我国推行住房抵押贷款证券化的可行性分析

从国家住房抵押贷款业务的发展看，近几年发展得比较快，到2003年9月底我国个人住房贷款余额已达到12000亿，使得各个商业银行在优化资产结构的过程中可以选择证券化作为一个突破点。

（一）从其必要性来看：1、潜在的住房需求还比较大，这就在规模和发展需求上提供了一个重要的前提和基础。2、通过住房抵押贷款证券化可以拓宽住房抵押贷款资金的渠道和来源。3、可以提高资本充足率。4、增加住房抵押贷款的流通性，解决短存长贷问题的需要，可以分散住房抵押贷款风险，有利于完善资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的力量，有利于降低住房信贷成本，为普通居民住房投资与消费提供资金支持。

（二）从推行住房抵押贷款证券化可行性分析来看：1、目前我国房地产土地或房产的产权关系逐渐清晰，为住房抵押贷款证券化创造了一个制度保证。2、抵押贷款的业务发展比较快，有一定的规模，为发展抵押贷款证券化奠定了物质基础。3、个人住房抵押贷款的品质总体上比较优良。4、资本市场的初步形成和证券交易市场逐渐的规范，为住房抵押贷款提供了场所和技术手段。机构投资者与个人投资者对住房抵押证券有较高的需求，受到投资者的欢迎，现在我国房地产信托业务发展比较快，其回报率比存款等其他利率都要高。5、住房抵押贷款市场的中介服务已具备一定基础，在法律上、评估上已有一定的基础。

（三）我国目前开展抵押贷款证券化还存在许多问题和障碍：1、首先是需求问题。银行对资产流动性的要求是证券化的基本原因，就是说当抵押贷款在银行信贷资产中所占比例达到一定程度时才会产生证券化的需求。国际经验表明，这一比例为30%左右。2、其次是相关法规不健全，具体操作缺乏足够的法律依据和保障。住房抵押贷款证券化交易涉及资产出售和以融资为目的的不同程序和交易，技术性强、专业化程度高、程序复杂，没有健全有效的法律规范是不能操作的。我国近十几年出台的《担保法》、《破产法》、《信托法》虽然都已实施，为开展资产证券化提供了初步的制度框架，但仍缺少一些具体的法律规定和政策安排。3、再次是市场环境问题。我国的市场缺陷显而易见，例如：我国住房抵押贷款一级市场规模较小，而且一级市场没有相当规模的住房抵押贷款的积累，证券化就没有存在的基础；我国银行发放个人住房抵押贷款还处于发展阶段，尚没有形成统一的贷款标准和贷款格式，而贷款条件等的标准化可以说是形成抵押贷款组群的必要前提；机构投资者的准入资格有待认定。4、最后还有一个不容忽视的问题便是人才的制约。由于抵押贷款证券化是一种新型的融资工具，涉及经济、金融、法律等各个方面，需要大量掌握这些综合知识的复合型人才，而我国现在还缺少这方面的人才。

总之，要构建我国的住房抵押贷款证券化模式，首先要考虑这几个问题：要不要成立公司，是政府主导还是商业运作，法律法规的健全问题，运作方式和发行成本之间的关系。当然现在我国体制和法规不健全的情况下，可能成本会增加，这也是要考虑的主要因素。

住房抵押贷款证券化运作模式的国际比较

（一）住房抵押贷款证券化运作模式的国际比较：住房抵押贷款运作的模式，大致有三大类，第一是以美国为代表的，以政府主导积极参与的模式，第二是以加拿大为代表的半政府半商业的模式，第三是以澳大利亚为代表的纯商业的模式。

（二）我国国内关于住房抵押贷款证券化模式选择方案简述：国内也有一些运作模式，如国家开发银行和深圳市政府合作试点，深圳市政府提出的方案，上海市提出的方案，这些方案大致都是由政府来主导，成立一个抵押贷款发放银行，由该银行转让贷款，形成抵押证券给投资者，通过成立专门的机构——抵押贷款证券化的公司来运作。

我国推行住房抵押贷款证券化的发展策略

（一）我国住房抵押贷款证券化模式选择:借鉴美国经验可以看出，政府在证券化中都起着十分重要的作用，甚至是主导的作用。在我国现有的特殊情况之下，我们更有必要得到政府的积极支持甚至主导。政府主导运作方式在我国的好处：1、有利于体现和落实政府的各种公共政策。2、政府通过影响SPV可以间接调控货币市场和资本市场。3、有利于降低抵押贷款证券化动作成本，主要是免除了昂贵的信用增级费用，便于抵押贷款证券化起步。4、抵押贷款证券化运作主体比较集中，有利于形成统一的抵押贷款证券化市场，有利于促进全国或整个地区范围内的抵押贷款标准化。5、我国现阶段各种中介机构的信用等级都比较低，诚信度也有待于进一步的提高，在这种情况下，由政府出面进行证券化，可以增强市场的信心。

（二）我国住房抵押贷款证券化流程设置:根据我国的发展现状，可以借鉴美国的经验。从住房抵押贷款证券的创造到上市交易，其间与之发生联系的各类机构主要包括：抵押贷款创造者、为发行抵押贷款证券而成立的中介机构——证券化机构SPV、信用强化机构、信用评级机构、证券承销商、金融监管机构、投资机构（或个人）。

（三）我国住房抵押贷款证券化品种设计:在推行住房抵押贷款证券化过程中，选择合理的、能满足投资者需求的抵押证券是中心环节。在国外抵押贷款证券化实践中，主要有两种抵押证券品种，即抵押传递证券和担保抵押证券（CMO）。

1.抵押传递证券是贷款发放人将住房抵押贷款贷款人的债权出售给证券投资者，持有抵押证券投资者拥有信托账户内贷款组合债权的某一个百分比，对原发行金融机构不具追索权，贷款债权违约风险由投资者负担。

2.担保抵押债券是抵押债券的主要形式，指债券发行人以一定数量的抵押贷款作为抵押发行的多个固定利率但期限不同的债券组合。通常分为四个品种：A型，平均期限为1～3年；B型，平均期限为3～10年，将在3～10年内到期偿还的抵押贷款本金及利息付给投资者；C型，平均期限在5～15年；E型，平均期限在15～25年。与转支付债券不同，担保抵押债券（简称CMOS）所有人并不拥有抵押贷款，而是拥有对发行人的债权。此外，在住房抵押贷款证券化的过程中，担保抵押债券品种也不断创新。1986年，由担保抵押债券衍生出两种新的金融工具：浮动利率担保抵押债券、纯利息债券和纯本金债券。在综合考虑了投资者、银行和贷款借款人三方利益的基础上，我认为担保抵押证券应该成为当前我国住房抵押贷款证券化的首选品种。因为担保抵押证券有多种面向不同投资者的证券，能适应我国广大的投资者的各种需求，对它的发行及监管、抵押资产评估、信用评级等不需要对我国现行的法律和会计准则进行太多的调整。同时，它对抵押品的利用率也较高，而其信用级别不必因此受到影响。因此，该品种比较适合我国国情。(作者：陈丽华)