房价四问：下调空间有多大

现阶段宏观调控的目标是“推进经济结构调整和增长方式转变，保持经济平稳较快发展”。专业人士认为政府在宏观调控中可以运用政策工具如财政政策、货币政策、行政审批（主要是土地审批）等，达到理顺价格机制的目的。具体到深圳楼市，已经出台的土地政策、金融政策和可能出台的税费政策，将为市场“护驾”，从而使房价更真实地反映市场供需状况，最终让房地产业健康有序地发展。

土地交易成本有多高？

最近一两年，业界人士在为深圳的高楼价作解释时，最常用的一句就是关内土地供应减少，导致楼价上升。确实在土地全面实行招拍挂之后，开发商拿地的成本透明了，也增加了很多，最终也反映在房价之上。

但是深圳全面实行土地交易招拍挂的时间毕竟不算太长，市场上部分项目用地是存量土地。因为各种各样的历史原因，一部分土地集中在企业或个人手里，资金雄厚的房企可以通过直接买地、兼并手里有地的公司或者合作的形式进行开发。

就存量用地的成交价来看，私下交易的价格与招拍挂价格比较起来低了许多。以关外某开发商为例，其手中100万平方米的土地储备，至少有60万平方米是从企业手里直接买过来的。其负责人表示：拿到价格不高却又有潜力的地块是有眼光和能力的表现。既然拿地成本并不高，那么至少部分项目的楼价下调空间比较大。

税费征收能降多少？

从去年年初开始，国家即将开征物业税的消息就一直成为传媒焦点，但此后市场再无相关消息。不久前，国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示：“明租、正税、清费”是房地产税改革的基本方向，建立健全房地产税有利于遏制房地产投机行为。据了解，国研中心的试点城市正在筛选之中，将在今年年中开始模拟运行。那么无论深圳会不会成为首批试点城市，房地产税制的改革都将会长久影响楼价走势。

据报道，在房地产价格中，开发商的税费成本就占了40％左右。房地产税费主要集中在开发投资环节；占有和交易环节税费相对偏轻，对个人占用几乎不征税。由于占有不动产的税赋较轻，个人投资购买房地产的预期收益便会很高，刺激了各类投资者的房地产需求，也在客观上鼓励了房地产投机行为。

在现行制度下，购房者实际上相当于在购房款中一次性支付了地价和相关税费。而此后开征的房地产税将会让购房者“买房容易养房难”，因此房价调整将是不远的事情。

融资不易小房企降价？

从去年下半年开始，银行开始紧缩对房地产业的贷款发放。但是与以往宏观调控不同的是，这一次银行“有保有压”。对于那些手里有大项目、实力雄厚或背靠大集团的房企实行倾斜政策。

与此相关的是其他的融资渠道比如国际热钱、上市融资也对大房企更青睐。业界在讨论这一政策时，主流观点是房地产行业的集中度将大为提高，市场将会演变成大象游戏。

不过，我们不能因此低估小企业的反应能力。任何一个大企业都是从小公司成长起来的。小企业也有小企业的优势，比如在面对融资困境之时，为尽快回笼资金自保，这些企业极有可能使出降价绝招。

房地产业一直是高利润行业。单从上市房企的年报来看，毛利率在25％左右的企业并不少。而私下里，有不少开发商表示少于45％的利润根本不会做。更何况中小房企的拿地成本一般说来并不高。降价，对于这些企业来说，只是让利而已。而一旦降价的企业越来越多的话，将会引发一轮降价潮，引起消费者持币观望，最终导致楼价下调。

持币观望者增多？

年初颁布的最高人民法院新规定迫使银行界为求自保而抬高房贷门槛。具体到深圳市场，目前有些银行已经调整对小户型或者偏远地区的贷款政策，有些银行已抬高贷款门槛。另据称银监会将组成调查小组，赴北京、上海、深圳调查房贷情况。调查结束之后，会不会有更加严厉的房贷政策出台目前还不可知。不过以目前的态势看，应该只会更严厉，投机型炒家贷款将不再那么容易。

另外，央行是否继续加息以及加息幅度有多大也将在很大程度上影响市场。一旦银行利息高过投资回报，至少投资（机）客将会快速退出市场，寻找其他投资渠道。而利息较高之后，普通购房者在决定贷款买房之前会更深入地考虑风险问题。业界人士预计目前已经进入加息周期，接下来的只是加息幅度有多大的问题。

一方面，银行开始有选择地发放个人房贷，贷款不再像以前那样容易；另一方面，一旦持续加息，购房者的成本将会大幅增加。市场持币观望气氛一旦形成，越来越多的买家不再进入市场，而供应却不会在短时间内减少，供大于求就会引起下跌效应。

目前上海针对炒家已经出台了一系列的强硬政策，据称部分楼市投机客已经开始撤退。但市场人士也表示，上海市政府“鸣枪示警”效果如何，还要一段时间才能显现，而且取决于多空双方的博弈。楼价升降，原因复杂。据测算，与房地产相关的产业有52个，房价上涨与土地、原材料、开发商、炒家甚至全球经济大环境都有着千丝万缕的联系。如何运用政策工具进行宏观调控，让市场在回归理性的同时又能保持健康有序的发展，则是当前决策层面临的重大课题。