在密集的调控政策重压之下，商品房价格却依然坚挺。房价难降，是市场需求之必然，还是调控政策之无力？其背后推手为何？究竟集结了几方力量？居桂林记者尝试从市场角度分析“高房价，难下降”的原因，期许在目前繁杂的形势中，给购房者提供决策参考。

    　据了解，桂林市2010年出让的12幅商业、住宅用地中，有6幅地块出让单价超过200万元/亩，部分地块单价接近300万元/亩。土地出让的单价整体走高，势必在一定程度上推高房价。

　　供不应求 卖方主导

　　今年3月份以来，桂林市区房源渐少。去年年底或今年年初开盘的项目目前多处在清理尾货阶段，而新品开发受楼市调控影响，动作缓慢。例如，向来最为购房者青睐的七星区，目前活跃楼盘仅有七星新城2期、金地·怡和东岸及东晖·国际公馆等少数楼盘，且余货已不多。其余项目仍在前期规划或施工阶段，何时开盘还不确定。象山区、秀峰区及叠彩区同样处于“尾货不多，新品更少”的阶段，市区房源十分紧缺。即便临桂楼盘数目多，房源也充足，然而综合考量其交通、配套、价格等因素，大部分桂林市购房者更倾向于在市区置业。

　　从居桂林在五一房交会所做问卷调查的结果来看，近百名的受访者中几乎一半以上为刚需族，大约35%的受访者目前拥有一套住房，大量首次置业者和改善型置业者形成了楼市强劲的购房需求。

　　根据广西中地行提供的数据显示，由于流动性过剩以及城市化进程的加速，2010年桂林楼市一直处于供不应求的态势，楼市供需比约为0.79：1，即好比有10名购房者，却只有8套房源可供购买。

　　按照市场定律，供不应求注定了卖方在产品价格方面拥有主导权，房价居高不下也在情理之中。

　　房企观望 时机未到

　　作为房地产开发商，其经营开发的主要目的在于盈利。简化房地产经营的盈利模式，除去各种成本，其盈利环节主要在于销售。由此模式驱动，房价越高，对房企越有利。政府各种行政手段干预和越发严峻的市场压力下，降价与否房企慎之又慎。

　　就目前来看，桂林市在售楼盘并没有明显降价的迹象，尽管有不少楼盘有推出优惠活动，然而折扣不算高，部分购房者也认为：“即便打折了，房价依然很高。”

　　多数开发商对于新品的定价更是讳莫如深。按照桂林市2011年度新建住房价格的规定，其增幅不得高于本年度城镇居民人均可支配收入的实际增长水平(10%)，依照这个规定，开发商目前所推出的新品定价很可能会低于3月份所售产品的价格(本期首席前文有作详细分析)，开发商自然难以接受。象山区一位楼盘负责人透露，地方政府还未充分显现其势必降低房价的决心，“我们也不必急于降价”。从某种程度上来说，此种观望情绪反映了房企不到必要时刻绝不降价的心态。

　　成本上升 价格难降

　　房地产行业不是独立的，它与建材、家居等行业形成紧密的产业链，相互影响。而随着通胀压力的加大，物价上涨，各种用材成本也在逐渐上升，这使得房地产的建安成本也在增加。

　　据国家统计局桂林调查队调查显示，2011年一季度桂林市居民消费价格(CPI)比上年同期上涨6.8% ，高于全国1.8个百分点，高于全区0.6个百分点，在全区14个地级市中排名第三，预计下半年CPI仍将高位运行，通货膨胀的形势依然严峻。

　　2007年起，桂林市的建筑材料价格就一直处于不断上涨的趋势，原材料价格的上涨，更是直接推高了楼盘的建安成本。

　　近年来，随着城镇化进程的加快，土地资源的价值越发被看好，随之而来的是不断上涨的地价。在国内，土地成本是国内房地产开发成本最重要的组成部分，地价不断走高，意味着开发商的开发成本不断提高，为填补这一块资金的缺损，开发商势必会在产品价格上多花心思。

　　据了解，桂林市2010年出让的12幅商业、住宅用地中，有6幅地块出让单价超过200万元/亩，部分地块单价接近300万元/亩。土地出让的单价整体走高，势必在一定程度上推高桂林房价。

　　另外，房地产本身也有其产业链，包括政府、银行、代理销售、建筑商等。据业内人士分析，该产业链条上的各方合作对于链与链之间的公共规则不是共筑，而是蚕食。房地产开发企业在处理各种关系时均需花费一定的时间及经济成本，而这个成本最后也被计入房价。

    购房者：

　　该出手时就出手

　　房价难降既已是事实，买房居住又迫在眉睫。购房者该作何应对？居桂林记者提供三件法宝，希望给购房者买房置业提供参考。

　　法宝

    买首期 价划算

　　“低开高走”已成为开发商销售产品的一种普遍模式。开发商以此模式为项目集聚人气，形成一定的热销局面之后，在项目的二期、三期等后期产品售价中，提高一定比例的增幅，获得利润。“我们并不期望在一期项目中获得多少利润，关键得先打出名气。”七星区某品牌房企负责人透露。

　　项目一期售价远远低于二期、三期价格已是普遍现象。如象山区的广源·国际社区，2008年4月一期最低价仅为1560元/平方米，目前三期均价已达6900元/平方米；再如八里街的玉柴·博望园，在项目初期其价格为2800元/平方米左右，而目前二期起价已达4600元/平方米。这虽然也受到物价、建安成本等各种因素影响，然而并不排除房企在营销策略上，对于首期产品采用“低价”策略。

　　因此，对于购房者而言，在各方面均适合的情况下，选择项目首期产品往往会比较划算。

　　法宝

　　首次置业 一步到位

　　虽然桂林市还未出台限购政策，然而在房价不断上涨，购买第二套住房“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的调控政策及多次加息的压力下，过渡性置业方式的换房成本越来越高。在严厉的楼市调控之下，对于资金状况良好的首次置业者来说，一步到位的置业方式在此时更为合理。

　　5月5日，由中国社科院发布的2011年《房地产蓝皮书》预测，更严厉的调控政策可能将在今年陆续出台。此前，据相关媒体报道，部分银行已经提高了首套住房的利息。中央对于楼市调控的决心，也在一定程度上给首次置业者买房释放了信号，“先买套小户型住着，待收入提高、经济改善后再换套大房子”的梯度置业方式，成本提高，并且存在较大的风险，一旦楼市限购，或出台更为严厉的限贷政策，换房计划将受阻。

　　因此，记者建议，首次置业者在经济能力尚可接受的前提下，应首先考虑大户型或紧凑型三房，一步到位，终极置业。

　　法宝

　　看准市场 抓住优惠

　　楼市前景不明朗，调控政策不时来袭，房价稳而不降或持续上涨的现状将在未来一定时间内维持。为提高销量，尽快在更为严厉的调控政策出台之前走量，部分开发商虽未明言降价，却推出了各种促销活动，吸引购房者关注。

　　购房者应时刻关注市场动态，了解各楼盘近期的优惠活动，及时置业，节省开支，获得实惠。如象山区的润鸿·水尚项目，在5月15日前购买该项目的四房户型，可在总价基础上优惠1万元，此外，购买该户型均赠送80元/平方米的装修基金；再如七星区的金地·怡和东岸，该项目主打“终身置业”户型，在5月份推出三重优惠活动，凡购房均可获得8888元置业大礼，老客户带新客户买房能享受9.9折优惠，一次性付款可打9.9折。(黄秋逢)