|
回望2009—展望2010柳州楼市（一）
2009年即将结束，回望这一年的楼市，可谓你方唱罢我登台：当房价狂飙涨幅超过2007年时；当“买房就像卖白菜”排队购房现象再现时；当地王价格不断刷新纪录时；当中央对楼市的调控声音再次响起之时……这些都牵动了购房者的神经，其间保含他们的多少焦灼无奈，多少望眼欲穿，多少美梦成真或美梦难圆。不得不承认，2009年的柳州楼市，疯狂有余，理性不足。
关键词：房价上涨
事件：与中国其他城市一样，房地产行业成为拉动柳州地方经济的有力助推剂，从数据来看，今年1-10月份，柳州房地产市场总投资达100.26亿元，同比增长了3.8%，楼盘均价超过3800元/平方米，这可能是继2007年柳州楼市飞速发展后，房价涨幅最快的一年。
观点：2009年柳州购房者错过了最好购房时机
——柳州市弘洋房地产营销策划有限公司策划总监赵兵
电视剧《蜗居》在中国火了，除了备受争议的小三、官员腐败等内容外，最触动观众的却是不断上涨的房价。
针对于房价上涨，柳州市弘洋房地产营销策划有限公司策划总监赵兵认为，目前中国购房者是被高房价是逼红了眼睛，虽然柳州房价也在上涨，不过没有一线城市上涨的速度快。不过，2009房价上涨和2007年房价涨有本质的区别，2007年房价上涨是受大环境影响的暴涨，2009年则是供给量造成的供不应求的上涨，这是有原因的，首先是2008年10月开始的金融危机，以及“5·12”大地震等，影响柳州经济，造成房价下跌，直接导致了土地成交与与项目报建量只有正常的五分之一，那么就造成了2009年上市楼盘供应短缺。其次，今年以来，柳州城市化进程加快，拆迁力量加大，这部分潜在购房者，推动了商品房的需求。再次，随着金融危机影响减弱，通胀预期下，购房者为保质增加了对商品房的需求。所以，一面是商品房需求增加，一面是商品房供应减少，需方市场下造成房价持续上扬。
面对“疯狂”的楼市，对于老百姓最关注的何时出手楼市的问题，赵兵认为，今年初，金融危机影响仍在，大家还看不清未来经济形势，不少论购房者和房开企业都在观望，房开企业不敢拿地，也没有及时动工建房，或者是房开商出货较快到黄金阶段没货可出。而购房者没有在上班年购买也是错过了黄金阶段而购房者则在等，不少人就错失了上半年最佳购房机会。到于2010年何时是最佳购房时机的问题，赵兵认为，普通老百姓最好在过春节前20天购房，开发商有还贷、施工单位工钱、员工过节费等过节资金的压力，会有一定让利，如果让开发商过好年再买就晚了。
至于明年房价仍否会持续上涨的问题，赵兵认为，明年购房者应保持“持续关注，果断出手”的购房姿态。由于2009年下半土地供应量激增，会造成2010年下半年上市楼盘量的加大，从供应关系来看，为寻求销售，房价应该下跌。不过，经过了2008年房价从高到低的起伏，面对2010年可能出现的买方市场，房开企业也可能不会降，估计大多开发商会坚挺，只会做相应的优惠促销。
其实，房价上涨过快，解决土地供应的根源就可解决一切，地价决定房价，房价反作用于地价，赵兵认为，经济适用房、限价房、商品房要有清晰的划分，包括政策，有钱就买商品房，没钱就买经济适用房，普通就买限价房，经济适用房20年，限价房10不给转让，商品房自由转让，这样在多元化经济社会里，就应有多元化的楼盘供给，真正做到安居乐业。
关键词：供不应求
事件：今年来，柳州楼市销势持续火暴，成交量不断放大，春节后楼价开始“触底回升”，到“五一”之后，柳州楼市回暖迹象明显，阳光100城市广场、中房·世纪广场等楼市，单日销售破亿，再现排队购房现象。一些楼盘上市，出现推出100套住房千人抢购的局面，柳州楼市开始上演“盛世繁华”。
观点：买高价房房好比买白菜
——荣庆诚意销售总监张健、柳州科正房产总经理宣宏隆
柳州房价普遍看涨购房者对买房仍乐此不疲，曾有网友在红豆今网论坛（http://www.hdjwww.com）发帖调侃，在柳州抢房子就好比买白菜。楼市频现供不应求，是购房者太疯狂，还是开发商故弄玄虚？
购房者担忧房价持续上涨是造成供不应求的一个原因。以白沙板块为例，“地王”诞生后白沙一度“一房难求”。12月中旬锦绣路一楼盘开盘，据该项目的代理商荣庆诚意销售总监张健介绍，一期推出房源共计130套，目前已超过1000人预约。记者在该售楼部采访了几位预约客户，他们一致认为此时若不出手，明年恐会遭遇两大问题：房价更高及利率优惠更低。
供不应求与开发商的背后助推也有一定关系。一位业内人士透露，开发商喜欢“化整为零”分批次销售。每次开盘放出小量房源，易造成购房者“疯抢”的局面。几次开盘后价格便会出现明显的上升趋势。记者在黄村某楼盘踩盘时获悉，该盘目前仍有三栋尚未推出，而相比前几周的价格，该盘均价已上涨了约200元左右。
