房市难见房改房

    1月20日，记者带着这一问题走访了市内数家二手房代理商，他们几乎异口同声：房改房上市麻烦多；户型结构不合理；卖方漫天要价......众多代理商回答了市场上难见房改房的主要原因。

    来自市房改办的消息说，1月17日，市内首套房改房顺利过户。经了解，该房卖方马先生早就想出手这套位于七星区鸾西小区，建于1994年，面积为85.78平方米的住房。马先生于房改房上市的第二天，就到二手房市场挂牌。在房地产中介公司的协调下，很快，买方李先生就与马先生协商，结果价格敲定为11.5万元。据介绍，当天还有10多套房改房在房产交易所办理了过户手续。

    据市房改办公布的数据表明，目前市区只有100余套房改房通过上市的申批。记者在二手房市场采访中了解到，绝大多数房地产中介至今仍没有做成一套房改房生意。由此看来，市场上房改房的交易量与委托交易量还处于低落时期。

    记者在汇华置业咨询有限责任公司了解到，房改房上市以来，该公司仅做成了两套房改房的中介生意，其中还有一套刚签订购房合同。公司经理于小姐认为房改房上市目前还存在如下的问题：一是房改房出售给个人在五年时间内的，要缴纳个人所得税。原则上，如果卖方出售房改房后再另行购买其他商品房，个人要缴纳的那部分所得税是可以与购房税相冲抵的。但是，从上市以来的情形看，许多房改房要买主承担所得税，造成买主有看法；二是卖方申请售房时，一些单位会找理由设卡，暂缓给个人办理相关手续。因此，代理商们在承接房改房交易业务时，就要卖方单位盖上准许销售的印章，否则，在交易过程中出现问题，买卖双方和代理商都骑虎难下；三是卖主对市场不了解，总认为自己的房子是“宝”，因而出价太高，令买方望而却步，却没有考虑房改房存在的不足，如年代较久，小区环境不配套，房型结构落后等。为了促成买卖双方进行房改房交易，中介商往往费尽了心机也无用。 

   于小姐举例说，九岗岭居民区是市内房改房集中的一个小区之一，该小区有不少房子是上世纪八十年代中期至九十年代中期建造的。这些房子虽然地处市中心地带，但这个小区1991年建的房改房卖方开价普遍达到2300元至2400元/平方米。如此高价太不现实。业内人士认为，该小区1991年左右建的房改房应为2000元/平方米左右较为合理。

    记者在采访中了解到，许多持有房改房的房主是拿房子到市场上探虚实的，有的房主最先的定价是15万元/套，当有买主看好房子，准备要签购房合同时，卖主突然将价格升高到15.5万或者16万元/套，以此故意为难买方。类似情况在房改房买卖双方正式面谈时经常出现。
          
              有房人观望行情变化

    房改房多属工薪族所有，这部分群体中经济实力较为雄厚的家庭，经过几年的奋斗，早已住上了商品房，而属于他们的那套房改房已经闲置，或者出租。在不少人眼中，出租房子比在银行存钱利润高，因此纷纷选择“存房子”，近期内根本就不考虑要把房改房推向市场。

    据记者了解，在房改房有房一族中，不少家庭有两套以上的房改房，由于他们的收入稳定，卖房的目的主要是为了购置别的高档消费品，如汽车等。在采访中，记者遇到在某事业单位上班的陆先生，他和爱人是单位的双职工。结婚前，双方都有理由在单位购置房改房，因此，就有两套房改房，再加上他和爱人都是独生子女，双方父母也有房改房。自从他与爱人结婚以来，多余的房子放空了一年多，后来才以每月800元的价钱出租。去年，陆先生想提高一下生活质量，过上有车一族的生活，但手头的钱不够，于是打起了房子的主意。准许房改房上市的当天，陆先生就和爱人到二手房市场走了一趟，并在几家房屋中介公司作了登记。但经了解，像陆先生这样有两套房改房的人家，根据现行政策必须将其中要上市的那套房子转为当时购买时的市场价才能上市。如此一来，就意味着陆先生的这套房子要上市还要交一笔可观的钱才行。

    按陆先生的主意，如果交的钱太多，他不想出售，因为每月有一定的出租收入。“存房”比存钱好。

              上市手续不全为难卖主

    在清风小区居住的周先生购置了一套60平方米的房改房，几经努力，他和爱人于前年动用住房公积金贷款，购置了一套140平方米的商品房，为此，他向银行贷了16万元，分15年还清，如今每月要连本带息付给银行1200元，他感到有一定的压力，为此很想将那套60平方米的房改房卖掉，但是，他的这套房子没有土地证，只有房屋产权证。证件不全，很难上市。

    据了解，周先生的那套房改房建于1988年，当时建房时是通过房地产公司报建的。然而，时至今日，周先生与他的同事多方走访市档案馆、市城建档案馆等部门，均未能查阅到他那栋房改房当时报建的原始材料，如今他和同事对此仍无从下手。周先生感到很无奈，他期盼着针对这种桂林城建过程中的历史遗留问题，市里出台一个补救的政策，好让他的房子办上土地证。

    记者在调查中发现，仅清风小区，还有多栋居民楼虽然是开发公司开发的，但由于开发的时间太久远，城建档案资料不全，甚至没有任何记录，但这些房子又被单位当作房改房分配给职工了，职工们想去完善手续，真是比登天还难。手续不全的房改房，谁敢购买。

              影响房改房上市的其他因素

    影响房改房上市还有不少其他因素。

    据记者了解，由于桂林处于房改房上市初期，许多配套政策和操作流程正在完善中，审核上市、费用交缴，在一定程度上限制了房改房上市的投放量；银行不受理房改房按揭，购买房改房只有利用职工住房公积金贷款来完成，这对房改房上市影响也很大。由于申请职工住房公积金贷款要有一定条件限制，从而使相当一部分潜在的购房者放弃选择房改房。

    不管怎样，房改房上市对房市而言还是让人欣喜的事情，尽管目前还存在诸多影响房改房上市的因素，但是，随着时间的推移，房改房的上市会成为桂林房市的一个补充。房改房激活房市仍令人期待。