“资金投入大、灵活性小、回报周期较长”等特点决定了房产投资是一个收益与风险并存的投资领域。行家如下的看法和投资分析能仅供参考参考。

    投资二手房

    投资二手房前期可先选择小户型的二手房，如一室或两室户。因为小一点的二手房占用资金不是太大，出租也较灵活。租金收益往往并非和面积成正比，而跟地理位置有很大关系。在二手房中，建筑面积３０平方米至４０平方米的一室户租住人群多是外来一族，目前其出租的成功率较高。

    两居室户型中，４０平方米至８０平方米较好出租。这类房做投资受多种因素影响。虽然房源合租需求量大，但操作时由于合租存在的多方面因素且容易出现多重纠纷，如彼此的生活习惯、搬出的时间不统一，物业费用等，都将影响二手房投资获利。如果是从转卖角度投资，相反，两室户就更容易出手。因为买者多是小两口、三口之家或是买给父母居住的人群，这类人多为了便利、实惠或者是居住、生活重心有所变动才选择买房的，两居室户型通常是他们的首选。

    从居家的角度，区域位置和总价相差无几的二手房和小户型新盘相比较，可谓各有优势。从价格上来看，二手房，尤其是再次上市的已购公房优势明显。新开发的小户型总价虽然比较低，但每平方米单价却不菲。也就是说，同样是低总价，购买到的二手房要比新楼盘的小户型面积大。

    从户型格局上来看，新开发的小户型楼盘户型设计更合理，更舒适。相对来讲，二手房修建年代早，户型设计紧凑，厅、厨、卫面积较小，如果考虑家庭人口的增长，总价相当，但面积更大、居室更多的二手房为家庭留有的居住空间更富有扩张的弹性。从配套功能上来看，小户型新楼盘更加先进，更加完善，但相应的物业管理费、取暖费等生活成本也比较高。

    优点：位置好，交通便利，价格合适，配套设施成熟，承租人群稳定。

    缺点：户型设计较落后，楼龄较长。据统计，二手房的成交量近年来呈明显上升势头，由于交通的改善和环境的治理，加上政策的放开，使二手房逐渐成为百姓们青睐的对象。二手房相对来说年代比较长，小区的环境和配套设施都已经成熟，位置也比较优越，交通方便。一般的二手房面积基本在６０－９０平方米之间，这也是承租人群乐于接受的户型。

    另外二手房的价格适中，一般有一定经济基础的人群都可以接受。而且二手房租赁市场看好，是投资的一个方向。

    随着二手房的供应量不断加大，有可能会造成二手房的买卖价格下跌，但是租金价格只会稳中有升，不会下降。所以，如果利用二手房进行租金回报的话，会是一个不错的选择。但要是想通过二手房出售来获得收益的话，一定要选择好位置、户型以及小区配套设施，否则会有一定的风险。

    投资公寓

    与高档公寓购销两旺的一级市场相比，其租赁市场却并不乐观。高端物业的租客以港澳台商人、海归派、外籍人士为主，他们对于生活环境及居住氛围的要求也较高，对物业周边的社区自然环境、周边娱乐环境都十分注重，所以所选物业周边最好能够拥有多家中高档餐厅，齐备的娱乐休闲场所以及大型购物场所。另外，考虑到高知层人士对于生活私密性及居住高品质方面的需求，公寓最好能选在动静皆宜之处。

    优点：配套设施较完善，享有一定声誉，承租人群稳定且层次高。

    缺点：资金投入较大，后期回报较慢。

    投资写字楼

    当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。同时购买写字楼的贷款利率与住宅不同，要高于住宅利率近１％。

    另外，还有房产税等需要交纳的各种税费，约占投资额的２０％左右。

    看看你所投资的公寓式写字楼是否是按住宅进行立项的。如果是按商用房来立项的，其投资回报率不仅会低于写字楼，可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。若手头的资金并非很充裕，在新兴区域投资还是持比较保守的态度较好，投资公寓式写字楼由于价格相对纯写字楼来说较便宜，所以风险系数较低，但是回报也低。

    优点：投资适中，新兴投资形式，配套好，承租率较高。

    缺点：受市场变化影响出租率。

    普通投资者应谨慎，因为写字楼是否会采用“业主委员会”的办法来管理还是未知，即便是，一个小单元的小业主利益，也往往被一些大单位的业主忽略。因为权力是按照面积分的，而写字楼往往有很大面积的买家，它会有更多发言权，你将无法行使、表达自己的权力和意愿。另外，写字楼的物业管理费十分可观，如果不能按时出租，自己又用不得，那物业管理费的支付是非常沉重的负担。

