2005年5月22日

　　根据光焘部长、志峰副部长对大连大有房屋开发有限公司“怎样建设节能省地型住宅”一文的批示，铁宏同志率房地产司、科技司、质量司、科技中心和住宅中心等有关人员一行7人，于5月16日—17日对大连“大有恬园”普通住宅小区开展建筑“四节”与实施产业化工作情况进行了专项调研，辽宁省建设厅和大连市建委有关负责人也参与了调研活动。现将调研情况汇报如下：

　　一、“大有恬园”项目概况

　　“大有恬园”位于大连西部的凌水镇，占地16．6万平方米，总建筑面积约20万平方米，其中住宅建筑面积17万平方米，公建3万平方米，容积率为1．2。目前17万平方米多层住宅已竣工交付使用。附属配套3万平方公建和小区内景观绿化工程正在施工，预期今年9月份全部完成。

　　“大有恬园”于2001年7月经审批列入建设部“国家康居示范工程”，2005年又列为建设部科技示范项目。“大有恬园”在建设初期（2001年）就确立了“三节一治”的生态开发理念，即：节水、节能、节地、治污。这与今天的“四节一环保”建设思想完全吻合。该项目把这一开发理念始终贯穿于小区建设的全过程，并且形成了一套完整的产业系统。大有开发公司根据小区地处郊区和市场需求，提出了“城市住宅郊区化、郊区住宅生态化、生态住宅大众化、大众住宅产业化”。换一句话说，就是用产业化的方式，建造生态型的普通住宅。

　　二、“四节一环保”技术体系的应用及成果

　　（一）节能成套技术

　　“大有恬园”的节能成套技术体系主要包括五个方面。

　　1、住宅单户保温体系。住宅构造保温隔热是节能住宅最基本的要求，“大有恬园”小区除了对单户空间的外墙面、屋面、外窗和入户门采用保温隔热措施外，还对地面、楼梯间墙和分户隔墙进行保温处理，创造了住宅“单户封闭保温体系”。

　　2、低温辐射地板采暖体系。低温辐射地板具有采暖蓄能效率高和散热均匀的特点，因此，采暖供水温度一般为40～45℃，回水温度为30～35℃，就可以达到室内正常的采暖温度要求。而传统的暖气片采暖方式，要求供水温度为90℃，回水温度为70℃。可直接节能20％。

　　3、三位一体的供暖节能体系。热源系统（锅炉热效率为83．23％）、传输系统（综合热效率为92.65％）、受热本体（实现住宅采暖低耗能量12．7W／m2），三个子系统构成一个完整的体系。经过一个采暖期的运转，采集数据和计算，“大有恬园”耗标准煤8．26kg/m2，与1981年大连平均煤耗25kg／m2相比，节能率达到68．44％，超出目前节能50％的标准，达到减少煤耗的最佳节能效果。

　　此外，太阳能热水体系。大有开发公司重视洁净能源的利用，给每户居民配有140升的光电两用的承压式太阳能热水器。太阳能热水系统与电热水系统比较，节电达95％，整个示范小区每年节电至少200万度，效果可观。

　　墙改节能体系。“大有恬园”的住宅结构体系采用异型框架体系，围护结构和内隔断结构没有采用粘土实心砖和粘土空心砖，全部应用新型墙体。这些新型墙体不仅加强了保温隔热性能，提高了建筑的整体节能效果，同时也减轻了荷载，减少了钢筋的用量，达到了节材的目的。

　　（二）节地成套技术

　　“大有恬园”选址在山坡之上，没有占用耕地。大有开发公司从以下三个方面入手，解决省地的具体问题：

　　1、利用山地地形错台做半地下车库，在保持容积率不变的情况下，增加车库的数量，提高了土地利用率20．8％。

　　2、利用地下挖深超过4米的部分做车库，向地下空间要效益，增大地下面积15160平方米。

　　3、重视土地资源的存留和使用，即收集表土和重置表土。山地表土利于植物生长，因此，“大有恬园”的建设者现已收集地表土4万平方米，重置用于绿化的2．5万平方米，至少可节约资金104万元。

