“北京的写字楼从长期来看，现有的这一点根本不够！” 中国城市规划设计研究院总规划师杨保军在７月２７日举行的“新城市经济、新北京格局、新商务中心”论坛上旗帜鲜明地做出如是表示。
然而一段时间以来北京写字楼租售价格持续下跌的消息不绝于耳尤其是中关村西区写字楼更是成了众矢之的人们从区域交通到产品品质总能找到其种种不足，租价和售价也一路走低。但是即使现状如此不尽人意仍有业内人士在论坛上根据详实的数据和严密的理论分析提出，房地产价格的决定因素是供求关系从供求关系探讨写字楼价格的走势才能切中要害，放眼未来７年，北京的甲级写字楼供应总量与需求的比例关系不是供大于求而是求大于供。根据这一认识，北京甲级写字楼不仅需求前景看好，而且在未来几年必将进入一个巨量成交、租售价格都将大为改观的时期。
放量供应之后是三年空白
现阶段，以中关村为主的区域提前进入甲级写字楼集中放量供应期，未来的北京写字楼供应状况会怎样呢？北京广厦世纪投资咨询有限公司总经理刘芳女士表示：２００８年后的三年内，北京甲级写字楼将维持２００８年前的总供应量不变。她出示的一张甲级写字楼供应量变化的图表显示，从２００８年到２０１０年下半年甚至到２０１１年，北京的甲级写字楼供应基本上维持了一个不变的态势。刘芳解释，这主要是因为２００８年前，北京的在建工程必须完工，而甲级写字楼的在建工期差不多是两年半甚至更长的时间，所以从２００８年之后，直到２０１０年、２０１１年才开始有新增甲级写字楼真正投入市场。
“此外，”刘女士说，“由于金融与土地宏观调控、奥运特殊事件使２００８年前在建工程受到限制、供应市场集中放量形成的激烈竞争，写字楼开发企业面临资金压力和市场压力巨大，使得到目前为止还未开工的项目，其工期和开发有可能受到制约，这会直接影响２００８年前高端写字楼的总供应量。而２００８年后，土地金融政策不明朗，市区可利用的土地资源已经非常有限，郊区形成产业聚集带尚需要不短的时间，也会使得２００８年后的市场高端写字楼的供应速度放缓。
有效需求源源不断
但是在另一方面，北京甲级写字楼市场需求却有更加旺盛的趋势。继长三角、珠三角新经济带形成后，环渤海湾地区经济板块正在快速发展，在环渤海湾经济一体化中，北京作为中心城市的功能将进一步的加强，使这一经济圈边际城市的众多企业考虑在北京这个经济中心区占有一席之地，而区外企业的进京数量增加，主要是跨国企业和外省市进京企业，比如跨国企业日本ＤｏＣｏＭｏ公司、外省市企业邯郸钢铁集团、建龙集团等。目前已有数字显示，２００３年北京写字楼市场大单成交数量是以往３年的总和。
在需求的增长上，刘女士又拿出了另一个依据：“根据２０００年～２００３年每年甲级写字楼吸纳量与ＧＤＰ之间的对比，北京市甲级写字楼的需求平均增长率基本为ＧＤＰ增长的１．７倍左右”。”而对北京ＧＤＰ的增长，刘女士信心十足：“环渤海湾经济带的发展，北京作为中心城市的功能必将进一步加强，奥运会的效应也是大大利好。经济学家预期，２００８年之前，北京市的经济将保持１０％～１２％左右的年增长率”。
综合各种因素，刘女士最后向与会者展示了一张反映未来７年供需关系的变化图，供应和需求的交叉点出现在２００８年到２００９年之间，刘女士强调道：“这个平衡点，实际上是已经包含了一个正常的１０％～１５％的空置率的平衡点，因此有相当的准确度。”
但是，根据经济学的一些规律，价格上升往往是在供需关系平衡之前开始的，因此，“价格实际上是有机会在供需关系平衡前，也就是在２００８年之前就出现一个回升的态势”，刘女士乐观的估计道。 由此，刘也提醒有选址计划和投资办公物业计划的人士，把握时机在价格低谷时适时买进乃明智之举。
（来源：04-08-02中国经营报） |
