在2002年国务院发文严格控制土地供给之后，近两年又出台了一系列紧缩性政策———包括“121文件”、“8·31大限”、“71号”文件，以及提高房地产开发贷款自有资本金比重：从30%提高到35%……

综合分析以上政策，可以得出这样的结论，国家前期采取的土地和金融调整政策，主要功能在打压供给，而不是在抑制需求，结果导致楼市更加供不应求！

但是，今年3月16日，央行宣布再度加息，以及提高房贷首付款比例，以及上海、青岛等地增加房地产税收打压需求，这些政策对房地产市场的影响就不可低估了！

房贷加息

3月16日傍晚，中国人民银行宣布，从17日起，调整商业银行个人住房贷款政策，现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理———5年期以上个人住房贷款率下限将比现行优惠利率高0.20个百分点。

17日，中国人民银行又宣布，个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调0.18个百分点。其中，5年含以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。

事实上，这次调整住房贷款利率是去年政策的延续，也是自去年十月起，央行在不到半年之内第二次对房贷利率加息。温家宝总理三月初“抑制房价过快增长”的讲话言犹在耳，央行出手之迅速还是令部分投资者和房地产业界人士颇感意外。

效果评述：加息令一出，一些买得起房的投资购房者表示，不会增加多少负担，反倒是一些真正想买房居住的中低收入者开始观望。于是，一些人士开始质疑加息措施的作用———真能起到抑制房价高涨的效果吗？结论是肯定的！

近几年来，个人住房贷款门槛低于一般贷款。有炒房人坦言：如果办个小企业，从银行贷款的利率远远高于房贷利率，贷款前手续也非常烦琐，收益也不一定比炒房高，为何不炒房用银行的钱赚钱？一些企业甚至用个人名义贷款批量炒房。房贷加息后，一些人的想法就变了，新浪网的调查显示，近六成的网民认为，央行调整房贷政策会影响自己的购房计划。而市场上房屋的供应量不会在短期内减少，并会持续相当长的时间，这样将在一定时期出现“供大于求”的市场格局，房价就有可能下降。

房贷新政对炒房者产生影响极大，有人士分析认为———对于中高档楼盘的投资者来说，年回报将从现在的35%下跌到16%，风险显著增加。而加息让购房者的有效购买力大幅下降，市场需求收缩，增加了房价下调的压力。因此，这次提高房贷利率，即使不能阻碍购房的强烈需求，也会使部分市民“持币观望”。

提高首付

3月16日，除了宣布房贷加息外，中国人民银行还宣布在房价上涨过快的城市，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

效果评述：比起加息，提高房贷首付款的效果更是“立竿见影”。

对真正想买房居住的中低收入者来说，首付款提高一成，并不是小数。在成都，假如一套100平方米的房屋单价为3000元，总价就是30万元，首付提高一成就是3万元，一个月收入为2500元的工薪阶层差不多要多挣两年，因为他每月的可支配收入只有1000元左右。

对于投资炒房者来说，贷款首付成数增加，房虫控制房源数会减少。同样以总价30万元的房屋来说，如果首付两成，首付款为6万元，手头有30万现金，他可以炒5套房；首付三成，就要9万元，30万元就只能炒3套房。

严控炒房

除了央行的连环举措外，上海、青岛等房价上涨过快的城市也在纷纷采取征房屋营业税和附加税等措施，抑制炒房行为。

上海市规定，自3月7日起，个人购买上海市的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额计算征收5%的营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。

几乎同时，针对高涨的房价，青岛市也出台调控措施，打算征收商品房转让个人所得税———按住宅增值部分的２０％计算，以通过税收、金融、行政等手段，加大“炒房”成本，抑制市场投机。

效果评述：客观地说，在上海市假如一套100平方米左右的房屋赚10万元，计征5%的营业税，也才5000元；以5000元为计征税额，征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费，仅550元。也就是说，炒房赚10万元，现在要多交5550元的税费。

按照青岛市的政策，赚10万元，按住宅增值部分的２０％计算，就要交纳2万元的税，这一税赋就比较重了。在投资风险加大，投资预期收益不一的情况下，这些政策的出台，就有助于抑制短期炒房，促进房地产市场健康发展。

开征房地产税

本月20日，在北京召开的“中国发展高层论坛”上，财政部副部长肖捷表示———开征房地产税已成定局！

效果评述：国务院发展研究中心的研究表明，中国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%；而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成，占基层政府财政收入的比重甚至达71%。此外，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。房地产市场出现的严重投机炒作、造成房价快速上涨、泡沫四起，这与房地产税费的偏低有关。政府部门应该增加住宅交易成本，限制投机性购房。