　　（三）节水成套技术

　　“大有恬园”除了在住宅中采用节水器具外，节水体系还包括其他三个系统，即中水人工循环利用系统、地表水半自然循环利用系统和地下水自然循环利用系统。形成了资源循环利用的生态水环境。

　　中水人工循环利用系统：“大有恬园”的污水再生处理站已建成投入运行，设计日处理污水为1000吨（目前处理量为每日 600吨）。污水经过处理后先进入天然水库处理，再经二次处理，达到中水使用标准，供居民冲厕和小区绿化用。多余的中水进入地表循环系统。通过中水回用，该小区可节约自来水40％，其中居民冲厕用水占30％，绿化景观用水占10％。

　　（四）节材成套技术

　　大有开发公司的节材成套技术，突出地反映在产业化装修上。“大有恬园”有800套住房是一次性装修到位的商品房，是采用产业化生产方式，即工厂生产，现场装配来完成的。这种装修方式改变了传统的手工作坊式的零散装修，实现了规模化生产、标准化配套。

　　（五）环境保护成套技术

　　“大有恬园”在环境保护方面的几点做法：

　　1、小区污水达到零排放，污水处理满足Ⅳ水体标准（污水处理量600－1000吨／日）。

　　2、利用处理后的达标中水做景观水和绿化用水。完成地表水收集，地下水涵养，形成生态式水循环，调节小区的自然温度和湿度。

　　3、采取垃圾分类收集、生物处理技术，做到就地减量处理，每年减少外运垃圾约250吨，预计垃圾减量达到85％。

　　4、三年半以前建设苗圃，种植种苗10万株。现已将成活的树苗移栽到小区，保证了小区绿化覆盖率50％。其中树木覆盖率占绿化面积的500。

　　三、产业化生产模式的创新

　　大有开发公司在“大有恬园”的整个开发建设过程中，把住宅产品视为一个整体和一个系统，通过产业链的链接，构筑住宅产业化集成平台，实现产业间、企业间有序配合的生产模式。

　　（一）组成“产业联盟”链接住宅生产的各个环节

　　“产业联盟”是“大有恬园”产业化生产方式的组织形式。是以开发商为龙头和主导者，以项目为平台，将住宅相关企业如规划设计、建筑、部品、材料、代理、工程监理等链接起来，在一个平台上完成住宅的产业化配套集成，形成了一个利益、责任、操作的共同体。“产业联盟”体现了工业化大生产分工合作的特点。开发商通过“产业联盟”，充分调动各企业的资源，集各企业的生产优势，达到产品的高质量。与传统的生产方式相比，“产业联盟”更具有价格优势、质量优势、效率优势、服务优势、环保优势和产业优势。

　　（二）通过“一张图纸”整合各项技术

　　“大有恬园”从建设初期就确定了8项技术体系，用自己的5个研究所整合并实现了规划建筑、装修、配套部品的“一张图纸”设计，并把它作为住宅产业链中的技术链的核心。这是保证所有部品材料向整合平台集成的技术依据，也是产业化操作全过程技术标准化的依据，是形成产业化生产的前提。大有开发公司通过“一张图纸”，整合各个环节技术，真正做到了自身产品生产过程中的标准化、规模化和装配化。同时也带来了多种原材料资源的节约。

　　（三）科研、开发、建设一体化的生产模式

　　为了确保小区产业化技术的全面应用，在大学、科研、设计单位的支持下，大有开发公司组织成立了节能、水资源利用、产业化集成、社区文化和规划建设设计5个研究所，形成有效的技术保障体系。依靠这些专业的团队，“大有恬园”在多项关键技术上取得了突破，保证了产业链上各个环节的有效连接，促进产业化生产水平的提升。

