谈到不动产投资，当然不能避开商业地产投资这个热门话题。虽然近年玉林一些商业地产的表现的确不好，但这些都不能抹杀玉林商业地产成功的一面。例如工业品市场、粮油市场、中药材市场、建材市场就非常成功。

如果上述商业地产成功的主因是当时玉林商业地产资源的稀缺性，那么如今商业地产的成功取决于什么，这一点，也许就是今后商业地产投资成功的关键。

商业的动态性决定商业地产的价值变化

玉林人对商业地产的投资意识的强盛，放在全广西都可排在第一位，玉林众多的天地楼就是明证。因此无论多边远的地段，居民住宅都是迎合“可商可居”的要求来设计的，可见玉林人对天地楼的喜爱程度！

然而从1995年至今，玉林商业形态已经发生根本性变化，从均布式商业向大卖场集中、从杂货店向专业店改变、从零散型分布向专业街区迁移。最明显的是金城商厦、通用超市的出现，使一大批百货店、日用品店、糖烟店、五金电器店消失。

某些商业行业，其实是一种时机性行业，它是经济发展到一定阶段的产物，也会随着经济的发展而产生、发展及消亡。这种商业自然趋势的变化势必影响作为商业载体的商业地产，作为商业地产的投资者理应关注和掌握这种变化趋势。

例如，随着高科技的发展，1995年电脑和通讯产品降价，并开始进入个人消费，个人消费的上涨使得1995年后，在全国各地兴起了电脑市场。未来，如果电脑行业由PC机时代进入网络直销模式时代，那么电脑批零市场又会进入其衰退的过程。

例如音像市场，以前全国各地有几千家音像市场，但随着打击盗版的深入，音像市场都关闭了。

这些产业的兴衰，必然动摇商业地产的命运，因此投资者对此应有所警觉。

商业业态稳定其地产投资回报也稳定

既然商业产业的稳定性影响着商业地产投资回报的稳定性，那么寻求稳定的地产投资回报就必须注重商业地产内经营的商业产业的形式和特点。

纵观世界上商业产业保持长盛不衰的，第一应数金融业，其他应属旅馆、服饰、珍宝、证券、保险、运输、律师等业。

金融业起源于公元前2000年巴比伦寺庙。最早出现的银行是意大利威尼斯的银行（1580）。1694年英国建立了第一家股份制银行——英格兰银行，这为现代金融业的发展确立了最基本的组织形式。金融业数千年来都在不断发展和壮大中，不但造就了如华尔街这样著名的金融中心，而其相关金融业务的扩展，又使写字楼成为商业地产的贵族。

例如世界上最古老的酒店——凯宾斯基酒店，最初建立于1897年。现旗下酒店遍布欧洲、中东、非洲、南美和亚洲，拥有45处以上的私人酒店和特色酒店。

由于这些商业的行业特性，使它们保持了数十年、数百年甚至数千年的蓬勃发展而不出现衰落、消亡现象，那么作为商业地产，其最好的商业业态当然是上述或类似的产业。

在此我们也可以观察到，要使商业地产长盛不衰，并不是因为地段或建筑形态的优势而得以保持，而是因其商业产业的特性而得以保持。如商业产业的品牌、管理模式、名气等都是这些商业地产保持青春活力的源泉。因此投资商业地产的关键还是其商业业态和管理模式，这样才能保证商业地产的投资回报。

玉林未来商业地产投资方向

根据一些专家的分析，玉林商业发展还处于较低的发展阶段，证据就是玉林专业市场的发展还处于良好时期。

专家认为，城市化水平越低的城市，人均收入越低，商业的表现方式也就越初级。如兰州市，由于甘肃省人均收入低，人们购物都集中在专业市场，导致了大部分大商场生意萧条。从而造成了兰州东部市场的一个摊位转让费高达50万（而在2001年，兰州市的一个普通民宅商品房才售7~8万元）。反之在人均收入越高的城市，供给方式也就越高级，如上海人均GDP为4000美元，则人们的购物方式多为商场购物，上海的初级或中级的摊位式市场生意就相对很差。

随着经济的发展，消费场所将逐渐从低级市场过渡到商场、超市等商业形态，专业市场模式就会让位于下一个高级层次的商业模式。

玉林商业地产投资的机会在哪里？就在于玉林商业形态的发展程度低，给不动产投资者留下了极大的投资空间。如高级消费场所、高档写字楼等。其产业形态应是高档服饰、美容、珠宝等消费场所和酒吧、娱乐等社交场所。历史证明，这些产业的业态大部分都有利于长期稳定地经营，从而使该商业地产获得长期稳定的回报。

玉林之前的商业地产投资回报不理想，并不意味着玉林商业地产已经走到了尽头，而恰恰意味着玉林商业地产开发还处于十分不成熟的阶段。由于开发商对商业地产开发缺乏经验，也由于其责任心、经济能力问题，造成了如今玉林商业地产的困难局面。

另一方面，不动产投资从来不是买青菜这样简单，只要付款，马上就有回报。不动产投资更多的是需要眼光与耐心。

当然并不是每一个商业地产都能成功，上面已经说过，商业地产的成功需要开发商的责任感、经济和管理能力以及品牌实力、管理模式、名气高低等因素。因此，投资者需认真研究开发商、商业管理公司的综合能力，以确保自己资金的安全。卢啸天