一、河池市房地产市场基本情况和特点     

　　(一)、房地产开发企业发展情况     

　　河池市的房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的，经历了一个从无到有、从小到大的发展过程。房地产开发企业个数增加，到2005年底，全市共有房地产开发企业61家,由1998年的3家增加到58家。目前全市除东兰、巴马、凤山、天峨四县无房地产开发企业外，其余县市区均有房地产开发企业。

　　从资质等级看企业呈小型化，四级以下的企业占绝大多数。全市拥有三级资质企业4家，四级资质企业18家，资质暂定企业40家。由于各种原因，2005年，有开发工作量的只有39家。

　　从登记注册类型看企业主体呈多元化，其中：国有企业2家，集体企业1家，有限责任公司49家，股份有限公司9家。 　

　　(二)、房地产开发投资情况     

　　1、房地产开发投资规模逐步扩大。作为一个新兴行业，河池房地产业发展较快，已成为投资领域的重要组成部分，尤其是撤地建市后，受城区改造和房改政策的刺激，房地产业取得快速发展。2003年起，河池市房地产投资实现大幅度增长，累计完成投资9525万元，同比增长350.57%，占全社会固定资产投资的1.57%。2004年完成投资42731万元，同比增长348.62%，占全社会固定资产投资的4.73%。2005年完成投资54175万元，同比增长26.78%，占全社会固定资产投资的3.95%。     

　　从数据看,2004年、2005年是河池市房地产开发投资增长最快的时期。但由于城区改造和“东巴凤”基础设施项目的实施，全社会固定资产投资规模迅速扩大，房地产开发投资增长速度跟不上全社会固定资产投资的增长速度。

　　2、非国有经济投资成为拉动房地产开发投资增长的主要力量。近年来，随着市场经济的不断发展，非国有经济已成为房地产开发投资的主体。2005年，全市非国有经济完成房地产开发投资54072万元，同比增长27.44%，非国有经济完成房地产开发投资占全市房地产开发投资的比重达99.81%，非国有经济房产业成为河池市房地产业经济发展的重要力量，对拉动内需、促进相关产业的发展发挥着重要作用。

　　3、资金来源以银行金融信贷为主。2005年,全市房地产开发资金来源中，由购房者支付的定金及预收款为 12257万元,占全部资金的21.73%,比上年同期增长1.21倍；企业自筹资金为26694万元，占47.32%,比上年同期增长20.01%；国内贷款为2795万元,占4.95%,比上年同期增长1.71%。据有关资料分析，自筹资金主要来源于开发商的商品房销售收入，而商品房销售收入中大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%来自银行贷款。因此，银行贷款就成了房地产开发的主要资金来源。但银行贷款所占比重则呈逐年减少的趋势，即由2003年的16.10%下降到2005年的4.95%，下降11.15个百分点。分析其原因：一是受国家宏观调控政策的影响；二是为了减小风险，银行提高了对企业信用程度的要求。

　　4、新购置土地和新开工面积增幅减缓。国家实行严格的土地管理政策，造成土地放量减少，土地开发和土地购置增幅下降。今年国家继续严格控制土地供应和加强用地审批管理，大幅度紧缩批准建设用地，2005年，河池房地产开发企业购置土地面积268363平方米，同比减少68%，土地成交价11797万元，同比减少61%，土地平均价格440元/平方米，增长21%，完成土地开发面积101844平方米，占购置土地面积的37.95%。新开工面积341375平方米，同比增长30%，增速同比回落108个百分点。

　　(三)、房地产市场供给情况     

　　商品房供给增长迅速,住宅供给增长明显。2004年，河池市商品房竣工面积118260平方米，同比增长13.14倍;2005年则为307210平方米，同比增长1.60倍。2005年竣工面积中，住宅面积272864平方米，占88.8%，比2004年的98331平方米增长177%，商业用房28491平方米，占9.27%，比2004年的19449平方米增长46.49%。住宅供给增长速度明显高于商业用房。

　　(四)、房地产市场消费情况 　

　　1、商品房销售增幅明显下降，个人需求增幅减缓。2004年，河池市商品房销售面积190024平方米，同比增长2.22倍，其中住宅181328平方米，同比增长2.14倍，商业用房8216平方米，同比增长5.63倍。2005年，河池市商品房销售面积227549平方米，同比增长19.75%，但增幅比2004年下降200.02个百分点，其中住宅面积218754平方米，同比增长20.64%，商业用房8320平方米，同比增长1.27%。可见，2005年住宅需求增长速度明显高于商业用房，但个人需求增长速度明显减缓。    

　　2003年，河池市商品房竣工面积与销售面积的比重为1：1.35， 2004、2005年则分别为1：1.61和1：0.74，基本上达到了供求平衡。同时也可以看出， 2005年河池市房地产开发投资速度增长迅猛，供给超过需求。分商品房类型来看，2005年住宅竣工面积与销售面积之比为1：0.80，供求基本平衡，商业用房竣工面积与销售面积之比为1：0.29，商业用房供过于求。

　　商品房空置面积占房屋竣工面积的比重增加。2005年，河池市商品房空置面积66221平方米，同比增长104.6%，占房屋峻工面积的21.56%，比2004年的17.03%增长4.53个百分点。

