主题商场撬动玉林商业地产
在玉林目前人民中路核心商圈中,一面是商贾云集,车水马龙,令投资者垂涎三尺,一面是原有主力商场处于饱和状态。如何从贮藏巨大利润的商圈中分一杯羹,这是商业地产开发商思索的问题。从差异化竞争角度分析,未来在成熟商圈中,主题商场或许有望成为撬动玉林商业地产的“杠杆”。
玉林购物类商业地产趋于稳态
金茂白马商城、东门商业广场(南城百货)、大府园(玉林国际购物中心)、美家园商业广场(南宁百货)、金城商厦等大型购物商场,可以说是玉林市民生活水平不断提高的见证,是玉林商业发展的轨迹。其商业形态基本都以百货、超市等为主,形成中心商圈,聚集众多商业门店和目标消费群,并且带动周边次中心商圈的餐饮娱乐休闲、服装店、步行街等其他业态共同发展。
从目前的情况来看,百货业态过量竞争,严重饱和。但是,是不是说在这些商圈内或者边缘没有机会再进行商业地产的开发呢?这些商圈已经聚集了大量人流,如何从中挖掘商机,创造盈利,或许是商业地产新出路。
主题经营是商业地产开发的出路
理论上讲,商圈中的物业价值主要是靠商圈中的客流量决定,更深一层分析,如何增加目标客流量是经营商圈的重要目的,但是是否能够让客户尽量多的消费,尽量长时间的让客户停留,才能让商圈中商业门店有更多的盈利空间,这就是研究商业地产开发的方向。能够做到锁定有效目标消费客户、是主题经营商业地产开发的出路。
进行主题商场的开发和经营,是错位经营的一个重要思路,这有两个方面的含义,第一,产品经营的错位,专营某一相关类别产品,例如电器专卖、皮具专卖、高档服装专卖、文具专卖、副食品专卖等,这是目前解决商圈内商家恶性竞争的主要手法;第二就是针对目标消费群的错位经营,例如男人商场、女人世界、老年人商场、儿童商场等,这些都是可以考虑的方向。当然,前提是充分研究商圈的消费群体,找到合适的业态进行开发。
那么金湾·女人世界项目,女人主题商业是如何实现差异化定位、错位经营的?
该项目位于玉林市玉州路传统商业旺地,已经封顶,由住宅楼和商业裙楼组成,商业裙楼面积近1万平方米。金湾·女人世界与玉林市中心商圈仅一站路距离,步行仅需10分钟。项目定位为玉林首席时尚女性主题商场,成为目标消费群错位经营的主题商场。或许类似金湾·女人世界这样的主题商场将是我们投资购买商业地产的方向。
商业地产开发要实现投资回报
商业地产不能简单地视为地产开发的运营,应该包含商业成功的运营。运营过程涉及到了开发商、投资客、商户、商业经营管理者、消费者五个利益群体,项目的运作过程,必须保障投资回报,项目才是成功的。只有最终吸引消费者消费,才能实现开发商的投资回报。所以,如何吸引消费者,如何满足消费者最终的消费热情,让消费者能够持续消费,才是商业地产项目的魅力所在。
要站在商业经营的角度来看商业地产,而非单纯的地产开发角度。商业经营必须考虑项目的终端消费群在哪儿?消费人流量、可能产生的消费金额是多少?经营的档次是多高?项目的辐射范围有多大?否则就会出现大量的投资者有商铺租不出去的套牢现象。玉林现有的几个商业地产项目的开发商大多只考虑商业物业销售,所谓的3年、5年的返租,其实只是开发商忽悠业主的一种销售行为,这几年的返租租金基本上加在投资者买铺款里了。返租时间到了,就要看投资者的运气。如商业运营管理不当,商家撤柜,那租金就打水漂了。投资商业物业,投资回报有保障是硬道理,因此商业运营管理是核心。由专业大型商业运营管理公司统一运作,就能够保证商业经营的长期性和专业性,有利于商业街区做旺做大;同时充分保证了投资回报的稳定性。
当然在商业地产竞争激烈的今天,主题商场是商业地产竞争的趋势,主题商业地产的开发运营,将引领城市的消费趋势,如果仅把主题商场作为商业地产宣传噱头,结果可能会带来反作用。李乐
|