办法，落实经济适用住房的建设用土地。

　　规范对市场运作方式建设住房的管理，是促进市场运作方式建设住房工作顺利开展的重要环节。各级房改、建设、规划、房产部门，要会同国土、审计等部门，按照自治区人民政府桂政发[2004]24号文的规定，用好政策，规范管理。一是要严格掌握市场运作方式建房的必备条件，即以解决单位职工住房困难和改善住房条件为前提，建设用地必须是今年4月28日以前取得的空置住宅用地，户型以三四类中型住房为主，不得建设营业性商业用房。这些条件，各地在具体操作中要严格把关，规范操作。二是要把握好建房用地的合法性，采用市场运作方式建设住房的单位，其住宅用地以出让方式取得的，出售住房时必须将地价款足额收回；其住宅用地以划拨方式取得的，必须按照所涉及的建筑用地面积，由购房职工按标定地价40%的比例，足额交纳土地使用权出让金。三是要加强对市场运作方式建设住房全过程的监督管理，建房总价款全部由个人负担，单位不能以任何形式给予补贴，防止国有资产的流失；加强市场运作方式建设住房《个人住房档案》的管理，防止个人利用划拨土地进行市场运作方式建设住房的机会多占住房。同时，为了保证单位无房职工和住房未达标职工的住房问题得到优先改善，建房单位要做好统筹协调工作，使单位中无房户和住房面积未达标户优先参加市场运作方式建设住房，促进市场运作方式建设住房的健康发展。

　　建立最低收入家庭的住房保障制度，是深化住房制度改革，建立住房新体制的重要组成部分，也是政府的重要职责。党中央、国务院高度重视最低收入家庭的住房问题。2002年底，胡锦涛总书记在中央经济工作会议上指出：“要建立和完善对最低收入者的救助制度，妥善解决城市特殊困难家庭在住房、子女入学、医疗等方面遇到的实际问题。”温家宝总理也指出：“建立和完善廉租住房制度，解决最低收入居民家庭的住房问题，是住房制度改革和住房建设的一项重要内容。”目前，我区的廉租住房制度建设进展缓慢，除南宁、柳州等少数地方建有一些廉租住房外，其他大部分城市还未开展此项工作。为贯彻落实党中央、国务院领导的指示以及《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部令第120号）的精神，各市（县）人民政府必须认识到建立和完善廉租住房制度，是我们顺利实施两个办法，充分调动各方积极性，加快住房建设，促进房地产市场健康持续发展的重要保证，对维护社会稳定具有十分重大的意义。因此，各地要积极研究制定相关办法，通过以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅等方式，切实解决城镇最低收入家庭的住房困难。

　　1999年8月，自治区人民政府颁布了《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》，开放了我区已购公有住房上市交易市场。目前，全区已有81个市、县开放了住房二级市场，共有3.02万套公有住房上市交易。实践表明，开放住房二级市场，对实现住房增量市场和存量市场联动，增加中低价位住房供应，改善城镇居民住房条件，有效配置房产资源，促进住宅与房地产市场健康发展，起到了重要的作用。但是，全区住房二级市场的发展仍不平衡，有的市（县）至今仍未开放，部分市（县）对住房二级市场的限制过多，放而不活。为搞活住房二级市场，加速住房流通，各市（县）要采取切实措施搞活当地住房二级市场。已开放住房二级市场的市（县），要在6月底前对照国家和自治区的有关规定，认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，积极推行首问负责制、一次性告知制、限时办结制，提高住房交易的服务水平；至今仍未开放住房二级市场的市（县），要在6月底前开放住房二级市场。各地要采取有效措施，依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范房屋租赁市场。积极培育和规范房屋交易中介服务市场，加强中介市场监管，提高服务水平。

　　首先，各市要从依法行政的高度充分认识贯彻《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发[2002]12号）的重要性，切实按照自治区人民政府的部署，抓紧做好住房公积金管理机构调整的各项落实工作。要在自治区住房公积金监管办的统一指导下，建立全区住房公积金的监督管理系统，安装统一的住房公积金监管软件，尽快接通全区住房公积金的监管网络，保障全区住房公积金的安全运行。

　　其次，要规范政策性住房信贷。大力发展住房公积金个人住房委托贷款业务，是充分发挥住房公积金的政策优势，加快解决职工住房问题的重要途径。截至2003年12月底，全区累计发放住房公积金个人住房委托贷款18.1亿元，为解决职工住房问题发挥了一定的作用。但由于我区这项工作起步晚，住房公积金个人住房委托贷款发放量占住房公积金归集余额的比例仅为22.72%，远低于全国40%的平均水平。为此，各地要按照自治区的要求，加强住房公积金个人住房委托贷款业务的宣传，培育住房信贷市场。要严格按照自治区人民政府下发的《广西壮族自治区住房公积金个人住房委托贷款办法》（桂政发[2003]30号）的规定，积极地开展住房公积金个人住房委托贷款业务，增强服务意识，提高服务质量；加强贷款管理，严防贷款风险，确保住房公积金个人住房委托贷款的安全运行。

