地方政府政绩观错位 开发商有恃无恐

稳定房价，让老百姓买得起房住得起房，是此次国家房地产宏观调控的主要目标，也是构建和谐社会的题中之义。但房地产市场的一对矛盾日益突出——一边是老百姓昼夜排队抢号，对经济适用房极度渴望；一边是经济适用房投放量逐年缩减，甚至有的城市叫停经济适用房。透过经济适用房建设的种种怪现象，人们看到的是一些地方政府监管的缺位，利益观和政绩观的错位，以及开发商翻云覆雨的有恃无恐。

记者了解到，经济适用房“一号难求”，首先源于供应量的严重不足。像北京这样上千万人口的大城市，每年经济适用房竣工面积仅为住房供应总量的十分之一。而且相关项目推进缓慢，居民颇有怨言。

重庆市统计局的资料显示，2004年全市经济适用房投资额比上年下降约34%，施工面积和竣工面积分别下降约20%和19%。而商品房开发面积同比增长超过16%。

问题还不止于投放量缩减。事实上，东部有些城市已停建了经济适用房。中西部有些城市尽管喊了多年，但其经济适用房项目还停留在“规划”图纸上。

实际情况可能比统计数据更糟。在东南沿海一省会城市，一位多次参与经济适用房设计方案审查会的业内人士向记者透露，现在很多所谓的经济适用房都是省市单位自己出钱造的福利房，房子盖好后只在系统内销售，但这些房子全都被算入全市当年经济适用房总面积中。

国务院发展研究中心有关专家直言不讳：这一态势弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决。

经济适用房现实需求很大，为什么各地政府投放规模连年缩减？

中国城郊经济研究会会长包永江等专家一针见血地指出，主要是一些地方政府利益观和政绩观错位。按照政策，用于经济适用房建设的土地，政府将减免土地出让金，并给予配套建设等一系列优惠政策。由于商品房建设的土地收益远大于经济适用房用地，许多地方在“经营城市”的利益驱动下更希望高价拍卖土地，从而人为缩减了经济适用房计划。

北京师范大学管理学院教授、博士生导师董藩说，有效解决低收入人群住房问题考验政府的执政能力。诸多怪现象显示，一些经济适用房受到了开发商的“操纵”。具体表现是：一些开发商在经济适用房开发中我行我素，时常从自身利益出发，自行定户型、定面积、定销售对象，导致住宅面积过大、总价过高现象，超出了中低收入家庭的购买能力，事实上将一些最需要经济适用房的群体挡在了门外。

有关专家批评说，排队、放号、摇号等都是开发商说了算，给开发商留下了很大的炒作空间。据知情人士透露，在北京一些经济适用房项目上出现的“长队现象”，不排除有开发商故意炒作之嫌。一些开发商精心策划，故意放风，助长了排队抢号、倒卖房号等现象，以此吸引购房者和媒体的“眼球”，最终达到倒卖经济适用房、变相加价等目的。

孙翠兰认为，开发商追求的目标是利润最大化，让开发商承担经济适用房建设和发售的部分“政府职能”，本身就是一种扭曲的价格双轨制。在一些关键的节点上，应该充分体现出政府的作用，而不能完全让开发商“操纵”。经济适用房作为政策性住房，应该是由开发商完成建设任务，竣工验收后交由政府指定的机构运作，发售环节要置于政府相关部门的监督之下。否则，一定会出现不公平或失控情况。

一些专家对购买经济适用房的人群定位提出质疑。他们认为“中低收入家庭”这个概念过于宽泛，缺乏明确科学的细分。

考虑到经济适用房建设和发售监管难，也有专家主张取消经济适用房，转而对低收入户采取直补的方式，即变“补砖头”为“补人头”。董藩说，对提出购买经济适用房申请，经严格审查符合条件的低收入人群进行货币补偿，这样既减轻了政府的建设和监管压力，又为购买者提供了多种选择的可能。

从今年3月始，国务院常务会议和国办两个文件打出房市调控“组合拳”，要求稳定房价，增加中小户型和经济适用房供应。但这一预期目标能否达到，关键在于落实。如果“上有政策下有对策”，国家房地产宏观调控政策就会大打折扣。一些专家建议，国家应强制要求地方政府提高经济适用房总量和比例。同时对经营高档商品房的开发商，可按“以高带低”原则，要求其配套建设一定比例的经济适用房，否则不予审批。