新浪乐居 主编陶文杰

　　商品房预售制度正成为调控政策的目标，继不久前世联地产董事长陈劲松透露政府正在研究预售资金监管，冻结至入伙才能提的政策后，昨日，有媒体报道称，广西将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。南宁有望试点在全国率先取消商品房预售制度。

　　取消预售制度是一个方向

　　据广西当地媒体报道，1月23日，广西壮族自治区住建厅党组书记宋继东提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。南宁有望试点在全国率先取消商品房预售制度。

　　广西壮族自治区住建厅相关负责人表示，取消商品房预售制度可以看作是一个方向，会有一个过渡，如推进商品房现房销售试点。但具体的政策措施还在制订当中。

　　业内人士表示，全面取消预售制度短期内很难在全国范围内实施。不过“国四条”中既然已提出加强预售管理，很多地方都会提高门槛，对开发商的资金链影响已经比较大。

　　取消预售抑制捂盘惜售

　　南宁的做法或许能为最近的一条爆炸性消息做一注角。日前，据深圳新浪乐居报道，世联地产董事长陈劲松在惠州一个内部报告会上透露，预售资金监管制度正在研究中，预售资金将冻结，直至入伙开发商才能提取，住建部已经委托相关代理机构在进行研究。

　　此消息立刻引起了广泛关注，后来陈劲松回应说，该政策只是“政府可以出台的政策”，而不是马上要实施的政策。

　　预售资金冻结至入伙对市场的影响非常大，业内专家表示，预售资金冻结至入伙相当于变相取消了预售制度，对开发商的资金链是个重大考验。同时可以促进快速销售，抑制捂盘惜售。

　　担忧：是否反而推高房价

　　答案：需与促进开发相结合

　　有人担忧取消商品房预售制度会对开发商的资金压力考验太大，一旦实施将对商品房流通产生极大限制，市场将被进一步禁锢，短期内甚至会出现房地产市场供不应求的局面，反而会助推房价。

　　“所以这个制度必须要和促进快速销售结合起来，严格实行两年不开发就收回土地所有权，这样才能不影响市场供应。否则市场开发效率会大大降低。”深圳社科院城市运营中心主任高海燕说。

　　质疑：是否具备取消条件

　　专家：预售制度已具备取消条件

　　据了解，随着国内房地产市场问题的不断出现，商品房预售制度多年来备受诟病。在近几年的全国“两会”上，有多位代表或委员不止一次建议取消该制度，其主要观点是取消商品房预售制度可以有效防止房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷、延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押等违法问题，保护购房者利益。

　　高海燕表示，预售行为不是世界房地产市场通用的行为， 当初我国采用预售制度，是为了提高资金使用效率，提高市场供应，推动房地产市场发展。“但是今天很多当时决定使用预售制度的因素和社会条件在今天已经弱化了，比如说今天的资本金融环境这么好，开发商不需要使用消费者手中的钱，完全可以使用金融机构的钱。另外从原来所说的提高房地产市场的效率，促进供应来看，现在市场效率已经不高了，出现了很多捂盘、囤地的行为。“高海燕说，取消预售还可以促进整个社会的市场公平性，房地产行业20%的自有资本金，50%土地预付资金，还可以实行预售，这种市场待遇是房地产以外任何市场主体都享受不到的，这对其它行业是不公平的。

　　专家观点：

　　深圳社科院城市运营中心主任高海燕　　取消预售不会让开发商退出市场

　　从中国快速城市化的趋势，使相当多的资本力量和商业组织看到了中国房地产市场的长远光明前景，所以我们不需要担心规则改变后，就没有资本力量和商业组织进入房地产市场，它只会使中国房地产市场主体结构更加优化。我们不用担心市场力量的流失，会出现重组，会出现结构优化，甚至会出现新兴的市场力量进入房地产市场。

　　取消预售还可以和保障置业者的权益结合起来，今天的置业者购买房地产是没有防火墙的，把钱一交，一切主导权和控制权在开发企业手上，这时候置业者是很弱势的。取消预售后是现楼发售，有什么问题很清楚，对置业者有好处。这个规矩对房地产市场长远、健康的发展很有帮助。