相邻小区可共一个物业

　　异议：大盘是否可以按进度分开进行物业管理？

　　《草案》第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。两个以上相邻开发的物业项目，项目之间道路相连、主要设施共用，且统一管理便于物业管理和业主使用的，经物业项目的业主大会同意，并报市房产行政主管部门备案后，可视为一个物业管理区域。

　　广西荣和物业总经理韦庆忠认为，某些两个相邻的小区，它们共同拥有公共场所和设施，如幼儿园、游乐场等，如果作为一个物业管理区域的话，可以最大限度地方便居民生活。目前，在北湖安居小区旁边有几个不大的小区，有业主希望并合到北湖安居小区来管理，以前不好操作，如果按照《草案》，则可以很好地解决这个问题。

　　对于５０万平方米以上的中大盘，可以分成两个物业管理区域的提议，这对分期开发的小区的物业管理有好处。比如，荣和山水美地占地３０００亩，建筑面积大约２００万平方米，要分很多期才能开发完，他们就可以视交房时间的不同区别对待。之前已经考虑到了这个问题，因此在制定物业服务合同时做了两份不一样的。

　　广西春风物业公司有关负责人认为，国家有关规定对物业管理区域的划分比较呆板，规定了多少面积的小区需什么样资质的物业公司去管理。目前实际情况是，南宁市的大盘不少，而具有一级资质的物业公司却并不多。如果按照有关规定去做的话，操作起来很难。一个大楼盘，是分开管还是合在一起管，应该由业主来定。比如，一个１６０万平方米的大盘，如果作为一个物业管理区域来管理的话，早期的业主已入住，而最后入住的业主可能在１０年以后，在最先签订物业管理服务合同时，物业公司就要考虑１０年以后的事，那是不可能的，也是没有意义的。

　　南宁市房产局有关负责人释疑：如何确定物业管理区域，是关系到物业管理合同服务范围的一个重要问题，因此在《草案》的第八条做了明确，原则上以规划部门批准的物业管理项目的红线来确定，并在第八条的第三、四款对分期开发的项目及面积较大的项目的区域划分做了特别的规定。

　　每一个平方米为一个投票权

　　异议：如果开发商手里的房子多，业主的权益如何保障？

　　《草案》第十条物业管理区域内的总建筑面积（不含产权归全体业主共有的物业）为该物业管理区域的总投票权数。业主在业主大会会议上的投票权，原则上按照业主拥有的物业建筑面积进行确定，每一平方米为一个投票权，不足一平方米的部分四舍五入。

　　欧景庭园业主委员会主任蒙正权认为，这条规定体现了业主所拥有的产权面积与权力的对等。业主拥有的面积越大，他在投票中的权力也就越大，这是成正比的。比如，当某个人拥有了小区２／３的住房面积，那么小区的事务应该由他说了算。这对于维护业主的权利有好处。与公司股东的表决权的意思是一样的，这也是业主当家作主的充分体现，但执行起来比较麻烦。而按照以前的做法，不管面积多大，每户就是一票，方法简便，计票也方便。

　　新兴苑业主委员会谢主任也表示了相同的观点，他说，５０平方米的一房一厅与１２０平方米的三房两厅相比，前者缴纳的管理费、维修资金等费用相对要少一些，后者缴纳的费用多，当然其享受的权力也应大一些，这样才显得公平，对业主来说也更有说服力。

　　而不少业主却提出了异议，比如一个新入住的小区，如果有３０％面积的房子没有卖出去，按理这些房子的产权就是开发商的，那么按照《草案》条款，开发商就有很多的话语权。如果开发商以己利为重，而做出损害其他业主权益的事情，谁来监督管理？

　　南宁市房产局有关负责人释疑：在以往的实践过程中，业主参加业主大会普遍都是一户投一票，由于大部分物业项目并非单纯的住宅，还有非住宅，且业主所拥有的物业面积也各有不同，因而按户投票往往显失公平，产生争议。

　　业主是物业产权所有人的身份确定的，业主的权利义务，应以其在区域内所占产权份额来确定。

　　业主委员会职责很分明

　　异议：有些事操作起来较难，能否给业委会多一些权限？

    《草案》第十八条业主大会选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）拟定物业共用部位、共用设施、设备收益的管理、使用和分配；（六）业主大会赋予的其他职责。

