未来中国房地产的走势究竟如何？是平稳发展还是开始出现向下的拐点？相信这是买楼者最为关心的问题之一。而两位知名经济学家——北京大学经济研究中心兼职教授、长城金融研究所所长徐滇庆与瑞士信贷第一波士顿香港有限公司董事总经理陶冬，其发表的言论也代表了来自学界的不同呼声，而争论也在 温文尔雅的言辞下表现出激烈的观点冲撞。
徐滇庆：看好中国楼市
对中国楼市未来的表现，徐滇庆显得信心十足，而这种信心的根本原因，就是来源于对中国经济和未来购买力和房地产需求的看好。
收入水平可支撑旺盛需求
徐滇庆认为，就目前来说，中国的需求是相当旺盛的，因为它是真实的需求。他表示，目前很多的文章在计算我国的房价收入比时方法有误，因此得出中国房地产已经到了危险的水平这样一个错误观点。首先，将收入和工资等同就不正确，中国的收入只是工资的一部分。比如，2003年全国的工资总额是14000亿元，银行新增存款是16000亿元，而光靠工资的话，中国人即使不吃不喝也达不到这样的储蓄，这也说明中国的工资收入小于实际收入，因此以此为基础计算房价和收入比有明显的误差。
还有一个情况，也使徐滇庆仍然看好中国的房地产需求。首先，中国的收入严重的不均衡，他认为，国际的一般情况是20%的储户拥有银行80%的存款，中国的情况是8%的人拥有银行80%的存款。在中国，8％就是一亿人，所以说现在中国的状况是一亿元人，按照GDP的购买能力，超过2万美元，即使其他的12亿人不在市场上，这一亿元人在世界上也是一个“大国”，其购买力足以使房地产市场存在巨大的真实需求。
中国地产离泡沫仍远
徐滇庆认为，对整个泡沫经济要有一个数据，需要定量的观念，究竟中国房地产是否到了泡沫经济的边缘，从数据还看不出有很大的泡沫成分。因为目前房地产的贷款，占整个金融贷款的16%，而泡沫经济崩溃的国家房地产贷款都超过了40%，这两者有一个很大的差距，所以在这之前要控制投资需求，不要让大的资金卷进去。还有一个问题需要研究，为什么格林斯潘说，美国的房地产价格上升为什么不影响美国的经济，泡沫崩溃的条件是全国一起崩溃，房地产崩溃影响不了全国，但是金融崩溃是影响全国的，以全国的资金供给上海的房地产，也不要过度的悲观认为上海要崩溃，不会单独一个地方发生金融危机。
苛以重税打压投机
徐滇庆认为，虽然我国房地产存在着巨大的需求，但房地产需求又分为真实需求和投机需求。投机需求是推动某些城市房价暴涨的主要因
素。因此，必须通过增加交易成本的方式抑制房地产投机需求。比如赚了钱要征收所得税，可以参照企业33%的税率，同时还要有印花税和各种
的税，只要将投机者的税调了，房地产市场还是比较乐观的。
徐滇庆认为，楼价暴涨或者暴跌，对整个社会都是非常不利的。房价暴涨不利于房地产业的长期稳定发展。从中长期来看，如果房价上升速度超过居民收入上升速度，必然改变社会财富的分配，扩大贫富差距。过高的房价/收入比限制了年轻一代的购房能力，使得房地产市场缺乏可持续性。
而房价暴涨有可能形成泡沫经济。在泡沫经济形成过程中，大量资金被固定资产投资所吸收，导致金融系统资金紧张，制造业的衰退和外贸赤字。一旦人们的预期转向，房地产泡沫有可能突然崩溃。房价骤跌将给银行带来大量不良贷款，严重地威胁金融体系的安全。抑制房价暴涨的主要目的在于保护金融体系。
陶冬：房地产步入调整期
陶冬认为，中国的房地产经过四、五年的强劲有力的发展后，会出现短暂的强烈的调整。
中国经济步入回落周期
房地产行业的发展和中国经济大环境密切相关。而陶冬认为，虽然中国的GDP增长非常强劲，但很多经济活动已经出现放缓迹象，这反应了中国经济周期的回落。从过去的改革开放来看，中国的投资周期基本上是十年一个周期，1983年、1993年、2003年，回落、反弹、大跌，今天是在回落和反弹之间，明年随着北京奥运和新的五年规划开始，投资会出现反弹。目前来看，政府不再进行宏观调控，投资活动和经济增长都会出现惯性的滑落，在这种情况下，无论是官员还是学者对中国是否会出现，通缩现象，经济是否会出现失速有很大的争议。
热钱变本加厉进入中国
虽然易宪容在日前举行的博鳌论坛上说，海外热钱不足以震憾中国房地产，也不会兴风作浪，大家大可不必担心，但陶冬对此却持不同观点。
易宪容说，据统计，涌入上海的海外热钱约220亿元，而整个上海的个人信贷为3800亿元，热钱所占的比例不大，对房地产的影响“微不足道”。他还说，人民币升值2%的利好，不仅能够带动房地产资金融资模式的多元化，而且也带动了房地产相关产业。
但在陶冬看来，海外的热钱正在变本加厉的进入中国。陶冬说，7月22日人民币调整的第一天，进入中国的海外热钱超过了10亿美元，“这还没有包括假投资和假贸易的数字”。
长远看好地产前景
不过，陶冬长远看好房地产的前景。他认为，房地产的调整，未必会出现全国一刀切的调整。陶冬预期，中国的信贷政策在今年下半年可能陆续开始放松。但是房地产政策，短期内不会放松。而上海房地产会从调整一期向二期转移。二期的特点是价格进一步走低，成交量进一步扩大。中国各个不同的城市有不同的基础面，那么，他认为上海房地产会出现大跌并不意味着全国不同的城市的房屋都出现下跌。但是上海房地产出现下跌，市场气氛会受到影响。
陶冬认为，房地产政策会进一步采取强势调整。人民币有很大的升值潜力，此前的人民币调整只是开端，今后还将出现缓步的调整，中国政府在相当一个时期内不可能对人民币汇率出现大规模的升值举措，这样的结果就是，中国实际的资产升值。他对于房地产的长远前景是看好的。
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