区分业主建筑物所有权保障业主权益

　　2005年7月10日，全国人大全文公布了《物权法（草案）》，同时向全社会公开征求意见，尽管草案在第七十六条明确区分了业主建筑物所有权，关于车库、会所以及地上停车位的问题仍然是业内外人士争论和探讨的焦点。

　　《物权法（草案）》第七十六条明确规定：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　本草案的出台对于保障业主权利具有重要意义。业内人士认为，业主购买房子，购买的不仅仅是单元空间，还包括整体环境和各类配套设施，后者直接影响着“单元空间”的价值。单元空间可以区分所有，整体环境和配套设施不能区分所有，将整体环境的部分（如停车场）和公共设施的部分（如车库）也看成可独立区分的“单元空间”，违背了建筑物区分所有的理论基础。而《物权法（草案）》中明确区分了业主对于建筑物的所有权，有利于解决包括因归属不清导致的一系列物业纠纷。

　　家住朝阳区博雅园的刘先生对记者说：“停车位归开发商所有，对业主其实是不太公平的，如果开发商利用停车位是稀缺资源任意处置车位、提高价格的话，对于业主非常不利。”刘先生认为，“《物权法》的出台对于保障业主权利方面具有非凡的意义。”

　　专家解惑“约定不明”说

　　记者在业主论坛上了解到，有业主认为第七十六条的规定不够明确，存在潜在的法律风险。该业主指出，有些房地产商在自己没有取得产权的情况下与业主进行了约定，还有的房地产商为了卖房只和一部分业主约定而和另一部分业主没有进行约定。在这两种情况下，按“有约定的，按照约定”的说法会发生无法处理的法律纠纷。

　　北京市律师协会《物权法》委员会主任蔡耀忠律师针对业主的疑虑做出了相应解释。蔡律师认为，在买卖期房的时候，是可以对未来权益做出约定的，只要买卖双方就开发商保留建筑物即非共有的建筑物做出明确区分，不违反法律的禁止约定，是合理存在并具有法律效力的。其次，开发商同一部分业主进行的约定如果损害了另一部分业主对于共有建筑物的权益的话，开发商势必要依据《物权法》做出让步，放弃只同部分业主所约定保留的建筑物的享有权。蔡律师认为，无论是哪种情况，对业主都是有利的。 

　针对物业公司代理收取停车费或是出租车库、会所的情况，蔡律师告诉记者，物业公司代收费用是合理的，关键是收缴的费用如何支出的问题。根据草案的相关规定，业主委员会应该就收缴的相关费用召开业主会议，将专项费用用于小区建设的公共事业上，这才是解决车库、会所等问题的途径。但就各小区业主委员会的建立和执行能否依照相关规定顺利进行，还有待进一步观望。