　　再次，加大住房补贴政策的实施力度。为推动住房补贴政策的实施，各地要认真落实住房补贴的资金来源，做好售房款化转为住房补贴的工作；行政事业单位住房补贴资金发放应逐步列入财政预算，根据当地补贴资金来源情况，因地制宜地制定住房补贴发放的轮候制度和其他相关政策，促进住房补贴政策的实施；要加强行政和企事业单位住房补贴发放工作的分类指导，今年要重点在14个地级市本级全面推行住房补贴的发放工作，然后逐步在全区其他市、县建立起职工住房分配货币化制度，不断地提高城镇职工购房置业的能力，促进住宅产业的持续健康发展。

　　房屋拆迁工作牵涉到老百姓的切身利益，是维护当前社会稳定的重要方面。但是，我区部分地方程度不同地存在拆迁补偿标准较低，补偿资金不以位，安置不够落实，以及违反法定拆迁程序、粗暴拆迁等问题。为此，各地一是要从实践三个代表重要思想的高度，提高对城镇房屋拆迁管理工作重要性的认识，抓好与拆迁相关的法律、法规的学习、宣传、培训工作。二是要根据地方经济发展水平和经济承受能力，量力而行，合理确定拆迁规模，避免大规模拆迁或大拆大迁。加强政府监管，规范拆迁各方行为，全面推行拆迁估价鉴定、行政裁决听证和行政强制拆迁听证制度，以及拆迁公示、投诉举报、拆迁承诺和责任追究制度。要严格依法核发《房屋拆迁许可证》的发放，对不符合条件的项目一律不许发放《房屋拆迁许可证》；对确需进行强制拆迁的，必须按照法定程序进行。三是各地要认真做好房屋拆迁信访工作，对被拆迁户反映的问题，要做过细的思想政治工作和法律法规宣传解释工作，妥善解决历史遗留问题，千方百计解决他们的问题和困难；对城镇房屋拆迁中违反法定程序、侵害群众利益的行为要坚决予以纠正，切实维护社会稳定。

　　“百年大计，质量第一”。无论是以市场运作方式建房还是建设经济适用住房，首先必须保证的是工程质量，要采取措施，从勘察设计、施工图审查、招标投标等源头抓起，严格执行工程强制性标准，加强工程监理，确保工程质量。要进一步提高住宅的设计、规划水平，合理布局住宅功能空间、改善住宅物理性能，提高住宅设施水平，完善住宅小区的环境和配套设施。要进一步加强住宅小区的物业管理，继续加大学习宣传《物业管理条例》的工作力度，全面建立住房专项维修资金制度，加强对维修基金的归集、管理和使用；抓好多层次物业管理人才的培训，不断提高物业管理人员的素质。与此同时，各地要多渠道筹措资金，完善小区配套设施，美化小区环境，努力为居民创造优美、舒适、安全的居住环境。

　　2002年8月，建设部等6部门印发了《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》后，我区不少地方采取了相应措施，住宅与房地产市场存在的突出问题有了一定程度的缓解。但也有一些地方调控意识不强，措施不力，有的因担心调控会影响发展，仍然存在不顾市场需求，盲目扩大建设规模，搞劳民伤财的“形象工程”、“政绩工程”，致使市场供求矛盾加剧；有的房价持续过快上涨，政府调控乏力，影响了居民正常的住房消费。为保持我国经济持续健康发展，今年3月以来中央陆续采取了一些措施，对包括房地产业在内的部分投资需求过旺的行业进行宏观调控，这些措施无疑是正确的、及时有效的。我们要把思想认识统一到中央对当前经济形势的准确判断上来，树立和落实科学发展观，从广西实际出发贯彻中央的宏观调控政策。就我区住宅和房地产市场而言，当前要在准确判断市场形势的基础上，加强宏观调控，特别是要发挥好城乡规划、土地、金融政策的调控、引导作用。各地要把“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”，作为住宅与房地产市场宏观调控的基本目标，编制并及时修订房地产业和住房建设发展中长期规划，以加强对住宅与房地产业发展的指导；充分发挥城乡规划的调控作用，加强对土地市场的宏观调控，加强对房地产开发贷款的监管；要抓住中央实行宏观调控的契机，大力发展普通商品住房和经济适用住房，进一步优化我区的住房供应结构，进一步满足人民群众不断增长的住房需求。同时，针对房地产市场区域性强的特点，强化各市、县人民政府的直接责任和建设行政主管部门及有关部门的监管责任。

　　加强对住宅与房地产市场运行状况的监控，及时发现和解决市场运行中存在的问题，是政府的重要职责，也是新时期对各级政府能否驾驭市场经济发展能力的一次考验。作为宏观调控的基础，各地要完善住宅与房地产市场信息系统建设，建立健全住宅与房地产市场预警预报体系，加强对市场供求、价格和空置等情况的适时动态的监测并做出分析判断，定期向社会公布，引导理性投资和消费。

　　同志们，贯彻落实自治区人民政府下发的“两个办法”，抓好住宅与房改的具体实施工作，促进我区住宅与房地产市场持续健康发展，任务很重。我们既要促进发展，又要正视问题，防范风险。各地要按照“两个办法”的规定和张副主席的讲话精神，作出统一部署，明确部门分工，落实工作责任；要以解放思想，与时俱进的精神，扎实工作，狠抓落实，为促进我区住宅与房地产市场持续健康发展，为城镇居民的住房条件的进一步改善作出我们应有的贡献。