　　蒙正权希望多给业主委员会一些权限。他认为，目前一些小区的部分业主人在外地，或将房屋出租，或只有保姆留守，如果什么事都经过业主大会讨论，操作起来很麻烦，效果也很不好。比如上次的内涝，小区的设备设施被浸泡损坏，电脑监控系统也受损，门口的起落杆也启不动了。这几项粗算一下，需８万元的维修或更换费用。如果经过业主大会讨论，起码需要几个月的时间。建议《草案》明确规定在某些事务上，如果业主委员会将要做的事公告出去，再给出一个法定的期限，在期限内没有业主提出异议的，视为业主同意或通过？

　　葛村路某小区一位姓何的业主，对此表示不同的看法。她认为，如果遇到公私分明的业主委员会成员，这样的操作确实可以省去很多麻烦；但如果是私心重的业委会成员，就有可能在这里面大做手脚，他们或将一些开支数额增大，或无缘故找理由维修，以增加业主的负担。针对这点，何女士希望有关部门对相关规定再进行细化。

　　南宁市房产局有关负责人释疑：由于业主委员会作为业主大会的执行机构运作良好与否，直接关系到业主的切身利益。目前业主委员会存在的问题较多，不作为、乱作为的现象较为普遍，因此需要有明确的职责规定。

　　管理用房不低于100平方米

　　异议：按《草案》的比例，大盘的物业用房面积太大，能否设立上限？

    《草案》第四十条物业管理用房由建设单位无偿提供，所有权属于全体业主共有，不得作物业管理以外的其他用途。门卫房、车库、杂物房、设施设备房的面积不得抵作物业管理用房的面积。新建的物业项目，建设单位应按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的２‰，且面积最小不低于１００平方米的标准配置。

　　蒙正权认为，物业管理用房的产权属全体业主，但最好将产权证办在业主委员会的名下。其次，以前的小区没有业主委员会，也没有物业管理用房，因为房子在建设时就没有这方面的规定，那么这些小区的物业管理用房如何确定？这点最好在《草案》里能明确下来。还有另外一种情况，业主委员会不具备法人资格，不能在银行开设账户，维修资金和电梯等费用由物业公司代管，一旦更换物业公司，被更换的不交资料，不给查账，业主委员会拿他们没有一点办法。建议维修资金等费最好由银行代管，或由业主委员会自己开账户。

　　春风物业有关负责人认为，《草案》里有关物业管理用房的规定很好，特别是门卫房、车库、杂物房、设施设备房的面积，不得抵作物业管理用房的面积的规定。对于“新建的物业项目，建设单位应按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的２‰”这条款，能不能增加一个上限？例如，恒大·苹果园总建筑面积１６０万平方米，按照规定，那么物业管理用房就应为３２００平方米，这样的面积确实大太了，并且在第一期开发的时候就要建设。对于大盘来说，大面积会造成浪费，也不利于日后的管理和业主交费等事宜。

　　鹏基物业总经理崔宏飞认为，以前有人将物业管理用房理解为业主委员会几个人的用房，有的还将多余的房子出租。现在改称为业主大会用房，意味着这房不再是几个人的用房了。《草案》还明确物业管理用房的层高，并要求通风采光好。以前有开发商提供的物业管理用房，或是地下室里，或位于噪声很大的空调机房旁边，或在某些墙角转弯处。《草案》还要求，物业管理用房在规划图上就要标明清楚。这些条款对物业公司有好处。

　　海外物业总经理杨志认为，大盘和小盘一对比，就会发现不平衡。例如，某楼盘５０万平方米，按《草案》规定，物业管理用房应为１０００平方米；另一楼盘５万平方米，物业管理用房为１００平方米。实际中，管理办公用房、保安住宿用房、员工饭堂等加起来的总面积，都要超出１００平米。因为“麻雀虽小，五脏俱全”，１００平方米的标准是不够用的。最低界线是否再增加一点？

　　南宁市房产局有关负责人释疑：物业管理用是房是今后物业项目实施物业管理的基本条件，《草案》的第四十条对物业管理用房作了新的界定，不再是单一的物管企业办公用房，还包括了值班住宅用房和业主大会办公用房。《草案》还提高物业管理用房面积的比例，从原来的区域总建筑面积的１‰提高到２‰，并规定了１００平方米的下限，同时对物业管理用房层高、采高和装修都提出了要求。
车辆要保管另外签合同

