2005年7月，一份超过100多页的《广东省取消商品房预售制度可行性研究》评估报告书送到了广东省建设厅手中。“取消预售制度是历史必然趋势，但以目前广东省房地产发展现状来看，还不具备取消预售制度的条件。”这份报告在结论中明确了目前广东欲试点“取消预售制度”所面临的问题。

    在广东省建设厅住宅产业处授意之下，深圳市世联房地产评估有限公司(以下简称世联地产)对广东省取消预售房的效果进行了长达将近一年的评估和调研。知情人士透露，调查小组的足迹踏遍了广州、深圳、东莞、惠州、佛山等城市。

    报告建议，“以平稳发展期的城市，如深圳、广州为试点，逐次提高预售条件(如高层、小高层要求形象封顶)，经过缓冲期，最终取消预售制度”。

    然而，“目前广州等地新房市场供应量较大，一步到位取消预售房制度的可能性不大，但是我们倾向于逐步分阶段取消，目前尚没有具体的时间表。”建设厅有关人员听取世联地产方面汇报工作后表示。

    “前来旁听世联地产汇报的还有建设部的人，他们对这份报告也相当重视。”上述建设厅人士透露。

    调研背景

    在建设部明确表态“暂缓取消预售”之后，广东省这项调查会给市场带来怎样的影响？8月15日，央行在其公布的《2004中国房地产金融报告》中提出，将建议取消房地产预售制度。这一建议立即引发了一场地震，开发商如芒在背，更有人将此项建议形容成为第二个“8·３1”。

    事实上，广东省建设厅在去年10月，就开始授意这次调查，考虑取消预售的可能。深圳国土资源和房产管理局(以下简称深圳市国土局)更表示，“一直没有放弃对取消预售的研究。”早在7月初，深圳市国土局召集部分发展商座谈时，就曾向开发商透露出深圳将取消预售的思路。

    广东省曾经首推预售制度，而取消预售，似乎也要充当表率。

    1993年左右，房地产市场行业标准缺失，房地产投资企业自有资金几乎都在20%以下，银行贷款30%-40%，开发商从预售中获得的资金高达40%-50%，成为企业主要的融资方式。“这种方式的最大优势就是不必支付资金成本，没有利息。”世联地产研究顾问部相关人士认为。银行由此承担了一个项目80%以上的融资。随着海南省房地产泡沫的破灭，银行不良资产曝光，行业规范被广泛关注。广东省率先规范预售行为，提出了预售制度，要求达到预售条件方可卖楼。

    广东省7次修改有关预售的条款，提高预售条件，直到2001年2月，提出“七层以下完成结构工程并且封顶，七层以上完成三分之二”，项目的投资比例中预售款融资比例也下降到30%-35%。

    但是，在预售环节中出现的问题仍然频繁地困扰着消费者。根据统计房地产投诉事件比例居高不下，历年来都是各类消费者投诉之首，经初步统计涉及预售环节的投诉纠纷占房地产投诉纠纷的44%，2001年到2004年涉及房地产预售环节的事件达到770起。

    同时，目前房地产企业的主要融资渠道仍然是银行，银行融资占整个广东省地产企业融资的90%，而股权融资以及信托融资的比例不到10%。

    考虑到预售存在种种问题，广东省建设厅授意世联地产进行取消预售的政策效果评估调查，考虑是否试点取消预售。

    短期效应：房价上涨

    取消预售制度，直接导致的结果将是房价上涨。这是该份报告的结论。

    金地、万科开发商认为，这项免费“融资快餐”的取消直接导致融资成本增加，同时融资的时间拉长，对开发商来说，不仅融资压力增加，利润空间缩减，导致的结果就是供应减少，房价上升。

    以深圳某一高层住宅为例，该项目于2003年1月通过转让的方式取得项目用地，占地31288平方米，2003年5月开工，预计2005年2季度完成，3季度取得预售证。项目总投资5个亿，土地成本占投资32%，项目向银行贷款1个亿，贷款期限2年，售价预定7500元／平方米。经过测算，该项目的动态回收期3.05年；项目开发(预售取得)累计投入资金2.5亿，其中自筹资金36%，银行融资20%，预售款44%，开发企业的税前成本利润率30%。

取消预售以后，自有资金不变的情况下，银行融资须占总投资64%，提高44%，融资额需要增加到3.2亿，融资期3年，贷款期延长1年，如果价格不变，项目动态回收期延长至3.75年，如果开发利润不变，回收期延长至3.69年，总体来说动态回收期延长0.65-0.7年，销售价格不变的情况下，利润率降至9%，降低21%，在利润率不变情况下，价格必须升高17%，单价达到8800元。

    广州一位不愿公开姓名的开发商指出，取消预售制度，实际上房子要等到竣工验收才能够出售。例如，一座30层的住宅，本来建完20层就可以开始预售，如果等到主体建筑以及内部装修实际完成，基本上要延长一年多时间，开发商的资金成本增加超出了一倍。

深圳态度

    在世联地产调研过程中，接受访谈的18家开发企业纷纷表示，将有可能将重心转移到其他省份。

    消费者对取消预售所持态度比较平淡。在600多份问卷中，小业主中52%更愿意购买价格较高的现楼，69%的小业主能够接受现楼比楼花高5%-10%，但是仅有43%业主表示希望能够取消预售，36%表示无所谓，22%表示不希望。