　　四、推广建筑“四节”与实施产业化的几点启示

　　（一）中低价位普通住宅推广建筑“四节” 更具示范意义

　　“大有恬园”建设成本2522元／平方米，平均销售价格2947元／平方米，全装修住宅平均价格为3350元／平方米（平均销售价格中包含了“四节一环保”的投资费用），开发利润14％左右。经项目投资分析可清楚地看到：运用产业化的生产方式建造的中低价位住宅，既能基本保证开发的利润，又在成本增加不高的情况下，达到“四节一环保”的要求。这表明中低价位的住宅不一定低品质，高品质的住宅不一定是高价位。“节能省地型”住宅完全可以成为中低价商品住宅中的主流产品。

　　（二）普通住宅实现产业现代化并以建筑“四节”为内涵应当是必由之路

　　“大有恬园”的建设坚持走产业化的发展道路，实际是在通过技术创新，改变了住宅的生产方式和增加方式，其根本目的，就是用新型的生产方式对传统的住宅建设方式加以改造，提高劳动生产率，全面提升质量和性能，实现“四节一环保”。该小区的“产业联盟”组织模式，“一张图纸”贯穿生产全过程的技术模式，集成平台的操作模式，都为我们思考改变生产方式提供了可供借鉴的新鲜经验。

　　（三）科技进步与成套技术的系统集成是建造“节能省地型”住宅的基础

　　“大有恬园” 中所采用的成套技术体系，都具有一定的科技含量，但最重要的是实施系统配套集成。住宅的节能，主要取决于由源头节能、构造节能、设备节能和运行节能四个部分组成的系统节能，这四个部分的科技投入高低与系统集成的高低，决定住宅节能效果的优劣。“大有恬园”三位一体的供暖节能体系正验证了这一点。要实现住宅建设中“四节一环保”的目标，就一定要强调成套技术的系统化集成，没有系统集成就不能发挥综合效益。

　　（四）房地产开发建设企业应当成为实施住宅产业现代化、推广建筑“四节”的主体

　　“大有恬园”实施产业化、实现建筑“四节”的成功经验证明，只有开发建设企业更新理念，自觉充分地认识到建筑“节能省地型”住宅的深刻内涵，就会主动投身到“四节一环保”的实践中来。开发公司将成套技术加以集成，与部品厂家在标准化的平台形成联合，将各环节上的专业队伍加以整合，其生产的主导地位是显而易见的。因此，为了推进住宅产业化的进程，要积极扶持和依托具有一定开发规模和资质的房地产开发企业，以产业化的方式，建造技术及部品集成度高，质量保障率高的住宅，并不断提高这类产品在市场上的比重，形成规模化的大生产是十分必要的。

　　（五）推广建筑“四节”与实施产业化要有相关经济技术政策的支持

　　住宅建设中推广“四节一环保”技术，急需相关政策的支持和激励机制的建立。如资金支持和政策性费用的减免等等。“大有恬园”因采用了污水处理、中水回用技术，节约了自来水，大连市水务局在水资源建设费用上就给予了一定比例的减免。这些利好政策无疑会激发开发企业在这些方面的资金投入。但对于全装修成品房来说，就一直受到重复收税和多收税的困扰，“大有恬园”由于销售全装修成品房而多缴了2．2％营业税。因此，对于采用产业化生产方式建造全装修成品房的企业，可实行减免税的优惠政策，有利于调动开发企业建造全装修住宅的积极性。对于那些努力建设“节能省地型”住宅的优秀开发企业（如大有开发公司），应该给予土地供应和融资方面的政策优惠，让这些企业更多地建设高品质的“节能省地型”住宅，以带动建筑“四节”和产业化工作的全面开展。

　　该项目建设尚未全部竣工已在当地产生较大反响，消费者对住宅产业化和康居工程的建设理念得到认同，感到“四节”技术对提高住宅品质的实惠。大连市住宅产业化促进中心对入住者调查，住户对住宅环境、工程质量、建筑节能、产业化全装修、供暖效果、太阳能热水器、中水回用等方面，满意率达80％以上。因此，积极总结推广康居工程的建设经验，对探索推进“节能省地型”住宅发展具有重要的意义。