“开发商不移交养老金怎么办？”“养老金应该存在哪里？”本报推出“住宅养老金困局”的报道以来，这些是业主询问最多的问题。据了解，自深圳1994年出台相关法规20年来，绝大部分小区的住宅养老金都没有到位。

本报自3月25日起独家报道了长城盛世家园小区业主通过行政诉讼追讨“住宅养老金”后，记者通过调查发现，深圳的住宅养老金存在三种不同的问题，一是1994年也就是法规出台之前开发的小区，由于法律依据不足，导致他们处在无处追讨养老金的境地；二是1994年后开发的小区，由于开发商不愿意移交、大部分小区还没有成立业主委员会及主管部门没有设专门账户等原因，许多小区没有拿到应有住宅养老金；三是少量小区虽然拿到了住宅养老金，但由于管理不规范，有小区出现业委会挥霍住宅养老金的现象。

昨日，本报记者就这三个问题采访了有关专家、地产物业企业及一些业主，他们都认为，住宅养老金之所以出问题，细则不健全是一个重要原因，深圳应该就住宅养老金的使用、监管补充出台有关细则。在提出该建议的同时，他们还围绕这三个问题献计献策，希望推动深圳的住宅养老金向健康方向发展。

■记者手记

住宅养老金法规为何成一纸空文

“住宅养老金”问题在深圳长城盛世家园以行政诉讼的方式提出并不是偶然，几年来，“住宅养老金”一直是深圳维权业主追问的问题。随着单位人变成社会人，如同社会人的养老不再由单位负担而变成社会保险一样，社会人自有产权的房屋养老也不再由单位负责，变成产权人自己负责。深圳是中国商品房开发比较早的几个城市之一，从上世纪80年代就开始了大规模的开发，如今房屋养老问题以各种方式凸显出来。

曾经需要请人喝茶才买得到的高档房子如今渐渐破败了，曾经是西班牙式前卫风格的小区如今时常为流浪汉光顾，这是记者在采访中目睹的，由于缺乏“养老金”，得不到维修，实际上，这些产权70年的房屋如今还是个年轻人，通常只是患点“皮肤病”、“感冒”，花个几十万元就能医治，可是谁能说，当房屋五六十岁时，“心脏”、“肺”、“肾”这些关键部位不会患病呢？

深圳的法律法规制定者早在上世纪90年代就预见到了这些问题，但法规出台后，由于没有及时出台更健全的细则，在实际执行中这部分法规最终成了一纸空文。

记者在采访中，物业公司、开发商认为该法规可操作性很弱，但是这一问题并非没有解决的途径，上海、天津的业主能够自己上网随时查询住宅养老金数额、使用状况，住宅养老有着落了，老百姓自然放心。

正如北京知名房地产维权律师秦兵所说，长城盛世家园小区业主追讨“住宅养老金”是值得大书特书的案例，国家资产挪用10万元都会以贪污罪处罚，而一个城市业主们数百亿元的养老基金却处在无人监管、任人挪用的状况下，实在是一个很危险的事情。

■献计献策

1994年前小区该不该有养老金

江山(碧岭华庭业主)：有关住宅养老金法规出台时，对1994年前的小区没有涉及，我们的改革通常是新人新办法，老人老办法，但是对这些老小区，的确应该出台补充细则。如果小区成了业委会的，业委会自己可以召开业主大会讨论此事。

王海(中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员)：老小区同样面临小区养老的问题，虽然当时的法律并没有规定应该缴交，但根据建设部规定，地方政府部门是应该对这些老小区出台补充规定的。

