南宁涌现了不少专门做房产投资的市民，往往一个新楼盘宣布上市后不久，二手房市场上就会很快出现该盘的二手房，无疑这大部分是炒家所为。

　　以前，二手房交易产品大多是可上市公房和旧商品房为主体。但进入２００３年下半年以来，二手新商品房开始大量释放，一手楼市的火爆与二手房市场自此开始了承接。

　　然而记者在南宁市的几家较大规模的房产交易中介公司了解到，这部分二手新商品房其实并没有炒家预想中那么容易脱手。原因有三，一是卖家对房产的价值期望过高；二是当地相关银行房贷转按揭业务还没有完全开展；三是许多南宁买家更喜欢直接从开发商那里购买，而最为关注二手房的拆迁户由于购买力方面的原因往往选择的是旧房。

　　就目前而言，南宁很多购房人在进行房屋投资时，往往是通过三大途径做判断。一是凭广告对房屋前景的宣传，二是靠比较周边房屋的价格，三是听售楼人员的推荐。而对房产的变现回收资金的困难度估计不足，这表明很多购房人的投资行为是比较盲目的。

　　专业销售公司告诫：一般情况下投资住宅会从地段、发展商的实力、房屋质量、现代化程度（如网络家居、环保住宅等）、售价及付款方式、朝向、楼层、户型、物业管理、环境、是否是现房、绿化、会所及其他配套设施等等。主要考虑到投资回报高，竞争少，供房压力少。

　　商铺投资，一般一看位置、二看发展、三看经营模式，只有这三个方面优势具备了，才值得投资。至于入市的时机和价位对投资者来说，也尤为关键，若投资者选择到一个好的商铺为投资对象，剩下来的就是入市时机的选择，也即是说，在一个好价位买入。当然选择一个值得信赖的发展商也是投资成功的重要环节，发展商开发商铺的市场定位、设计、市场推广、物业管理等都直接影响商铺的价值。

　　房产演化为常见投资工具

　　房产作为固定资产的一种类型，其功能从满足人们的居住需求逐渐演化为一种常见的投资工具。记者采访了几位从事不同工作的市民，让我们来看看关于房产投资他们是怎么想的。

　　罗先生（国家公务员）：我个人对于投资并不是太热衷，我是个胆子不大的人，投资总是有风险的，所以，像前几年大家都热衷买股票，我都不为所动。但是冲着这两年房地产市场热火劲，我周围的人对房产投资跃跃欲试，而且有了很多成功的例子。前几天我听说，有位老同学卖掉一套房子又赚了一笔，不由就有些心动。如果选好了位置，房产投资不可能会折本。现在手里也有了一笔钱，我也准备将这笔钱利用起来，让它产生更大的利润，房产投资是不错的选择。

　　陈先生（某房地产公司经理）：我是从事房地产销售的，这两年房地产特火热，房价一直居高不下，人们对于市场的预期是好的，认为好房子一定会升值。买房子单单为自住已经是比较落后的想法了，要让自己手里的钱生钱，风险最小、回报最高的就是房产投资，所以我对于房产投资市场是非常看好的。

　　冯女士（某公司职员）：我周围的人买房子投资的人不多，一个是因为资金问题，一个是觉得太操心了。房产投资我不太懂，不过房子对于每个人都不陌生，可是在中国，我觉得房产投资还是以后的事，现在很多人连住的地方都没有，谈什么投资呢，很多人买房子还是为了自住，首先满足了自己的需要，接下来才会想投资的事。

　　不过，房产投资是未来一个有不错前景的投资方式。

　　王小姐（银行职员）：我所在的银行每天有很多贷款业务，很多业务都是房子贷款。人们如今的观念非常新，贷款买房不为自住，而是投资。像我这样年纪的人，刚工作没几年，手里的钱并不多，可是也可以进行房产投资，现在不是有小户型嘛，首付不多，月供也不多，可以先付个首付，然后将房子租出去，这样就可以用租金来还月供，这是很不错的投资方式。

　　短线投资过多会虚增需求

　　种种迹象表明，全国一些大城市的房产投资客开始蓄而不发，其中上海房产市场投资热情的降温最为明显。

　　最近举行的第三届上海商业房产展示交易会有些冷清。一项最新调查结果显示：经过近半年来政策调控和市场本身的运行，外来购房者大量增加的趋势初步得到调整，上海房产市场的投资比例从去年的１５％－１６％左右下降到今年５月底的１１％；这表明自２００１年以来投资比例持续增长的态势开始逐步稳定，短期投资客户增加的高峰已经过去。虽然投资客户没有整体离开，也出现没有整体停滞，但这至少说明正处于观望中。而这几个月，上海房产市场价格出现下调的现象也确实让手里捂着房子的炒家感到有些冷。

　　反观南宁市房产市场置业投资热朝方兴未艾，这会导致楼市泡沫吗？对此业内人士认为房产品的真实市场需求应该是人对于居住的需求，而人们通常所能看到的往往只是基于市场表面的购买行为，这种购买行为的发生在一定程度上并不完全取决于居住的需求。

　　当市场供需出现失衡的时候，房价开始上升，便会出现出于投资目的的购买；市场供需若持续失衡，房价便会持续上升，出于投资目的的购买比率也会持续上升，这个时候市场的真实需求就会被遮盖，楼市的泡沫往往产生了。正常情况下购买的需求应该是和居住的需求基本接近的。

　　投资客的存在，是因为很多人有居住的需求，但缺少购买的能力，合理数量的投资客可以将市场的真实需求最大限度的表现到市场中来，可以帮楼市形成一个健康的梯级消费链。若南宁房地产市场上的大多数投资客属于赚取差价的短线投资客，他们的购买行为将使建造好的住房短期内不能满足居住的需求（投资客最终是要套现的），将会虚增南宁楼市的真实需求，南宁楼市的泡沫就不远了。

　　投资客出货将对房价影响较大

　　投资置业比例的正常必须根据所销售楼盘的情况来判断，如商铺，一般是投资为多，比例会占到９０％以上，毕竟经营者不投资，投资者不经营。而小户型楼盘，投资者也会占到７０％左右。

　　这些楼盘的销售更多的依靠投资者来消化。而住宅，一般在２０％为合适，若超过则会造成大量空置房出现，同时引起楼市价格的上扬，从而在楼盘销售上容易被迷惑，导致后期楼盘的滞销。但是在目前房价上涨的情况下，大量的空置房不会对市场产生冲击。但一旦市场发生变化，投资客就会出货，这对房价的影响就比较大。

　　那么当前南宁楼市快速发展的状态还是属健康吗？业内大部分人士做评价是：从今年南宁楼市的开发投资、销售状况、住宅空置率来看，南宁楼市发展较为平稳，虽楼市价格虽有不断上升的趋势，但趋于稳定，随着南宁人口的增加，政策利好，住宅需求量还将有一定的上升趋势，故目前所谓的泡沫没有明显现象，南宁楼市的发展还是比较健康的