随着土地、税收、金融等多种房地产调控政策的贯彻实施，北京房地产市场持币观望的阴影一直挥之不去。虽然零零散散的回暖迹象不时飘现，但整个市场依然相对

　　冷清，特别是中高端房地产市场成交滞缓的现状依然未见起色。

　　“二降一升”是近两月这一市场状况变化特征的突出表现。

    一是房地产投资下降。据北京市建委等相关部门联合发布的市场信息表明，2004年全市房地产投资低于上年同期16.1个百分点，房地产开发资金中的外资同比下降51.2%。住宅投资逐月下降，1～4月商品住宅投资同比小幅增长2.5%，1～5月的投资同比下降3.2%，1～6月下降8.1%。投资下降源于对未来信心不足。二季度房地产企业景气指数同比下降0.96点，企业家信心指数比一季度下降5.8点。房地产企业融资指数同比下降37.6点，比一季度下降45.9点。全市商品住宅期房房价首次出现3.3%的降幅。

　　二是消费下降。5月份全市新增商品房交易数量锐减48%，多个区县交易量为零。6月末，全市个人住房消费贷款同比下降42.1%。据央行最新调查表明，为买房而储蓄的居民人数占比明显回落。未来三个月打算购买住房的居民人数为19.1%，较上季度下降2.9个百分点，较上年同期下降2.2个百分点，为历史最低点。

　　“一升”是指商品房空置面积上升。截至6月底，全市空置一年以上的商品房同比增长20.8%，增速比上年同期高25个百分点。在全部空置一年以上商品房面积中，商品住宅空置面积占商品房空置面积的71.2%，同比涨幅为8.8%。可见，目前观望氛围明显，市场显现不明朗状态。

　　在持币观念的态势下，下半年房地产走势成为各方关注的焦点。从政策发挥作用的时间周期看，宏观调控措施发挥作用通常具有半年左右的“时滞”。目前房地产新政正处于执行、操作阶段，政策效应正在逐渐显现，宏观调控政策对房地产的降温作用已逐渐显现，短期内居民买房的意愿减弱，持币待购行为增加。从房地产商品供给方面看，北京今年下半年将有86个楼盘集中上市，约相当于每两天就将有1个楼盘上市，超过了几年前是3天1个楼盘上市的速度，一共提供约29655套住房，总面积大约在252万平方米。之所以出现下半年房地产集中放量，主要是由于去年在8月31日整顿土地新限制措施前通过的288个项目已经完成开发周期，并且经过上一轮土地整顿后，开始了新一轮土地供应，开发商加速了土地开发速度。从政策走势上看，包括人民币汇率改革之后，其他金融政策下一步走向尚不明朗、各种政策尤其是税收等短期内不会改变。综合各种因素，在房产商品短期供给增加，消费信心尚未恢复之际，如果没有新的政策出台，持币观望气氛在年内不会消失。

　　观望期结束可能持续到年底，但离市场出现拐点还有多远？一般来说，任由市场自我调整需要两年时间，政策效果滞后期一般为半年左右。当前正处于政策发挥效果阶段，欲缩短持币观望期限，使投资者、生产者、经营者、消费者恢复信心，需要政府从政策上给予市场预期，引导居民理性消费。纵观房地产发展全局，高房价是中国房地产市场特色，在控制房价涨幅和价格增长速度条件下，房价稳步上升是大势所趋，特别是在北京房屋以真实需求为主，投资需求比例为17%，低于国际警戒线20%的界限。从房地产调控经验上看，出现市场拐点通常需要外界政策的刺激，政策因素作为外部冲击力对房地产周期波动发挥着重要作用。目前房地产市场已经发生变化，房地产调控政策初见成效，后续政策可能要等明年，笔者由此以为，房地产市场拐点可能出现在2006年春季。