提示一：商业银行房贷执行新利率标准，别稀里糊涂成了信用不良者

　　新闻背景：2006年4月28日和8月19日，人民银行两次调高房贷利率，房贷还款额将从2007年1月1日起执行新利率。5年期以上个人房贷基准利率为6.84%，下限利率为5.814%。逾期还贷款的罚息标准也有调整：在同期贷款利率基础上加收30%-50%。

　　业内提示：利率和优惠幅度两方面均作调整之后，市民每月的还贷金额也会出现不同的变化。尤其是贷款的优惠幅度，会受到与还款者的信用记录等相关因素的影响。记者了解到，市内一些商业银行在2007年元旦调息时，其还本付息正常、无逾期还款记录，或因非恶意原因连续逾期还款两期（含）以内的，2007年起一般可享受按基准利率0.85倍的优惠。而对于恶意逾期还款的“不良客户”，银行将执行基准利率，以示惩罚；与此同时，银行的房贷逾期罚息也同步调整，多数银行将房贷（商贷）逾期罚息上调为：在贷款执行利率水平上加收30%至50%。业内人士提醒，市民今起去银行还房贷“月供”时，最好先询问银行工作人员，还款额度是否有增减，以及时足额还款，避免造成罚息，并且影响到个人信用记录。

　　如果购房者算不清楚自己具体要存入多少钱，最好到办理贷款的银行柜台打印还款计划书，就可以清楚得知每月要还款的具体数额。
　　
　　悬念一：公积金房贷利率调整正式实行对市房地产市场有何影响？
　　
　　新闻背景：根据有关规定，住房公积金贷款利率已于2006年5月8日进行微调。其中，1-5年(含5年)贷款期限的利率为4.14%，5-30年(含30年)的利率为4.59%。

　　记者从市住房公积金管理委员会了解到，对于2006年5月8日(不含)以前发放的贷款，利率调整将于2007年1月1日起执行。

    住房公积金贷款利率上调主要是配合基准利率的上调，调整幅度不大。今年1月1日正式实施这一利率后，对居民的购房需求没有太大影响。个人住房公积金贷款利率调整幅度仍明显小于商业性贷款月利率，继续体现了国家鼓励职工购买自住房的优惠政策，相应每月增加的利息支出也要小于商业性贷款。

　　如已经办理住房公积金（组合）贷款的职工，最好在2007年1月还款时，与贷款银行联系确认调整后的月还款计划，并及时将贷款本息存入代扣储蓄卡中，以免逾期罚息。

　　业内预测：本次公积金利率微调的全面实施不会对购房者的积极性造成影响，房屋销售总量也不会因此受挫。影响的主要方向还是在于高档住房供销。该项微调的正式实施，将在一定程度上遏制开发商集中大量开发高档的大户型住房，改变购房者的购房结构。
　　
　　悬念二：人民币准备金率上调波及个人住房按揭贷款及房价？
　　
　　新闻背景：1月3日，中国人民银行宣布将从2006年11月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5％。这是自2006年来央行第三次提高存款准备金率。前两次发生在2006年夏天，分别提高了0．5％。

    金融机构必须将存款的一部分缴存在中央银行，这部分存款叫做存款准备金；存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金率。在存款准备金制度下，金融机构不能将其吸收的存款全部用于发放贷款，必须保留一定的资金即存款准备金，以备客户提款的需要，因此存款准备金制度有利于保证金融机构对客户的正常支付。中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。

　　当中央银行提高存款准备金率时，金融机构可用于贷款的资金减少，社会的贷款总量和货币供应量也相应减少。
　　有银行工作人员告诉记者，央行此次政策调整，极可能对房地产市场造成两个影响：一是房地产公司的融资难度将进一步加大；二是极可能冲击个人房贷。从以往的经验来看，央行前两次提高存款准备金率和加息，对个人房贷的影响是个逐步的过程，一开始影响不大，但随着政策的增多和深入，个人房贷也将受到波及。首先的反应就是银行审核贷款更严格，一部分贷款将执行基准利率，而非比基准利率低15％的优惠利率。

　　但是有业内人士认为，房地产公司融资难度进一步加大，未必会如同人们期盼的那样房价会迅速拉低。一是0.5个百分点的上调对于开发商的影响微不足道；二是市内一些即将开发的房地产项目大多已完成融资；其三是开发商很容易将增加的融资成本转嫁到购房者身上。
　　
    悬念三：新增建设用地有偿使用费增加正式实施会否提升桂林房价？
　　
　　新闻背景：2006年11月21日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定，新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。其次，新增建设用地土地有偿使用费提高标准后，实行中央与地方30∶70分成体制。

　　记者在采访中了解到，新增建设用地土地有偿使用费对房地产开发商来说有一定影响。这一政策的实施，将加快导致房地产行业的分化与整合。在紧缩地根、严格管理土地规划、利用和耕地保护的环境下，《通知》将导致土地供应减少及地价上升，降低中小地产行业利润率；但是部分大开发商在土地储备、资金、品牌、市场份额、资源获取能力上的竞争优势会充分体现，并受益于行业整合。两类房地产企业值得看好，其一是拥有廉价土地储备的企业，他们将受惠于土地价格上升。二是拥有稳定租金收益的企业，他们受内地宏观调控影响相对较低。

　　对这一土地新政，桂林市房地产界反应相对平静。

    市圣隆房地产开发有限公司有关负责人认为，这一政策的出台在近期内对桂林市的房价影响不大，因为当前桂林市内几家大型的房地产公司都有一定量的储备土地，有的已经动工开发。但是从长期来看，这一政策应该会对桂林市的房价有一定影响，预计其效应将在2-3年内显现。这一政策的出台，将使得高档住宅的开发成本上升，其增值空间会相对减少，最终造成高档住宅开发总量的下降。但是会使得普通住宅的品质会有明显的提高。

    市彰泰实业开发有限公司有关负责人告诉记者，当前桂林市的商业用地已经完全市场化，开发商要拿地只能通过招拍挂三种方式，任何一家房产开发企业拿到的地价都远远高于土地基准价。新增建设用地土地有偿使用费翻番作为一种行政收费，原则上不会影响到开发商拿地的价格进而影响到房价，只是地方政府的收入会相对地减少。此外，还会影响到尚未完全市场化的部分工业用地和行政事业办公综合用地。