住宅养老金应该主要通过业主自筹，要业主一次性拿出全部的款项也不现实，可以向缴纳社保那样，每个月和物业管理费一起上缴，存在专门的账户里，以便将来使用。

刘先生(园岭小区业主)：政府应该承担部分责任，我们都是下岗工人，让我们自己筹钱非常不现实，很多人自己都拿低保。

谢先生(深圳市物业管理研究所律师)：理论上讲，应该由业主出。因为住宅养老金的原则是谁受益谁出钱。

李先生(南山麒麟花园业主)：之前既然没有相关的规定，开发商在卖房子时，售价中也没有包含住宅养老金这一项，现在要他们再缴也不合理，何况有的开发商可能已经破产了。

开发商不交钱　业主怎么办

倪益民(长城盛世家园业主)：住宅养老金真正受益的是业主，业主自发自觉去争取是最现实的。业主有两个选择，一是通过行政诉讼，要求主管部门敦促业主解决，二是发动业主直接与开发商协商。

王先生(南海城中心业主)：追讨养老金争取物业支持很关键，我们小区能要到养老金和物业公司有很大关系，一方面公司的力量比个人强大，另外物业公司竞争日趋激烈，也需要加强为业主服务。同时，争取政府主管部门的支持也很重要，市、区政府主管部门也都会支持业主的行动。业主委员会还可以通过公函的方式告知政府部门和开发单位，也可以通过律师洽谈。

宋有兴(《现代物业》杂志社社长、总编)：主管部门可以把开发商移交这笔款项作为其能否售房的一个必要条件，这样的限制操作性很强。

李先生(南山麒麟花园业主)：很多业主在购房时并不清楚这项权利，也不去要求，政府部门应该加强宣传。希望政府像解决“民工讨薪”的问题一样，对开发商落实切实的监督措施。

谢先生(深圳市物业管理研究所律师)：应该成立一个专门的机构管理。原来主要是深圳住宅局对开发商制约的力度不够，按法规规定，它可以暂停房地产开发商的资质，但原来的住宅局却执行不了。据我了解，深圳原来住宅局的物业监管处只有五六个人，各区住宅物业主管部门的物业监管科也只有一到三个人的编制，机构的缺位、人手的不足严重制约了基金的收取。

住宅养老金该如何移交

李先生(南山麒麟花园业主)：建立一个公共基金账户最紧急，从技术上讲，建立住宅养老金基金的账户不会比个人养老金、住房公积金更复杂。

谢先生(深圳市物业管理研究所律师)：有开发商以特区法规和建设部规范性文件有冲突为由不交养老金，实际上特区法规在特区内是优先适用的，所以在新的特区法规修订出台以前，肯定还得按老的特区法规执行。

李钊：(全国物业管理条例起草人之一)：对于开发商或者业主来说，现行的规定是一次性移交，由于数额巨大，无论是开发商缴还是业主自己缴，负担都很重，客观上也造成开发商不愿意移交。

王海(中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员)：移交住宅养老金的条件之一是小区必须成立业主委员会，而深圳2000多个小区只有40％的小区成立了业主委员会，因此有关部门应该尽快履行发起成立业主委员会的义务。

拿到养老金该如何管理

江山(碧岭华庭业主)：绝对不能把养老金放在物业公司的账户上，物业公司几年一更替，存在那里风险太大。

谢先生(深圳市物业管理研究所律师)：在管理模式上可以参考上海的按栋建账、核算到户，维修基金管理就像社保基金一样，可以按照每户的建筑面积分摊到每户业主头上，怕有开支也应该分摊到每户的头上，这是基金使用中必须解决的，每个业主可以有一张卡，通过这张卡能随时上网查询房产维修基金的余额。

倪益民(长城盛世家园业主)：业主大会应该专门制定本小区基金使用办法，形成规范的细则。

王海(中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员)：业主委员会不能单独决定养老金的使用，否则有被业主委员会挪用、卷款而走的财务风险，物业公司也不能参与这项基金的管理。使用时，应该首先由第三方监督召开业主大会，用这个大会的会议记录，再到政府主管部门备案，然后可以动用资金。如果房屋已经到危害社会公共安全的程度，而业主大会仍不开会决定使用基金，政府有权强制该小区动用基金维修。(作者：樊卿　李斌)