核心提示：近年来，有关个人合作建房的新闻不断出现在报刊网络上，成为当今社会生活的一个热点话题。几天前，河南郑州公布了全国首份用法律语言书写的合作建房章程。在广西南宁等地，一种“合作建私房”的个人合作建房模式近来也在悄然流行。那么，桂林能否复制这些地方的个人合作建房模式呢？

      四大亮点让桂林人心生“暗恋”
     
     根据记者的调查，桂林人对个人合作建房存在的期待，除了价格上的优势外，个人合作建房至少还具有四个让市民津津乐道的亮点。 

     其一，合作建房可以让一群年龄相仿、爱好相近、价值观相似的朋友住在一起，便于组织自驾游、越野、露营、运动、棋牌、聚餐、团购等群体活动，生活将更多姿多彩。

     其二，物业服务自主。购地建房的同时，合作者可以拟定业主公约、成立业主大会及业主委员会，选举能代表业主权利的常务委员会，选择合适的物业管理公司，或自行组织物业服务班子，真正享有物业管理服务自主权。

     其三，设计灵活，操作合理。合作建房能让合作者充分参与到建房过程的每一个环节，有利于实现房屋建设过程的合理性与个性需求的最佳结合。

     其四，业主可以获得商铺回报。合作建房在开发阶段就能按业主的意愿合理地规划商铺，从而避免商铺扰民等情况的发生。而商铺租金收入能让参加合作盖楼的业主获得一定的经济回报。

     记者在采访中了解到，每次以单位集资建房模式建成的住房，其中都会有一部分以产权过户的形式，转变为暗中交易的商品房。这一现象其实昭示着市民从价格的层次对合作建房模式的需求和渴望。

     有关部门：很难对此作出评价
    
     记者日前从市房改办了解到，虽然个人合作建房在桂林尚无可供参考的先例，当前除商品房和自建房外，只存在以单位名义组织的职工全额集资建房模式。但是这种模式要求两个必备的条件，一是进行建设开发的土地使用权属单位所有；二是开发建设的住房用途必须是满足本单位无房职工的需要。   

   对于全国各地目前逐渐兴起的个人合作建房模式，市房改办有关负责人表示，很难对此作出评价，因为各地都有自身独特的经济发展情况，目前个人合作建房模式尚属于探索阶段，需要进一步观察其可行性。国家目前尚未对个人合作建房模式进行表态便是一个明证。实际上，个人合作建房、商品房及老百姓的生活需要之间存在互相影响的关系。个人合作建房数量多了，会冲击商品房的价格；数量少了，则难以满足老百姓自身的需要。

     市国土资源局有关负责人告诉记者，按照当前的有关规定，个人和单位也可以参加国有土地的招标竞拍，前提是参加竞拍的单位和个人必须取得区级以上有关部门发放的资质证书，且必须拥有一定数额的注册资金。此外，个人通过单位或房地产开发商取得竞拍的土地，也是许可的。对于个人合作建房是否合法这一问题，该负责人认为，当前各项房地产政策处于剧烈的变动期间，不排除以后会就此颁布相应的法律法规，但是目前国家还没有对个人合作建房表达明确的态度。
    
      所要慎待的最大法律关口――是否涉嫌非法融资
    
　　目前，各地个人合作建房主要有以下几种模式：一是代建模式。即与房地产公司签订委托建房协议，委托房地产公司以自己名义办理用地、规划、建设手续，并将建成后的房屋交付给建房者集体，建房者集体向房地产公司支付约定房款，或直接支付各项建设费用及房地产公司的代建报酬。二是联建模式。即建房者集体持有土地、资金后，出资参股房地产公司，或与房地产公司签订联合建房合同，以一方名义办理各项用地、建设手续后联合建设，房屋建成后，按约定比例和方式进行分配。三是自建模式。即以建房者集体组建的公司或社团名义取得用地、规划与建设手续，然后将建设工程承包给建筑商，以集资款支付土地出让金及各项建设费用。

     虽然桂林目前尚无个人合作建房的先例，但是根据有关的法律法规，个人或社团通过与房地产公司进行合作或委托开发商竞拍卖获得土地的行为还是可行的。然而，即便获得了土地，个人合作建房至少还有资金的筹集是否合法这道难以迈过的法律“关坎”。

