（二OO四年六月三日）

同志们：

　　全区住宅与房改工作会议是经自治区人民政府批准召开的会议。会议的主要内容是贯彻落实国家和自治区有关文件精神，部署全区住宅建设和房改工作。等一下，自治区建设厅宋继东厅长还要对有关工作进行具体部署，下面，我先讲三点意见。

　　一、全区住宅与房改工作取得很大成效

　　近几年来，在各级政府和全区建设系统干部职工的共同努力下，我区住房与房改工作成效显著，房地产业呈现持续健康发展态势。居民住房消费有效启动，住房商品化的新体制基本确定，房地产业已初步成为我区国民经济的支柱产业。

　　（一）房地产开发投资快速增长，商品住房供求两旺。2003年，我区房地产开发投资继续保持快速增长势头，全年完成房地产开发投资120亿元，比上年增长59.8%，分别高于基本建设和更新改造投资39.9和24.5个百分点；房地产开发投资额占国有及其它经济投资比重的16.6%，占固定资产投资的12.1%，占GDP总量的4.4%。今年一季度我区的房地产开发投资额为29.8亿元，同比增长53.2%，占全区固定资产投资的18.6%。商品住房销售保持旺盛态势，2003年全区商品住房竣工面积460万平方米，全年销售商品住房441万平方米，同比增长44.9%，其中个人购买商品住房430.5万平方米，占全部商品住房销售面积的98.3%。今年一季度商品住宅竣工面积113万平方米，销售106.5万平方米，同比增长53.6%。

　　（二）住宅供应结构进一步调整，城镇居民住房条件逐步改善。我区把发展面向中低收入家庭的普通商品房作为房地产开发的重点，加大了经济适用住房和普通商品住房的建设力度。据初步统计，2003年全区面向中低收入家庭的普通商品房销售约占商品房住宅销售的70%；职工集资14.29亿元，建房203.95万平方米；投资5.43亿元建设经济适用房74.69万平方米，集资建房和建设经济适用房已成为我区城镇职工解决住房问题的主要办法。城镇居民的住房条件逐步改善，2000年我区城镇居民人均住房面积为20平方米，去年已达到25平方米，并逐步向“户均一套房、人均一间房、设施配套、功能齐全、环境优美”的小康住房目标发展。

　　（三）制定了一系列促进房地产业发展的政策，房改工作不断深化。去年以来，我区围绕拉动经济增长、全面建设小康社会的目标，切实加强了对住宅和房改工作的指导，发挥住宅与房改在“掏袋子、盖房子、拉内需、促发展”等方面的积极作用，按照中央关于房地产开发“各地因地制宜,分别决策”的精神，从广西实际出发，在调查研究的基础上，出台了《广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法》、《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》，这两个文件的出台，将为拉动我区经济增长、保持房地产市场持续健康发展发挥积极作用。全区房改工作进一步深化，出售公有住房和住房建设取得新进展。截至2003年12月底，全区累计出售公有住房90万套、6069万平方米；累计投资222亿元，采取集资建房、建设经济适用房等形式，建设住房50万套、3900万平方米。已购公有住房交易市场逐步开放，2003年全区上市交易房改房2.88万套，累计交易房改房3万多套。住房公积金管理工作得到加强，截至2003年底，全区累计归集住房公积金97.8亿元，发放个人住房委托贷款18.1亿元。全区累计发放住房补贴6.91万人，合计6.29亿元。

　　（四）房地产开发资金来源结构逐步趋向合理化。据统计，2003年全区房地产开发实际到位资金160亿元，从资金来源看，房地产开发企业自筹资金42.5亿元，占资金来源比重26.5%，比上年增加4.2个百分点；商业贷款37亿元，所占比重为23.2%，同上年基本持平；客户定金及预付款70亿元，所占比重为43.7%，比上年减少2.7个百分点；利用外资2.3亿元，所占比重为1.4%，比上年减少0.4个百分点；其它9亿元。企业自筹资金比重上升，表明我区房地产企业的开发实力，以及对市场的适应能力有所增强，资金结构得以改善。