2009年二手房方面也异常火暴，买家“捂盘”不卖的现象屡有发生。据柳州科正房产总经理宣宏隆指出，三大原因助推二手房买卖供不应求：首先，营业税减免政策的实行购房者得到了实惠；其次，09年柳州拆迁工程较多，拆迁户急于在原址附近找到合适的房子；一手房水涨船高带动二手房销售，在一手房房源紧张的情况下，大部分购房者退而求其次购买二手房；一个重要的原因是，二手房价格优惠配套成熟，其本身具备的吸引力让不少收入偏低的购房者选择了它。“买房需求激增的环境下，房价不断上涨，卖家自然不舍得轻易出手。”
关键词：保利入柳
事件：11月5日上午举行的2009年第24期柳州市国有土地使用权挂牌交易会，只推出1宗P（2009）27号地块，实际出让面积为254.01亩，总投资不低于20.85亿元，需要三年内竣工投入使用。由于竞买条件较高，毫无悬念，交易会当天无一本地房开企业竞买，成为保利、荣和、三祺、冠亚、连和等5家外来地产公司撕杀的“战场”。此次交易会经过近200回合竞买，保利地产以14.14亿元竞买价格夺取柳州新“地王”。
观点：龙头地产入柳的“带头大哥”作用
——香港天比高地产集团董事长马咏翔
保利进驻柳州，地产界是否该高呼“狼来了”，业内人士莫衷一是。作为代理商，香港天比高地产集团董事长马咏祥则觉得，作为品牌地产的龙头，其对整个柳州地产来说具有长远的意义。
马是港籍操盘手，从业已十年有余。经历过瞬息万变的香港地产风云，马更笃定了品牌地产存在的价值。他以深鸿基、恒基等为例指出，品牌地产带来的具有延续性的价值。在购房者普遍关心房价的大环境下，他认为购买品牌地产更有价格优势，因而品牌地产注重成本投入，购房者获利更多。例如：品牌地产有考究的样品房，购房者可亲自考察楼盘的施工、用料；其注重配套与环境建设，大盘往往不缺漂亮的园林景观；最重要的是它愿意投入以维系与购房者之间的感情，层出不穷的联谊活动及有保障的物业服务，需要大量的人力物力才能做到。“牌子货确实贵，但它带来的持续性价值是无法比拟的。”
保利入柳意味着什么？马指出它代表更多更全面的服务。比起单纯的房企，保利作为全国性大型企业，将会把其综合性的营销理念组合到房产开发中。保利首张“文化地产”大旗，将文化艺术元素揉入项目开发：每一楼盘增设艺术体验中心、建立“保利人家”业主俱乐部、举行大型文化活动。除了带给业主产品本身外，更带来多种不同凡响的生活体验。“房地产发展到一定阶段，比拼的将不再是房价而是服务。”
在柳州保利会有多少人买？马觉得这是未知的命题，白沙与河东对比，河东为西向江景而白沙为东向，旭日东升的景色并不难见。在河东江景房持续发烧的前提下，面对更具优势的诱惑，很难预测有多少柳州人会动心。
关键词：政策调控
事件：进入１２月份，高层针对楼市调控连连——12月9日，温家宝主持召开国务院常务会议，决定延续行业刺激政策，研究完善促进消费的若干政策措施，相关政策涉及消费、家电、汽车、农机、节能减排、房地产等6大行业；12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施（以下简称“国四条”）。
观点：政策调控给自住和改善性需求而购房的老百姓吃了“定心丸”
——广西工学院土木系教援、地产人士黄湘红
回顾2009年，不少开发商有“劫后余生”的感觉：当金融危机使楼市陷入深重的低迷、一些房企资金链绷紧到即将断裂之时，政府出台的一系列刺激房地产市场的措施及时生效。随后，市场松动了，成交“回暖”了，地产企业喘了几口气，活过来了。进入１２月份，中央政府针对楼市调控连连，从金融、土地、税收等方面，加强了楼市的调控，房开商的心再一次提起。
面对中央楼市调控声音再次响起，广西工学院土木系教援黄湘红认为，总体来说“国四条”是对金融危机以来，国家对抑制房价过快上涨采取的一系列措施的重申和完善，从住房供给、需求、监管等方面对畸高房价打出的组合拳，拉开了中国房地产以拉动经济为主转向民生为主的重大转折。
柳州是以自住型购房者为主的三线城市，投资投机性购房者只占极少数，因而在“国四条”中，大多柳州购房者更关注“增加普通商品住房的有效供给”、“加强市场监管”、“大规模推进保障性安居工程建设”的执行力度。黄指出，特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。当前，部分房地产市场开发商通过违规放号、要求购房者交纳诚意金等方式哄抬房价、制造恐慌气氛，严重扰乱楼市正常交易秩序。此次“国四条”将加强整顿房地产市场秩序，完善土地招拍挂和商品房预售制度，对违规行为给予严惩。这些，显然要给百姓一个稳定的市场预期，给了因自住和改善性需求而购房的老百姓吃了“定心丸”。 黎静 辜丽娜
|
