楼房不得随意“揠苗助长”

在小学的课本里，有揠苗助长这一故事，说的是不要违背一般事物的生长规律。这个道理应用在房地产开发方面也一样，随意提高土地开发的容积率，就像是在没有成熟的土地上，活生生地把楼房“拔高”，结果各项市政配套设施等跟不上人口的发展，造成了生活质量的极大下降。

此次《暂行办法》的出台，业内人士认为是对提高土地容积率的进一步约束，表明了政府想要进一步规范房地产市场的态度。

在《暂行办法》中规定，出让土地容积率的提高，必须符合以下条件之一：（一）出让土地所在区域因城市规划调整，需要增加建设强度的；（二）在出让土地范围内增加广场等城市公共空间，或者增建中小学校、幼儿园、医院等公共配套设施以及市政公用设施等，并符合周围整体环境要求的；（三）增加出让土地范围内绿地面积，改善小区居住环境的；（四）出让土地原有建设限制条件发生重大变化，包括规划道路调整、高压线廊取消、排水渠改造等。

提高容积率须降低建筑密度

容积率的高低，直接影响到房地产开发的成本。在买地时，开发商总是希望政府批准的容积率越高越好。容积率越高，楼盘能造的总建筑面积越大，能实现的总销售金额就越高，也意味着能赚到的利润越多。但是因为容积率与居住的舒适度直接相关，容积率越高舒适度越低。在这一层面上，开发商的利益与购房者的利益出现了矛盾。

此次《暂行办法》规定，建设项目在提高容积率的同时，应当符合有关降低建筑密度和提高绿地率的规定。

首先要按容积率提高幅度的30%～50%降低项目建筑密度，但以居住为主的建设项目建筑密度降低后不应少于20%，以商业、办公为主的建设项目建筑密度降低后不应少于25%。

其次要按容积率提高幅度的15%～25%增加项目绿地率，特别困难的情况下，须底层架空作为绿化休闲用地。

而建设项目属单栋建筑或别墅用地调整为一般居住用地的，绿地率要求可适当放宽，但不应少于35%。

调整须听取利害关系人意见

为了防止申请的过程出现漏洞，《暂行办法》还对申请提高容积率的过程作了细致的规定。

建设单位拟提高出让土地容积率的，应当向市规划行政主管部门提出容积率调整申请，陈述调整内容和理由，并附调整后的规划总平面图和建筑设计方案示意图。 

利害关系人的利益还得到了重视。《暂行办法》规定，以“招拍挂”方式取得的出让土地申请提高容积率的，须先进行容积率拟调整的预公示，征求利害关系人的意见。 （ 陈喜宁 覃理劝）  

名词解释

容积率

一些市民可能还不清楚，容积率到底是个什么指标，与购房者又有什么关系。其实所谓“容积率”，是指一个楼盘的总建筑面积与用地面积的比率。而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。简单来说，一个小区的容积率越高，能容纳居住的人越多，每个人能享受的空间反之越小。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。