导语：一季度市场火爆，4月份后房荒态势蔓延，调控效应显现，市场陷入观望，但业内预计经过3—6月的政策消化期，市场将逐步恢复元气。

    房价高位盘整 未见松动迹象

　　2010年上半年，对于桂林房价而言，最大的意义就是整体均价首次实现并持续保持每平米四千元以上。据市房产局相关数据统计显示，今年1月商品住宅的成交均价还是每平米3800元左右，而从2月份开始，桂林房价突破“4字头”大关，其后还以三级跳的态势连续攀升，并在4月创下每平米4638元的历史新纪录。

　　“史上最严调控”出台，桂林市场观望情绪占主导，但房价并未松动，长期的供小于求让房价保持坚挺。5月房价出现微降百元的小幅波动，被业内看成是正常波动，与刚需释放、投资性购房减少有关。

　　从新政后5、6月率先试水市场的山水凤凰城、联达山与城、阳光叠彩等项目的销售情况来看，其成交均价与区域内此前的售价相比，依然保持着上升的态势。而且，目前除个别尾盘外，没有主动降价促销的楼盘出现，市场上丝毫看不出价格松动的迹象。市房产数据显示，6月我市商品住房平均成交价格为4865元／平米，直逼5000元大关。

　　对此，广锦天房地产常务副总经理李立认为，政策调控的影响因素在桂林市场依然存在，短时间的统计数据并不能完全说明市场真实情况，“主管部门试行网上备案以来，项目的销售状况在当月就能体现，目前在售的新品多数都是品质升级、价格居高的产品类型，而且近期不少市场尾盘大户售出，这样都有可能把6月的均价拉高”。

　　据分析，桂林市场无泡沫成为了业内人士认为房价难以回落的根本原因。同时，由于不少项目延迟了推货计划，导致桂林市场供货不足。房源的短缺，刚性需求持续旺盛，市场一度的供需失衡，也在一定程度上给桂林房价的上涨提供了条件。

　　而现在市场呈现的“胶着”状态，一方面是因为开发商在为项目下一步的定价发愁，因为在规范市场的前提下，未来报批的预售登记需提供准确房价，且最高波动不得超过5%；另一方面，购房者也在为房价何时下降、何时出手而左右权衡。

　　供应趋缓趋紧 新房源迟迟不入市

　　市场新房供不应求的态势自今年年初呈现以来，迄今仍在继续。去年全年的旺销消化大量楼盘存货，到4月新政实施后，市场出货量持续锐减，导致市场的房源供应趋紧，不少业内人士认为，这样的状态在短期内将难改变。

　　国家统计局桂林调查队数据显示，今年1月开始，我市新开工商品房面积与去年同期相比一直都处于负增长状态，累计到5月，新开工商品房住宅面积同比减少了38%。“1月工程进度加快是延续了去年的热销，2月春节假期放缓了工程进度，而3月份以来的政策风向和新政实施都是影响项目工程进度的原因”，相对于雨季等自然因素的影响，一位市场人士更倾向于人为因素。

　　在这样的情况之下，市场一度呈现房源供应紧张的形势，在市区则尤为明显。2—5月份期间，多数楼盘都只能接受意向登记，看房者对楼盘“只能看花草、没有房子卖”的现象表示无奈。

　　从实际情况来看，今年上半年仅有金地怡和东岸、冠泰水晶郦城、兴进中央尊馆 、联达山与城、安厦琥珀漓江、阳光叠彩、山水凤凰城等项目推出了新房源，其中约一半项目的一次性推货不到百套。而不少项目都推迟了新货上市的时间，根据相关部门的统计，接受调查的53家开发商中约有20%的项目处于尾盘清货阶段，并且今年内没有新开发的意向。

　　与此同时，桂林城市近郊、八里街、临桂等区域却成为了市场的供货热点区域。特别是临桂新区，凭借规划建设上的发力以及未来发展前景好，走进购房者的选择范围，以山水凤凰城、碧园印象桂林、桂林奥林匹克花园、冠信远辰国际新城等为代表的大盘项目，在上半年保持了持续供货的态势，产品也得到了市场认同。比如，山水凤凰城新组团在6月初首度“试水”新政后市场，取得了较稳定的销售业绩。

　　不过，随着新政影响以及我市主管部门规范商品房预售市场系列规定的实施，市场出货的态度还将更为谨慎。“如果说年初的桂林市场上是真的没有房，5月之后开发商们则主动放缓了推货节奏”，目前代理市场上多个项目的某营销机构总经理表示，特别是随着商品房预售管理的进一步规范，不论是推货量和产品定价，开发商都会慎之又慎。