    投资商铺

    投资商铺的前期投入是比较大的，因商铺总价较高，“现铺”的按揭贷款最多只有六成１０年期，基准利率达５．７６％，“期铺”还不得办理按揭；商铺的契税达３％（商品住宅个人仅付０．７５％）；如果购入后再出售，还要缴纳总标的５％的综合税。

    专家认为，只有少数商铺回报率能达到２０％以上，投资商铺风险变化多端，同一个区域人气旺的地区每平方米每天的销售额能达到６０元到８０元，人气差的地方只有１０元到２０元。

    业内人士认为，现在在南宁来说，大部分的商业物业由投资客来消化，他们买下来后在用来转让或出租，随着国家的宏观调控的加强，不断增多的商业盘将面临着严峻的考验。

    优点：投资较高，商业消费人群稳定，社区环境好，回报高。近期兴起的楼宇底层商铺是一种比较新颖的投资方式。

    购买的成本适中，如果所选择经营的商业服务，例如餐饮、洗衣、便利零售、美容美发、音像销售等，符合本物业及周边物业住户的需求，稳定的客源和较高的收入是不成问题的。

    缺点：退出损失大，具有房产风险和商业风险双重风险。一旦经营不善，出手转卖，原有的装修、柜台等投入就很难收回了。在营业额不可能大幅度增长的情况下，高额的租金必然会带来经营者的高风险。经营者在无法承担高风险的时候，租金的数额也就会受到限制，甚至可能租不出去，投资商铺的回报也就无从谈起了。

    特点关注———商圈商铺：最重客流量。除了主要商业街（圈）上的商场、商厦，在它们衍生开去的支路上往往也遍布商铺。如果以为商铺只要靠近繁华商业街，就一定能“沾”得商机，那这个想法就偏离了，因为要看这个区域的建设情况。

    主题商铺：最重声誉与前途。考察一个专业商铺能否维持良好声誉，关键是看这个市场由谁来管，如何管。投资商铺通常是长线行为，所以商铺所在地是否会被动拆迁，是否会作商业布局改造等，都是很值得关注的。

    专业市场商铺投资。从传统意义上看，“大贾贾市，小贾贾货。”一个专业市场把某一个行业集中在一起的做法，如果管理跟得上，其效益应该看好，如果管理跟不上，市场商机营造不够，投资这类专业市场风险就比较高，其回报相对来说就慢一些。建议不是做这类生意的投资者要慎重投资这类专业市场的商铺。作为大学周边商铺的投资者，主要是看好国家对教育投入的加大和家长对教育投入的力度。充满青春活力的大学师生消费是一个永远也不枯竭的泉眼，文化休闲娱乐业、服装零售业以及快餐业比较活跃。但对大学生消费动向的研究是这类投资者要关注的。

    社区商铺：看重大门面小进深。

    社区商铺因投资额相对较低，而为最多的中小投资者所看好。就社区商业网点的普及来看，其发展潜力也是相当大的。但也应看到，很多发展商只是将临街的底层或低层房屋辟为商场，却不考虑适合什么样的经营。社区商铺主要是面向居民生活需求的，除了用作超市需要较大的空间外，便利店、洗衣店、花店、美发店、小饭店等，都不需要很大的门面。

    这就要求，社区商铺是方方正正的店面，门面宽一点，进深别太深，７－８米为宜，面积为５０－１５０平方米的适用性最强。如果是大楼底层大卖场似的好大一片，经营商铺只能在里面分隔出一块一块开“店中店”，这种格局是很难吸引居民“深入”购物的，其收益也就可想而知了。

    市场营销人士认为，小区商铺投资，随着成都近几年新建小区的增多，而被广大投资者看好。其购买动力主要看好居住户的潜在消费能力，特别是一些方便居家生活的日常用品店铺十分看好。但需要提醒的是，由于是小区商铺，它面对一些小区内兴起的购物中心的强烈竞争。一些专业投资人士提醒，不要单纯从居住了多少人这个角度去看其消费潜力，如果一个小区居民的构成，其吃穿消费在日常开支中所占比例过大的话，其投资回报的价值就应看低一些。

    实际上，不论是小区商铺的投资，还是对专业市场及大学周边商铺的投资，这些投资者一般为中小投资者，出于对资金回报的考虑，注意以下三个方面也不失为一种减小风险的做法。关注地段。地段永远是商铺投资者要重视的问题。

    好的地段，虽然投资的资金要高一些，但它带来的回报可能更快，更高。关注路宽。常听一些投资者说某某地方是“假口岸”，很大程度上是由于道路太快或本身是快速通道，难以聚拢人气造成。所以中小投资者选商铺最好选街道为１６米宽以下的。关注铺面面积。如果资金多，投资大的商铺当然是好事；但中小投资者，最好选择面积小的，一来投入资金不多；二则面积小，在开间一定的情况下，进深会浅得多，投资压力也轻得多。

（据新桂网）