在商品住房一级市场，大部分开发商并未真正“收手”
●开发商们声称只要能坚决“捂住”，最多挺过第四季度，楼市就会进入下一个“蜜月期”
●即便是面对连月的“零成交”，大开发商也不轻言降价
●“只有卖不动的价格，没有卖不动的商品。”这句经济学经典名言，正是当前楼市的真实写照
联手造势、集体捂盘、高开死守……一幅幅楼市博弈图景不期然地呈现在人们面前。尽管3月26日国务院调控楼市的“国八条”出台已逾百日，房地产市场交易凋零至冰点，开发商们仍在力挺虚高房价，博弈未来市场。
楼市博弈之怪现状
博弈之一：联手造势
“圈内”人士透露，5月中旬的一天，上海的大开发商们聚了一次。名义上是形势分析会，事实上最终达成的“共识”是不降价，“都要挺着，圈子里就这么定了”。
6月初，在上海佘山脚下，开发豪宅的一些企业再开碰头会，“统一认识”：只要挺过3个月，市场就会回暖，楼价一定要坚持在原来的价格上。
6月底，在中国发展研究院举办的房地产形势研讨会上，上海市房地产行业协会一负责人大谈“现在房地产市场的调控已见成效”，“我们的盘底，从3、4、5月来看，已经出现了供略大于求的情况，所以目前房价不具备回探、回弹和大跌的可能，回涨是将会出现的正常趋势，也是众望所归的房市”。
7月初，上海某地产集团董事长在接受媒体采访时，先是强调房地产调控政策“目的已经达成”，接着矛头直指中央的房地产调控政策“造成了消费恐慌、自用市场严重伤及，政策的效用开始受偏移、受扩大”。这名地产商声称，是政策导致“消费预期被完全扭转”，使“消费进入抑制阶段”。
观点：种种迹象表明，在商品住房一级市场，大部分开发商并未真正“收手”。面对系列楼市调控，他们在短暂的沉默后，表面上开始附和，大谈调控的目的已经达到；暗地里却在力挺房价，认为熬过3到6个月后，就会“昨日重现”——房价将迎来如去年第四季度一样的强烈反弹。
博弈之二：集体“捂盘”
开发商们博弈楼市、力挺房价的另一方式是集体“捂盘”，推迟销售。按常规，5、6月份是楼市销售旺季，而今年调控政策出台后，长三角等楼市敏感地区，许多具备销售条件的楼盘纷纷延迟开盘，一拖再拖。
以宁波为例，去年前5个月的新开楼盘达22个，而今年同期只开了5个。上海、南京、杭州5月以来新盘推出的节奏明显放缓，部分准备近期上市的楼盘多次推迟开盘时间。开发商们声称只要能坚决“捂住”，最快到9、10月份行情就可能恢复；最多挺过第四季度，楼市就会进入下一个“蜜月期”。
更有甚者，一部分开发商还挂高房价，阻吓购房者。在他们看来，反正卖不出去，还不如高挂房价试探市场。
案例：上海静安区的“协和城丽豪酒店公寓”在网上竟将销售单价高挂至4万元／平方米，整个6月份，其可售房源套数一套未少，说明没有成交。
在杭州，一些极度“自信”的开发商也逆市而动，提价开盘。譬如位于拱墅区的锦昌文华二期，6月开盘时将均价拔高至约1万元／平方米，不仅比其一期8500元／平方米的均价高出一截，就是和周边9000元／平方米左右的楼价比，也是“鹤立鸡群”。当然，这些楼盘的月销售记录大多是“零”。
博弈之三：死守高价
千方百计地对高房价进行捍卫乃至死守，是开发商博弈楼市的起点也是终点：涨价就像“坐火箭”，降价却像“挤牙膏”。
记者了解到，即便是面对连月的“零成交”，大开发商也不轻言降价。就是有一些中小开发商迫于生计，要调价也是采取小幅迂回战术，100元100元地下调。新盘打折最多不过每平方米千元，少的也就百十来元。优惠后的房价依旧远高于去年10月新一轮疯长之前的价格。
案例：位于上海闸北区的“公园城市”是一个分批销售的项目，去年10月，一期开盘合同均价为7817元／平方米，而今年3月推出的第三批房源均价已升至11003元／平方米。尽管5、6两月连续“零成交”，其第四批房源合同均价还是高达10386元／平方米，只是比上一批象征性地降了点；而第五批房源的合同价也只是微微下调，还是高达10174元／平方米。
开发商何以坚挺？
在短短20年里，靠汲取地产、房产之暴利，中国房地产业以超乎常规的速度，催生了一个庞大的巨富群体。福布斯中国内地首富榜中，主业从事房地产的富豪逐年上升，2000年是25人，2003年增加到35人，2004年升至45人。有人按平均20%的利润率计算，北京房地产业去年一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。
记者在采访中了解到，对于楼市调控，大开发商应对裕如。上海某地产企业的前经理人私下透露，他们的项目利润一般在100%到300%之间，“就是3年里一个项目都不做，也能撑下去，完全可以等来下一个周期。”正是出于对自身力量的自信，开发商群体面对“零成交”，仍傲然拒绝放弃虚高房价体系。
其二，开发商群体的势力，还在于其盘根错节的“关系”，以及运用甚至掌控各种资源的强大能力。不必说在一、二线城市，就是在一个县城，几乎没有一家房地产开发商没有“背景”，这已是一个公开的秘密。
其三，房地产毕竟是一个经济带动性极强的行业，又是地方政府的重要财源，地方政府普遍不愿接受房地产不景气的事实，担心楼市盘整时间过长。开发商们正是利用——甚或是“挟持”了地方政府的此番心理，不停地给政府部门“吹风”：调控的目的已经达到，政府该“鸣金收兵”了。
新闻解读楼市“死结”谁来解开？
事实上，成交量极度萎缩、市场持续低迷的楼市“死结”依旧，几个月来始终未曾开解。病因何在？
“只有卖不动的价格，没有卖不动的商品。”复旦大学经济学教授尹伯成直言，这句经济学经典名言，正是当前楼市的真实写照。在真实的消费需求面前，购买者必然考虑价格。当过高的房价与实际购买力之间的鸿沟扩大到难以用预期来填平时，缩手是买房人惟一理性的选择。只要开发商坚持虚高房价不肯降，其要价与购楼者愿意并且能够承受的价格碰不到一起，“博弈均衡”实现不了，楼市成交量萎缩的状况就不可能改观。
业界普遍认为，在上海、杭州等楼市过热、房价过高地区，房价回调30%左右，不仅必须而且可行。
方方地产工作室分析师认为，当前楼市冷清“关键是房价有没有调整到位”，“挤牙膏”式的小幅折扣根本打动不了消费者。
知名房地产销售代理商金丰易居·上房销售公司的市场研究中心经理郑翎昀，从成本构成的角度分析，“在现在的价格基础上，削掉1／3没有问题，开发商还有赚。”尹伯成教授认为，如果上海房价总体下调30%，可以预期成交量会上升到供求基本平衡的状态。
其实，房价究竟会回调多少，具体数据最终将取决于市场，各种预测都只是某种意愿的表达。可以肯定的是，人气改变市场，消费决定人气。上海市房地产行业协会一位副会长说，眼下，开发商最担心市场观望时间过长——而这，正是他们的“心结”。
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