房地产市场：

    四年房价暴长不到头

    南宁市的房价在全国荣登第１０名的宝座，从中可以看出南宁市房地产的热度。一位正在购房的南宁市民告诉记者：南宁市的房价高得实在太离谱了。不过，房地产开发商却不这么认为，某房地产公司老板杨某说：南宁市商品房的价格适中，还有一定的升值空间。

    为了解南宁市房地产市场的真实情况，记者深入到各开发区作了大量的调查发现，南宁市商品房的价格在各城区有很大的差别，在城北、兴宁、江南等城区，商品房价格应该说还不算高，一般大多在每平方米２０００～３０００元之间，有的甚至１６００元左右就可以买到，一些低价位的经济适用房颇受广大市民的青睐。但是，号称引领南宁房产新潮流的新城区、琅东区，大部分房价都在３０００～４０００元之间，一些别墅和“豪华住宅”，房价更是高达５０００－６０００元。如“东方明珠”的楼盘，均价在４５００元，最高价达５８００元。更令人咋舌的是一栋别墅的起售价就是２００万元，最高价竟达１６００万元。

    商品房销售最火暴的还是那些独立的商铺，在新城区和琅东区，商铺更是奇货可居，每平方米的售价多在１万元以上，位置好的商铺价格竟达４万元。一些楼盘尚末开售，就有大批人在售楼部登记定购，楼盘一推出，即使２、３万元的商铺，很快就能销售一空。

    南宁市房价暴长是最近三四年的事。在２０００年的时候，房价还算比较合理，多数在１７００元到２０００元之间，即使是琅东区的黄金地段，也不过是２０００元出头而已。２００１年，房价开始上升，到了２００２年底，房价更是迅速飙升，商品房每次长二三百元，商铺长一二千元都是很正常的事。在老城区，房价长势比较缓慢，当年１０００多元的房子长到２０００多元。而在新城区、琅东区，情况就不一样了，现在大多数商品房的价位都已经居高不下，比４年前足足翻了一番。不过，这里长势更强劲的还不是住房而是商铺，当时尚属荒凉的琅东，因为人气不旺，几千元的铺价也少人问津，如今，在金湖广场、会展中心一带，临街商铺的价位已经升到二三万元，而且还在不断上涨，何时是尽头，没有人知道。

    邕城消费者：

    盲目投资不回头

    近日，记者走访了南宁市数十家房地产公司的楼盘，真正感受了南宁房产业的火暴。记者发现，不管那家房地产公司开盘，只要有新楼盘推出，就会有人购买，尽管价位高达三四千元，他们也不嫌贵。更有甚者，如今还有人疯抢只有几张图纸的期房！

    最近几年，南宁市房地产业何以长势如潮？某房地产公司老总李某认为，南宁市商品房价格不断上长，原因是多方面的：一是１３６工程的有力推动。２００２年，南宁市对老城区的街道进行大规模的改造、扩建，大量的临街铺面一夜之间没了踪迹，商铺顿时身价倍增，铺面涨价带来连锁反应，各种商品房的价格应声而长；二是大南宁经济圈的带动。南宁市在１０年内建成具有６００万人口市区面积翻番的国际大都市的宏伟构架，吸引了大量的外地人到南宁投资、发展，大格局推动了南宁房地产业的全面发展；三是南宁作为中国东盟博览会的举办城市，以得天独厚的区位优势，使南宁成为我国与东南亚经济贸易的桥梁，为南宁市的房地产发展起到了推波助澜的效果。正是这些原因，造成了南宁市房价居高不下，而且在最近一两年内，南宁市房价还会有良好长势。

    李总一番话，道出了南宁市房价高的客观原因，不过，作为开发商，此说未免有王婆卖瓜的商业炒作之嫌。其实，南宁房贵还有一个重要原因，那就是南宁人的盲目投资、炒房给炒贵了。据记者了解，南宁人买房，大多数人是用来投资。南宁人有一句古训：一铺养三代。他们为了荫子蔽孙，让后人过上好日子，因此拼命买房买铺，多贵的房都敢买，炒来炒去把房价炒上去了。南宁人还有另一个特点：从众心理。看到别人买房他也买，结果是房价越买越长，房价越长他越买，就像蒙上黑布拉磨的驴一样只顾往前走。