　　推地量是去年三倍 推一块成交一块

　　上半年土地交易市场同样经历着水火两重天的状况，1-3月份期间桂林的土地交易市场表现活跃，与4月之后鲜有宗地推出形成了鲜明的对比：2010年伊始，桂林土地市场异常活跃，四块地每块竞拍的时间间隔不足半月，推地总体量超过120万平方米(折合1812亩)，超过2009年全年的住宅用地推地量，约为去年推地量的三倍。

　　以住宅或商住用地为例，据我市土地交易中心的相关统计信息显示，本年度1-2月共成交4宗地，随后的三个月期间都没有新地块拍出，而6月仅挂出一幅位于雁山桂阳公路以西、相思江东南面地块，在7月初低调拍出。

　　新年伊始就多地齐发的供地态势，引起了市场的积极反响。据了解，参与现场竞价的企业数量超出业界预期，最后拿下地块的都为房地产市场的“新面孔”。

　　上半年土地成交的热门区域仍在临桂新区。据调查，一季度期间临桂共成交了19宗地，而规划为住宅或商住用地的占了七成，从挂牌数量和成交情况上来看，也都表现活跃。特别是不少外地开发企业已经借拿地之机进驻桂林，比如世纪大道北侧8号地块，竟拍地价达到634万元／亩，创下临桂地价新高，吸引了32家开发商竞价，最后被新一家湖南的公司收入囊中。据了解，期间临佳新区成交的宗地溢价率屡创新高，位居前3的分别达到了745%、238%和204%。

　　而5月挂牌的西城大道东侧宗地，占土地面积约2137亩，仅有一家企业报价。“规划限制和体量庞大都是市场对该宗地不感兴趣的原因”，一位市场人士并不认为目前观望的市场态势影响了开发商们的拿地计划。

　　“现在的桂林房地产市场可以说是‘土地为王’的阶段。不少企业都在等着找地、拿地”，某房地产行业策划机构市场部人士表示，目前也可以通过其它渠道操作获得开发用地，但这样的地块并不多，竞争还是主要体现在招拍挂的宗地上。上月中旬，本报报道我市下半年预计推出的猫儿山、站前路、清风等宗地的基本情况，引起很多业内人士的竞相打听。

　　短期成交缩量 无碍城市价值提升 

　　6月份开始，桂林房地产主管部门对房地产项目开工、预售、价格、备案等环节采取了一系列实质性的市场检查、监管措施，所谓的地方政策实施细则也终于有所动作。

　　回顾2010上半年的房地产市场，政策走向使整个业界的神经都变得焦虑、敏感和紧绷。这个过程中，政策对于楼市调控效果的滞后性和持续效应亦充分显现。

　　从今年一月份即初现端倪的政策转向，“国十一条”、“国十条”陆续出台，从信贷、土地、购房门槛、监管、税收等各个方面全面出击。政策之于楼市犹如温水煮青蛙，对桂林楼市的抑制效应直到4月才明显显现，楼市高歌猛进的步伐应声而止。

　　相比一线城市直接提高土地出让竞买保证金、土地首付比例等政策，桂林一向执行高首付比例的土地市场对此波澜不惊。我市土地储备交易中心相关人士告诉记者，桂林一直执行的拿地首付比例在6-8成左右，竞买保证金缴付比例也是比较高的。

　　除了土地环节的政策门槛提高，对开发企业的资金影响较小之外，主管部门对商品房预售规模、销控公开、网上签约和备案制度等商品房交易环节加强监管，导致了桂林的开发企业集体放慢开发、推盘节奏以寻求对策。不少开发企业调整了年度计划，上半年持续的“房荒”恐难缓解，桂林楼市仍处于放量少，价格僵持状态。

　　通过限制外地人按揭买房以达到限制异地炒房现象，曾一度被认为会对桂林地产外销造成打击。然而从上半年开盘的少数项目来看，这一政策对于桂林市场外地购房客比例的影响不大，记者采访多数外地购房者表示，房价较低、居住环境怡人依然是桂林楼盘对外地人主要的吸引因素。

　　二套房贷款首付不能低于40%、90平米以上首套住房首付不低于30%等房贷门槛的提高，对于首次置业亦偏好大户型、并有大量改善型需求的桂林购房者来说，较大程度地抑制了购买力。

　　对于房产税可能出台的传闻成为目前行业关注焦点，从下半年来看，该政策如果出现实质性动作，无疑将对目前僵持的桂林市场，定下基调。