　　2、房屋销售价格稳中有升，定价基本合理，但商业用房涨幅较大。2004年，河池市商品房平均售价1224元/平方米，同比增长40.05%，其中住宅平均售价1135元/平方米，同比增长30.01%，商业用房平均售价3197元/平方米，同比增长2.39倍。2005年住宅房价保持平稳，但商业用房涨幅较大，同比增长61.84%。    

　　(五)住宅需求成为主流，个人成为消费主体。随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度逐步退出了历史舞台，个人购房比重相应上升，逐步成为房地产市场的消费主体。目前，个人购买房屋的主要类型还是以住宅为主。2005年, 商品房屋销售面积227549平方米,同比增长19.75%,其中住宅218754平方米,同比增长20.64%;商品房实际销售额29984万元，同比增长28.87%，其中住宅25637万元，占商品房实际销售额的85.50%,同比增长24.61%，商业用房4278万元，占商品房实际销售额的14.27%,同比增长62.85%。    

　　由于经济发展水平较低，居民投资理财意识不强，购买商品房主要是为了居住需求，投资、投机性炒房很少。     

　　二、河池市房地产业发展中存在的问题     

　　1、房地产开发企业小型化，不利于大批资金的集中。河池市房地产开发企业规模小、实力弱，蕴含投资风险。且房地产融资渠道单一、风险集中。房地产企业高负债经营隐含财务风险。特别是商品房预售制度，蕴含很大市场风险和交易风险。而房地产行业是资金密集型行业，对资金的要求比较高，资金实力小容易因为倒闭退出市场，形成不良债务，影响行业发展。

　　2、商品房价格与居民收入相比仍显偏高，某种程度上抑制了住宅需求的增长。边远落后山区难以产生足够的购房需求。河池市经济发展还比较落后，人民刚刚解决温饱问题，生活水平较低，加上房改房的实施到位，对商品房的有效需求不足，难以支持房地产业快速发展的势头。2005年，全市住宅用商品房平均售价1172元/平方米，按照此价格计算，购买一套80-100平方米的住宅约需9.38-11.72万元，加上购买家具、装修等费用则更高。而全市城镇居民人均可支配收入为7170元，一个三口之家年收入21510元，全部用于购房尚需4.4-5.5年，扣除年人均消费性支出5361元，三口之家年消费支出16083元，年节余5427元，全部用于购房需17.4-21.7年（尚未考虑今后的房价问题）,比全区高出7.8-9.7年。房价与居民年收入之比远远超过国际通行的3-6倍的合适水平。

　　3、国家实行宏观调控政策，使“银根”紧缩，土地使用规范化。有关法律条款限制了银行对房地产业的支持，增大了房贷风险。最高人民法院司法解释规定“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，该法律法规限制了银行对贷款抵押品的执行，增大了商业银行的房贷风险。银行发放房地产贷款存在操作风险。表现在银行在贷款发放中对房地产开发企业资质的审查、信用、经营状况、项目开发前景等方面的审查和考虑。

　　政府实行宏观调控以来出台的一系列措施，使土地审批制度更为规范化，严格控制了土地的使用，在一定程度上影响了建设项目的正常开工，抑制了房地产市场的发展。

　　4、政府拟实施的住房政策使河池有限的住房需求进一步压缩，银行房贷风险加剧。2005年，河池市人民政府借鉴广西其他城市的做法，结合河池总体情况，准备在河池市金城江启动“国家公务员安居工程”。该公务员安居工程计划向社会公布后，在河池市房地产市场引发强烈的振动和影响，消费者特别是公务员消费群体，基本持币观望，不再问津商品房，房地产开发和销售一落千丈，银行对相关房地产企业的贷款预计将存在较大的风险。

　　三、促进房地产可持续健康发展的建议 　

　　1、拓宽融资渠道，保障房地产开发项目资金来源。近几年，在其他融资渠道不畅的情况下，政府纷纷通过获取土地收购出让价差为城市发展筹集资金，卖地成了市政建设预算外资金的最大来源，争相卖地囤地在一定程度上影响了房地产业的健康发展。政府应积极拓宽市政建设资金融资渠道，通过发行债券，租让土地等方式筹集资金，并完善土地管理政策，健全土地供应机制，保证房地产业的健康、合理发展。

　　建立多元化的融资渠道，减少房地产开发融资对银行的过度依赖。改变目前房地产资金主要依靠银行贷款的情况，建立债权融资和股权融资两种渠道，大力发展多元化的房地产金融市场，将房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场，降低银行的金融风险。

　　2、优化房地产投资结构，加大住宅投资力度。经济适用房是具有保障性质的政策性商品用房，是符合群众需求的用房。要建立和完善以普通住宅为主的房地产市场体系，以经济适用房带动面向广大群众的普通住宅的发展，强化政府住房保障职能，切实保障城镇低收入人群的基本住房需求。

　　3、合理规划房地产业发展，扶持优势房地产企业，壮大企业规模，改变行业集中度偏低现象。政府加强对房地产业的统一合理规化，减少重复建设和不正常发展，加强区域合作，引进外来需求，引进大型开发企业，并采取措施扶持优势房地产企业，使龙头企业能尽快做大做强，增强房地产企业实力，打造本地房地产企业知名品牌，促进房地产业的可持续健康发展。

　　4、完善配套的制度建设和法律政策。建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系、房地产价格统计体系和信息披露制度，并且出台新的司法解释，保障权全权人合法利益，防止出现道德风险。相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度也应进一步完善健全。为房地产市场和金融的健康、稳定发展创造良好的制度环境。