    南宁的商品房，是用金钱铺就的。如此昂贵的房价，难道真的有那么大的投资价值吗？据记者了解，在新城区、琅东区，一套小户型可租６００元，一套两居室能租到１５００元。不过，如果是买高价房，这些钱还不够交按揭；在琅东，商铺一般每平方米价格２～４万元，月租金在５０～１００元之间，若买一间１００平方米每平方米４万元的铺面就是４００万元，以最高价１００元租出去，月租金１万元，年租金１２万元，需要出租近３０年才能全部收回本金。如此低微而漫长的回报率，难道真的是物有所值吗？

    房价与收入：

    严重错位不对头

    南宁市房价高已经是不争的事实，即使在全国房价都虚高的情况下，南宁市的房价与国内同类城市相比还是偏高。

    南宁市统计局的资料表明，南宁市城镇居民人均可支配收入，２００２年为７９０６元，２００３年为８７９６元。如果以去年的人均收入买一套１００平方米每平方米５０００元的高价房，那么，就需要一个人连续工作５６年、不吃不喝所得的全部收入；如果要买一间商铺，那就得工作几辈子了。造成工作一辈子都买不到一套房的原因是房价过高收入过低，房价与收入严重错位了。

    那么，按南宁市民的收入，究竟买什么价位的房子才算合理？按世界通用的标准，是以房价收入１：６的比例来按揭买房。也就是说，每年只能拿出６分之１的收入来买房才合理。南宁市人均收入８７９６元，每年只能拿出６分之１即１４６０多元买房，而这点钱只能买一套３万元２０年期的按揭房，还不够买高价房的一个厕所！

    房价与收入严重错位带来的结果是南宁市大量商品房的空置：据南宁市统计局统计，南宁市空置房２００１年为２５万平方米，２００２年为４４．５６万平方米，２００３年后还在不断上长。到目前为止，南宁市已经有超过１００万平方米的空置房，远远高于其它同类城市。同时，南宁市还存在大量炒房和一人买多房的现象，这些已经卖出去的房子实际上并没有人居住，成为事实上的空置房。如果把这些也计算进去，则南宁市的空置房远远不止这个数。即使不包括这一部分，南宁市１００多万平方米的空置房也早已越过了房地产风险警戒线。巨大的泡沫一旦破灭，结果就是房地产崩盘，资金链断裂，金融风险最后就会转嫁到消费者和银行的身上。

    南宁高价房：

    昂然坚挺不低头

    既然都说南宁市的房价高，那么，什么样的房价才合理呢？为了对这个问题有个理性的认识，先让我们来看看商品房的造价吧：

    根据南宁市统计局的调查，１９９８年，南宁市房地产建安造价综合成本为每平方米１１６５元，２００２年为每平方米１３２０元（综合成本不包括以出让方式获得土地的土地购置费）。综合成本经过４年仅仅上升了１５５元，而南宁高价房的涨幅至少是这个数的１０倍！

    商品房的造价是综合成本加上土地购置等费用的总和。不过，即使是寸土寸金的黄金宝地，土地购置费分摊到商品房的每一个平方米，大概也就一二百元而已，这样，总造价即在１５００元左右。但是，南宁市的高价房却卖到了４０００～５０００元，其利润的空间有多大也就可想而知了。

    前不久，我国２００４年十大暴利行业出炉，房地产高居榜首。从２００２年以来，房地产业一连３年蝉联“中国十大暴利行业”之首。时至今日，没有哪一个行业的商业利润能望其项背，没有哪一个行业能动摇它榜首之尊的地位。

    我国房地产市场长期在矛盾中运行：一方面，商品房大量空置，显示房地产市场“过热”，商品房供过于求；另一方面，房地产业的暴利，又说明商品房供不应求。这种矛盾的现象，至少说明房地产市场不是在健康的轨道上运行。

    商品的价值规律告诉我们：商品供不应求，价格高于价值；商品供过于求，价格低于价值。但是，现在房地产市场的情况却刚好相反，这是由于房地产市场的巨大黑洞造成的。目前，商品房的价格已经数倍于其价值，它最终必将要回归价值，否则，违背经济规律，必然要受到惩罚，这是大自然赐给人类的经验教训。

    房地产业的种种不正常现象，已经引起中央有关部门的高度重视。今年出台的银行利率微调，就是对房地产市场“过热”的一种调控。据悉，中央正在出台一些具体政策以扼制房地产过热，包括提高购房首付款，由原来的两成提高到五成；限制房贷以防止炒家“空手套白狼”等等。

    业内人士不无担忧地预言：房地产商的冬天就要来临了！

    已经坚挺了４年的南宁高房价，你还能一直挺下去吗？（黄小林）