     市伏波律师事务所田应武律师表示，如果个人合作建房完全是供建房者集体以内的单位或个人使用的话，并不违反各项法律法规。但是如果建房者集体以内的单位或个人，以集资建房名义向社会公众招募资金，自行或委托房地产公司将房屋建成后，再以优惠价格出售给集资者的，就有可能涉嫌构成非法集资罪。一旦被查处，则最高将被判15年的徒刑。其法律依据是《关于取缔非法金融机构和非法金融业务活动中有关问题的通知》相关规定。

      美梦成真不容易——决定参与合作建房之前必须面对的几个问题

    一，成本未必低廉。有人说，合作建房者在国内前仆后继的关键在于它饱含购房人对低房价的期盼。当初个人合作建房的首发者之一于凌罡就表示，合作建房能“降低房价40％”。但是，实际情况真的如此吗？

   首先，个人合作住房在取得国有土地使用权时，一般要一次性缴纳完土地出让金，建房者们所需要交付的款项将远远超出以个人按揭方式购房的金额。其次，个人合作建房者是否具有与已具备一定规模和实力的开发商竞争土地的实力？再次，个人合作建房所建设的项目，是房地产开发项目还是自建项目，所建房屋属于普通商品房还是经济适用住房，一直存在争议。根据法律规定，以房地产公司名义按商品房开发报建应缴纳的各项税费，要高于以社团名义按建房自用报建应缴纳的税费。

   个人合作建房的最终目的是将所建房屋产权登记到建房者个人名下。无论采用之前所提到的哪一种合作建房模式，除建设项目本身应依法支付的土地、建设成本和和应缴纳相关税费用外，凡发生土地使用权与房屋所有权转让过户的，还将产生营业税、土地增值税、所得税、契税及相关费用的支出，转让环节越多，建房者取得房屋产权的成本就越高。

　　二，开发商大多表示不愿接受委托拿地。这一点可能是个人集资建房在实际操作中最难迈过的“关坎”。因为在记者采访的所有开发商里，没有一家开发商表示愿意接受帮助个人委托拿地。统一的口径是：“没有必要为他人白打工”。

　　三，建筑质量难以保证。有开发商表示，房地产是一个比较专业的行业，在工程、设计等方面的每个环节都很复杂、细致。房地产发展商或政府操作的经济适用房，都有一套专门的班子来操作这一套流程。个人合作建房的参与者都有自己的工作，不可能全程监控整个过程。同时，他们对专业知识不熟悉，即使能监控也不能保证设计及施工完全符合要求。让集资建房户自己完成房屋建设全过程的众多手续报批、材料购进、成本预算控制、施工组织等建设环节，难度也很大。

　　四，个人合作建房者对住房规划的理想会否实现？通过合作建房以满足个人需求的设想，其实有点类似于定制化购房，但合作建房多为小高层建筑，不可能达到完全定制化的层次，包括朝向、房间设计等各方面，至少要符合基本的高层建筑设计要求，这样也可能会有矛盾产生。

　　五，物业管理未必理想。首先是住户需要什么等级的物业管理需要协调；其次是聘用物业管理公司后是否真的能满足住户需要也要协调。

　　六，国土资源局有关负责人告诉记者，个人合作建房涉及到的利益群体很多，包括上游的建筑、金融；下游的销售、物业等多方面，某一个方面出现了问题，都将导致开发失败。而相关政策规定，得到土地后两年不进行开发的话，国家将无偿收回土地，合作建房具有极大的风险。
　　
    记者手记：从全国各地合作建房失败不断的实践来看，他们都或多或少地遇到了上述问题——有的个人合作建房组织最后变成了企业，发起人变成了企业老板；有的成为房地产开发商的加盟者；有的合作建房则变成了团购。因此，个人合作建房要想“从一而终”并非易事。虽然前面的路途充满了未知数，但在持续高涨的房价面前，合作建房对许多手头并不宽裕的人而言仍然充满了诱惑。那么，这一诱惑能否让桂林风生水起呢？我们将拭目以待。 (记者 韦鸣飞 )