悬念一：121号文件再次被强调是否会在桂林引起同样效应？

　　日前，北京市银监局紧急叫停对未封顶楼盘发放个人房贷，要求所有商业银行严格执行中国人民银行3年前颁布的121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》相关条款，即“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”

　　一时间，“先封顶再按揭”这一举措引起房地产界的骚动，购房者也十分关注这一政策会对未来房价产生什么影响。因为房屋刚开建时所卖的价格和封顶之后作为现房销售的价格存在很大差别，叫停对未封顶楼盘发放个人房贷极有可能引发房价的上扬。

　　为何一份2003年颁布的文件会在3年之后被再度强调呢？这一事件会否影响到桂林有关部门的采取同样的举措？桂林房价会否因此而拉高？记者采访了市银监局有关负责人。

　　该负责人认为，从这次银监会紧急叫停的行为来看，说明了这份3年前颁布的文件在北京落实不到位，还是有一定的违规银行存在，不利于房地产市场的健康、有序发展。

　　桂林也与北京一样，存在着与一些不可回避的问题。虽然从3年前开始桂林银监局便一直积极执行并落实这一规定，但从实际的情况上看，这一规定并未能完全达到这一目的。

　　其一，在实际的操作时，桂林房地产的市场的住房需求量非常之大，购房者根本不愿意等待房屋完全封顶之后再入场购买；其二是银行方面虽然基本上坚持这一原则，开发商和购房者往往“联合”起来，绕开“个人住房贷款”这一名目，用其他变相的“方式”（例如信用贷款和抵押贷款等），在住房主体结构未封顶前，获得与办理住房个人按揭贷款等同的金额。等到与开发商签定购房合同、办理好住房产权证之后再办理个人住房按揭贷款。这一变相的方式反过来刺激了购房者提早入场购房的欲望。

　　客观来说，购买主体结构未封顶住房，购房者存在一定的风险。因为很长一段时间以来，一些开发商惯用“空手套白狼”的伎俩：协议拿地，用这块地从银行借取开发贷款，然后项目刚一刨坑拿到预售证便卖房，又用购房人的个人贷款偿还银行开发贷款，打时间差。如果掐断开发商从刨坑到封顶这段时间差，那么开发商可以用到的预售回款只是首付部分。

　　较大的财务杠杆同时也隐含着较大的财务风险。一旦出现资金链断裂的现象，房地产商由于自有资金少而无法为债务清偿提供合理保障。购房者不但拿不到房，甚至预付的款项也很可能因此打了“水漂”。

　　该负责人认为，北京这一举措，肯定会引起包括桂林在内各地城市的重视，重新审视这一问题。事实上，桂林市银监局也正在加强这一方面的监察，督促银行按规定办事。这一事件肯定会对各地包括桂林在内的有关部门的行政行为造成一定的影响，但其效应的显现会有一定的后滞。短期内，桂林市场的房价应该不会受影响。

　　悬念二：人民币存款准备金率再次调整将带来什么？

　　11月4日，中国人民银行决定，从2006年11月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，从目前的8.5%上调到9.0%。

　　法定存款准备金是传统的三大货币政策工具之一，是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。上调存款准备金率，能直接冻结商业银行资金，抑制信贷资金过快增长。

　　此次中国人民银行提高存款准备金率，是继今年4月28日上调金融机构贷款基准利率0.27个百分点，7月5日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，8月15日上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点之后，央行为控制投资过热、信贷过快增长的第四次调控“重拳”。 

　　交通银行桂林分行有关部门负责人告诉记者，人民币存款准备金率的上调，会使得银行投放到贷款方面的资金紧缩。房地产公司的融资难度将进一步加大，极有可能会减缓房地产开发的速度。但是，个人房贷方面，他们没有收到紧缩的通知，审核个人贷款和贷款成数方面应该不会有太大的变化。

　　也有银行工作人员预测，央行此次政策调整，按照央行前两次提高存款准备金率和加息后的效应来看，对个人房贷的影响是个逐步的过程，随着政策的增多和深入，个人房贷也将受到波及，首先的反应就是银行审核贷款更严格、贷款成数可能要降低，个人住房的成交量可能会因此下降。其二是固定利率的个人按揭贷款可能更受购房者的青睐。其三便是不排除个人住房按揭贷款的贷种会加快更新。例如日前中国银行便在深圳开办了引入固贷“期权”概念的业务。固贷产品在贷款期限内可以固贷与浮贷结合。

　　对本次人民币存款准备金率上调，开发商几乎一致认为，人民币存款准备金率提高0.5%这一事件，对房地产的影响微乎其微，桂林市房价不会因此而上升。

　　悬念三：“限价房”会否在桂林现身？

　　2006年5月29日出台的“九部委意见”中提到，土地的供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。一时间，很多城市开始酝酿出台限制房价的政策，老百姓也对其非常关注。

　　5个月的时间过去，“限价房”会否在桂林现身呢？

　　记者为此走访了市房产局、市建规委、市国土资源局、市房改办等相关部门。

　　记者从这些部门了解到，“九部委意见”中提到的“限价房”，按照他们的理解，是一种介于经济适用房和商品房之间的房型，其实全国的一些城市都已经开始尝试，效果却不甚明显。例如广州市在全国一线大城市中率先实质性推出限价房用地，却引发轩然大波。

　　今年8月，广州市国土房管局发布公告，对位于城郊的广州开发区两块住宅地挂牌拍卖，要求建成90平方米以下中小户型房，该户型的房价不得超过6000元/平方米。但是，多数业内人士发现，该地块周边住宅市场均价不到5000元，所限房价已高出目前市场均价1000元，这样的“限价”，实际是诱导开发商向6000元／平方米靠拢。与其说是“限价”，不如说是“抬价”更准确。

　　这就说明了“限价房”在实施中仍有一些问题尚未很好地解决。最关键的地方在于，“国六条配套细则”出台后，作为配套的实施细则应该随之出台，但五个月过去了，这实施细则仍未出现。据介绍，其中的原因在于相关部门对于其中的几个问题尚有不同看法，比如是一次性招标确定开发建设单位还是先竞标确定土地使用人，招标实施的主体是由部门还是由城市政府等等。另外，“限价房”的实施涉及到国土、建设等多个部门，部门之间责任分工的存在，使得地方政府各个部门难以将房价和地价综合考虑，以至于陷入“地价拉高房价还是房价带动地价”等类似“鸡生蛋，蛋生鸡”的无谓争论当中，从而对“限价房”的实施起到了一定阻碍作用。

　　因此，有关负责人认为，这些问题得到很好的解决之前，在桂林实施“限价房”的时机尚不成熟，最好是等到全国的大城市摸索出一条很好的借鉴经验之后再来规划。