　　我区的住宅与房改工作虽呈持续健康发展的良好态势，但也存在一些不容忽视的问题。一是房地产开发地区差异性较大，发展不平衡。南宁、柳州、桂林三市完成房地产投资占全区的77.8%，其中南宁市占32.8%，接近三分之一。二是个别城市商品房价格上涨幅度较大。今年一季度，全区商品住宅价格上升8.5 %。三是多层次的住房供应体系尚未建立，住房供应结构也不尽合理，经济适用住房2003年全区仅建了6400套、75万平方米，占同期商品住宅竣工面积的6%；少数地方出现兴建高档住宅和别墅型住宅的苗头。四是住房货币化分配制度起步较慢，住房保障制度尚未建立，弱势群体的住房问题还有待研究解决。这些问题的出现，原因是多方面的，既有我区经济发展不平衡的因素，也有商品房价格上涨的因素，同时也受土地供应紧张、住宅供应结构不尽合理等的影响。这些问题，要引起我们的高度重视，在今后的工作中分类指导，区别对待，采取措施切实予以解决。

    　二、树立科学发展观，加强宏观调控

　　科学发展观，概括地说，就是以人为本，统筹兼顾的发展观。各级领导要坚持以人为本，树立全面协调的发展观，就要按照统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放的要求发展。要树立科学发展观，就是要结合广西实际，贯彻落实好中央有关宏观调控的各项政策措施。

　　第一，要提高实施宏观调控的自觉性。今年3月以来，中央针对我国部分行业过热、投资需求过旺、信贷投放过快以及乱占滥用耕地等问题采取了一系列宏观调控措施，包括提高房地产开发（不含经济适用房）固定资产投资项目资本金比例、适度控制货币信贷增长、严格控制新开工项目等。这些宏观调控政策效应正在逐步显现，对我区各相关行业发展具有重要作用和影响。当前，我区房地产业发展中还存在一些问题，如区域发展不平衡、部分地区商品房价格上涨过快、商品房空置率过高，等等。已严重影响了我区房地产业的持续发展。为促进我区房地产业健康发展，必须树立科学发展观。我们要从讲政治、顾大局的高度，从广西的实际出发贯彻落实好中央宏观调控政策。在实施宏观调控时，要注意调整和优化投资结构，区别情况，分类指导，不搞一刀切。对我区住宅产业发展中存在的问题，要认真分析其形成原因，运用经济的、法律的和行政的手段，搞好商品住房需求调控、供应结构调控和房价调控，抑制个别城市出现的投机性购房的苗头。在城镇化进程中要遵循客观规律，不搞不切实际的宽马路、大广场，控制非理性投资需求过旺倾向。

　　第二，进一步转变职能，提高宏观管理能力。当前，面对经济生活中出现的问题，特别是建设领域中出现的突出问题，要求我们必须进一步转变职能，提高宏观管理能力。各级政府和建设行政主管部门的领导要努力提高驾驭经济全局的能力。一方面，要充分发挥城乡规划对城市建设、房地产开发的调控作用，以改革和完善城乡规划编制和管理体制为重点，制定房地产业发展和住宅建设规划，严格城市总体规划和近期建设规划管理，搞好城乡建设调控。另一方面，以促进住宅与房地产市场持续健康发展为目标，强化对住宅与房地产市场的宏观调控。调控的目的不是限制发展，而是因地制宜地解决市场发展中的问题，防止房地产市场大起大落，实现房地产市场供求总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。要全面启动我区住房二级市场，使存量住房和增量住房实现良性互动，促进住房二、三级市场健康发展。要抓紧建立住宅与房地产市场信息预警预报制度，及时掌握房地产市场动态，发挥住宅与房地产市场信息和预警预报体系对投资和消费的引导作用。

