严重过量的开发面积、没有经验的商业经营、居高不下的空置率（据悉，南宁商业地产空置率已经达到了70%）、商业地产成为一种忧虑。难道，商业地产没有什么可以破解迷局的方法吗？一些业内人士提供了另辟蹊径的思路

　　蹊径之一 购物中心引入定制服务

　　人们口诛笔伐商业地产最多的，就是说开发者不注重后期经营，卖完了事。那么，有没有什么方式能规避这种后期经营不善的风险呢？答案是肯定的。

　　不知人们是否记得，今年初，在中央电视台举办的２００５ＣＣＴＶ年度经济人物评选中，一位商业地产巨头——大连万达集团的董事长王健林光荣当选。在南宁为数不多的成功商业地产案例中，万达独创的商业地产新模式——“订单地产”首屈一指。

　　２００３年在万达来南宁之前，已经和７大国际知名品牌主力店：沃尔玛、百盛购物广场、灿坤３Ｃ数码广场、新加坡大食代美食广场以及时代华纳等签下合作协议。

　　据记者了解，万达在投资建设经营的每一个连锁商业广场在项目确定前，都与合作伙伴共同进行市场调研，以不同的身份，从地产和商业经营两个不同角度来进行分析和论证，这样在进行项目前期规划和设计的时候，就可以有的放矢地为这些主力店量身定做，避免无谓的浪费和风险。

　　正因为如此，这种商业地产项目就可以最大限度地满足经营商的经营发展需求，又保证了开发商的销售通道顺畅。“这就是重视前期规划，先商业后地产的典范。”深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理杨实民告诉记者，无数失败案例足以证明，先地产后商业是行不通的。现在越来越多的开发商才意识到“先商业后地产”的重要性。

　　蹊径之二 特色商业街是新亮点

　　你听说过在购物累了的时候，还能就地泡泡温泉、打打高尔夫，或者逛逛公园，泡泡酒吧吗？这就叫特色商业街。它是把购物与休闲、娱乐联系起来，是不同于传统的一种商业地产新模式。它强调的是购物环境的舒适性和便利性，它除了将街区的氛围营造出来外，还将商业和居家、休闲、娱乐结合在一起。

　　在南宁搜房网做的《关于今年哪种业态形式将异军突起》的调查中，支持写字楼的占２１％，支持商铺的占１７％，而支持特色商业街的比例高达６２％。业内人士预言，特色商业街，下个阶段会呈现出良好的发展态势。更有专家预言，特色商业街将在２００６南宁商业地产中一枝独秀。

　　依傍广西一流的高尔夫球场和温泉谷，一条颇具特色的商业街正在紧锣密鼓的设计当中，几个月以后，一个集特色餐饮、居住、娱乐、休闲、购物于一体的一站式周末休闲天堂将正式对外开放。

　　Ｓｈｏｐｐｉｎｇ公园，是某集团打造的一座开放式的大型社区商业，也是特色商业街模式，有商业大街、酒吧街、美食坊、名人俱乐部，广场、人工湖，还有公园，顾客即使在这里呆上一天，也不会觉得疲劳和烦闷。该集团副总裁周鹰在接受记者采访时表示，这种以生活方式为中心的、便利的、有情趣的“逛”的过程，不会显得疲惫。“Ｓｈｏｐｐｉｎｇ公园作为荣和开发的第一个开放式街区与住宅完美的融合，不但可以为数万业主服务，更为整个綤东凤岭片区几十万高层次居民构筑一个休闲消费天堂。”他自信地表示。

　　记者采访发现，这种商业模式不是所有地段所有楼盘都可以做的，它特别适合于大盘社区，最好是拥有景观、娱乐等资源的旅游型复合地产项目。

　　蹊径之三 商场走创新精品路线

　　“南宁的某些商场宣传口号是有５０年的历史，但是，他们没有建立品牌精品店，５０年历史有什么用？做满足顾客需要的精品，是商业经营的关键所在。”杨实民在接受记者采访时，对南宁传统百货商场固守一隅，顽固不化的思路，表示非常的不解。

　　“就拿服装商场来说，南宁还缺几家能和旧梦之岛相竞争的高档精品店。”杨实民告诉记者，他已经对南宁商业地产项目做了非常详尽的调查和分析，发现南宁的传统百货公司，普遍比较粗糙，中低档货品很多，真正满足人们需求的精品店很少。

　　他表示，以五象广场为核心的綤东片区已经具备了建立高档精品百货商圈的硬件条件，在软件也就是招商上，应打破原有传统商场的思维定式，走创新之路，敢于引进一些新品牌，新产品，包括新的商业业态，才会在残酷的竞争中脱颖而出。

　　他认为，綤东在几个大的商务项目的带动下，只要把已有项目经营好，走精品路线就很好了。

　　蹊径之四 专业批发市场前店后厂

　　俗话说，无工不商，说的就是商业离不开工业。广西弘毅营销顾问公司策划总监黄磊认为，如果南宁多建一些可以辐射东盟的工业产业园区，则可以节约成本，提高效率。

　　他说，试想一下，如果南宁有一个很大的服装生产基地，然后再建几个面向全区和相邻东盟国家的专业的服装批发市场，生产和销售同步，那么，南宁，将成为广西乃至面向东盟的服装批发和零售集散地，在南宁做服装生意将非常便利。“广州虎门服装批发城、成都荷花池批发市场、还有温州小商品批发市场就是这样走向世界的。”黄磊说。

　　黄磊认为，事实上，江南很多已经建成的专业批发市场，之所以处在半死不活状态，原因就在于光有批发基地，没有生产基地的原因。黄磊预言，如果政府能鼓励这些企业在南宁形成几家批发和零售业巨头的话，南宁的专业批发商业和零售商业将迎来春天。