　　异议：如果业主私下买卖车库谁来监管？

    《草案》第七十条停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

　　“停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。”针对这点，春风物业有关负责人表示，这是否与国家有关法律规定相悖？如果车库的产权是开发商的，或是业主买下来了，他们要将车库转卖给小区之外的人，按照谁的东西谁处理的原则，谁能管得着？虽然这条款对物业公司和小区业主有好处。但对于想将车库转让的开发商和业主来说，则是一种限制，这种限制是否合法，值得商榷。

　　另外，对于车辆停放，物业公司如何保管？保管到什么程度？是有条件的保管还是无条件的保管？以前这些方面经常让物业公司头疼。《草案》提到以签订保管合同为准，这条规定好，有利于操作。以后可以通过合同来约定，业主要求保管的程度高，物业公司则可以通过收取较高的保费来进行。

　　韦庆忠认为，这个规定是好的，但操作起来有一定的难度。例如，业主将他原先买下来的车库，私下转让给了小区之外的人，有什么样的处罚措施？这个处罚由谁来实施？物业公司是没有处罚权的。如果没有谁来处罚，那这条款就有可能变成一纸空文。如果私下买下车库的小区之外的人开着车进小区时，物业是否放行？还有，如果某小区的位置好，停车场很火爆，业主委员会或物业公司可能会人为地将车库租金抬高，让小区内的人租不起，造成车位多余的假象，趁机租给小区之外的人。这该怎么办？

　　南宁市房产局负责人释疑：明确物业管理区域的停车场业主有优先使用权。区域内的停车场作为区域配套设施是为业主服务的，因而《草案》第七十条规定停车位不得转让给区域以外的人，且应优先给业主使用；另外，针对物业管理区域车辆丢失问题产生的赔偿纠纷日见增多，明确了车主有保管要求，应与物管企业另行约定。

　　八道“紧箍咒”牵制业主委员

　　异议：行政处罚下达了，有关方面不执行怎么办？

    《草案》第八十一条业主委员会、业主委员会委员有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令其限期改正，并可处责任人１００元以上１０００元以下的罚款（以下为８种应受处罚的情形）：

    （一）业主委员会委员任期届满，拒不移交相关资料、公章、相关财务情况的；（二）业主委员会委员任期届满，擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动的；（三）业主作为出的决定违反法律、法规的规定或者从事与无关的活动的；（四）业主委员会从事经营活动的；（五）业主委员会未将工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理服务实施有效监督，不能与物业管理企业进行有效沟通；不作为、乱作为的现象较为普遍，容易造成区域内公告的；（六）委员会未经同意，擅自选聘、解聘与；（七）经２０％以上建筑面积的业主提议，业主委员会无正当理由不组织召开会议的；（八）擅自挪用细化、的经费的。

　　春风物业有关负责人担心的是，如果行政处罚不执行怎么办？《草案》中并没有其他办法来约束。希望尽快有配套的措施来保证实施。另外，旧的物业合同到期了，新的物业合同尚未签订，怎么办？旧的业主委员会资格终止了，新的业主委员会还没有选出来，怎么办？这些在政策法规上也是一个真空地带。希望有个具体规定。还有《草案》提到，“２０％以上建筑面积的业主提议召开业主大会”，如果牵头的人搞假，有关方面很难监控。

　　杨志认为，《草案》加强了对业主权益的保护。物业公司与业主之间的权利、义务界限更加明晰，如《草案》中提出的“业主大会也可以表决通过委托社区居民委员会代行业主大会执行机构职责”，以人性化的灵活方式最大限度地保护业主的权益。另外，《草案》对业主委员会委员提供了依法行使执行力度的同时，明确了业委会任期４年内不得从事经营活动，避免了个别委员有超越权限的行为，最大限度地保证广大业主的权益，真正有效地发挥业委会应有的作用。

　　南宁市房产局有关负责人释疑《草案》第六章关于法律责任部分，是这一物业管理行政规章得到遵守和执行的重要保证，除了根据上位法设定行政处罚外，主要针对业主、业主委员会的违法、违规行为设置了一定的行政处罚，尤其是根据业主委员会无法独立承担法律责任的特点，对业主委员会的行政处罚，由其中的责任委员来承担。

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