　　第三，要抓好经济适用住房建设和以市场运作方式建设住房工作。这次国家宏观调控的重点，不包括经济适用房建设，因此，我们要抓住机遇，加大经济适用房开发、建设力度。实践证明，建设经济适用住房，对推进住房制度改革，解决中低收入家庭的住房困难，平抑商品住房价格的过快上涨，促进城镇化进程等都发挥了积极的作用。市场运作方式建设住房，由于具有盘活单位存量土地，可以申请住房公积金个人住房委托贷款，以及购房价格较低等特点，可调动单位和职工建房、购房的积极性，改善城镇居民的居住环境。从这个意义上说，经济适用住房建设和市场运作方式建设住房，正面临一个良好的发展时期。各地各级建设行政主管部门要以这次宏观调控为契机，采取有效措施，完善配套政策和有关制度，加强对经济适用住房和市场运作方式建设住房的建设和管理。要通过发展经济适用住房带动面向中低收入阶层的商品住宅建设，改善我区商品住房供应结构，解决无房户和住房困难户的住房问题；通过发展市场运作方式建设住房，改善城镇职工的居住环境和条件，满足其小康住宅水平的需求。各地要加大住房分配货币化的实施力度，按照《住房公积金管理条例》的要求，全面建立和完善住房公积金制度，按规定给购买经济适用住房和参加市场运作方式建设住房的职工发放个人住房委托贷款和住房补贴。

   　 三、加强领导，扎实推进住宅与房改工作

　　我区的住宅和房改工作这几年来尽管取得了不少成绩，但也存在一些值得注意的问题，表现在经济适用房建设和管理方面，一些地方建设经济适用房的用地及其他优惠政策不落实；有的城市对购买对象审查把关不严；对建设标准缺乏有效控制，致使户型偏大，背离建设经济适用住房政策的初衷等等。因此，必须加强领导，规范管理，扎实推进各项工作。

　　第一，要切实加强领导，密切部门合作。推进经济适用住房建设和市场运作方式建房，是贯彻落实党的十六大精神，全面建设小康社会的需要。由于此项工作难度大，必然会遇到许多深层次的矛盾与问题。为确保此项工作顺利推进，各级人民政府必须切实加强对此项工作的领导，建设、计划、土地以及税收等部门也要密切配合。一是各地分管建设工作的领导要充分认识抓好经济适用住房建设和市场运作方式建房工作，对全面建设小康社会，促进经济社会发展的重要意义，发挥好住房制度改革委员会的指导、协调作用，把抓好经济适用住房和市场运作方式建设住房工作，作为住宅和房改工作的重点，以及贯彻中央宏观调控精神的重要措施来抓。各地要认真贯彻两个文件精神，特别是已停止经济适用住房建设的城市，要调整好房地产开发建设计划，落实好文件精神。要深入调查研究，及时协调和解决工作中的问题和困难。二是各级住房制度改革委员会办公室要发挥好经济适用住房项目的组织管理和监督职能，各级建设、国土、计划、财税等相关部门要各司其职、各负其责，加强协调与合作，强化服务意识，对工作进程中尤其是市场运作方式建设住房中遇到的新情况、新问题，要深入调查研究，积极探索解决问题和困难的办法，形成推进此项工作的合力。

　　第二，要加强宣传和培训工作。各地要从贯彻落实“三个代表”重要思想的高度，大力宣传《广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法》和《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》，要通过各种报纸、电台、电视等媒体，加强对文件的宣传。要采取适当方式，注重宣传效果。同时，要加大培训力度，使有关领导和业务干部深入理解两个文件的精神实质和具体操作办法，为两个办法的实施创造良好的条件。

　　第三，要制定相关配套政策，抓好规范管理。各地要按照自治区有关精神，结合本地实际，制定相关的配套政策和实施细则，进一步规范经济适用住房建设和市场运作方式建设住房的管理，加大政策支持力度，降低建设成本，提高建设质量；要严格审定销售价格，严格审查供应对象，加强对开发项目的管理和检查监督。

　　同志们，我区的住宅与房改工作任务十分繁重，我们要认真贯彻落实党的十六大精神和“三个代表”重要思想，在自治区党委、政府的领导下，进一步解放思想，把握机遇，把经济适用住房建设和市场运作方式建房的各项工作落到实处，努力促进我区房地产市场持续健康发展，为全面建设小康社会而努力奋斗！