▉房源需求不平衡现象突出，总体市场不旺

    ▉创新租赁模式，挖掘拉动需求

    　房屋租赁，是目前桂林房产投资的重要收益方式之一。随着近年来桂林二手房市场的扩大，租赁房源无论类型还是数量都有较大增加。然而，与供应量相比，需求却略显不足，尤其是高端市场，房源空置率现象明显。为此，桂林市一些房屋中介结构和二手房交易项目管理者已开始尝试利用现有资源，通过创新租赁模式，催热我市房屋租赁市场。

    租赁房源类型数量增加

    　据估计，目前在桂林市各家正规房屋中介挂牌、用于居住的租赁房源在1万套以上，加上通过其它渠道（朋友撮合、网上求租等）发布的房源，桂林市租赁房供应量应达到数万套。同时，租赁房源的类型愈发多样，除公房、普通商品房外，近两年，一些小户型的商住公寓，商品房中的高档产品如复式楼、别墅等也加入租赁市场。

    　记者了解到，在桂林市租赁房源中，大多是业主的原居住房。随着市民消费能力的提高，不少人在拥有一套房后又购买了新房，原居住房便成为闲置房。尤其去年12月1日起，桂林市公房上市，市民卖旧房、购新房的愿望愈发强烈，一些闲置的旧公房在售出之前，往往也加入租赁房源的行列。

    　此外，专门购买二手房或新商品房用作租赁，成为桂林房屋租赁市场近来的一个显著特点。据了解，购房用于租赁，因风险较大，在一些二手房交易市场较为活跃的城市，这部分出租房的比例通常不会超过所有租赁房源的30%。虽然桂林的比例应比这些城市更低，但近期的增长趋势还是比较明显。中山路沿线、中心商业区的一些新楼盘，如“万达公寓”、“先锋天地”、“阳光商务”、“金马大厦”、“恒祥花园”等，均推出了不少小户型商务公寓，面积大多在30—60平方米之间，成为不少投资者的热选。部分楼盘购买者中，以投资为目的的占到50%以上。

    　一些高档商品房近年也开始在房屋租赁市场上亮相，但数量较少，且集中在城市非中心商业区域。

    房源需求不平衡现象突出

    　桂林市公安部门的统计数字表明，目前桂林市（不含各县及大中专院校）常住外来人口（居住三个月以上）约15万人。以平均3个人租一套房来计算，桂林市的房屋租赁需求量为5万套。如果该需求量成立，它与供应量是基本持平甚至有剩余的。但事实上，这一需求量有很大水分。

   　 一方面，据有关部门的估计，桂林市常住外来人口中至少有五六万建筑工人，这部分人员除少数租房居住，大多数的居住场所在工地。另一方面，有的外来人口在桂林就业、投资计划较稳定，停留时间长，会选择在桂林购房。这一情况在近年桂林城市环境、投资环境大为改善的背景下，表现得更为突出。这样一来，就大大压缩了房屋租赁市场空间。

    　同时，在实际求租者中，对某一地段、某一类型房源的需求趋同现象明显，导致了桂林市房源中有的供不应求、有的却少人问津，总体市场依然不火的状况。

    　据了解，目前桂林市房屋租赁受地段、价格、配套等因素影响明显。如市中心区域包括十字街、三多路、榕荫路、解放东路、解放西路等地段的房屋是租赁热门。这一带居住条件较好的1室、2室等户型，炙手可热。相比之下，非中心区域的房源除紧挨一些大型市场的较为抢手外，其它地段出租房的租赁行情普遍低迷。像东面一些房源，与中心区域同户型且价格相近，尽管居住环境和配套、装修相比之下更具优势，但承租情况却不敌中心房源。城乡结合部房屋旺租，但通常条件设施差，不足以在房屋租赁市场唱上主角。

    　另外，价格也是承租者关注的一个重要因素。总体而言，桂林房屋租赁价格较低，中心区域的房屋（一般为1室至3室）月供在300—800元不等。当然，也有一些配套好、管理好的房屋月供1000元以上，但价格较高的房屋往往空置率高。“桂林不少出租屋是业主的原居住房，业主没有收回投资的压力，因此即使房屋难租出去，他们也不会太着急，一般也不会压低价格吸引求租者。”一位业内人士表示，“而专门购作投资用的房屋，相当一部分档次较高，业主考虑到低价不划算，且担心低价搅乱市场，所以宁可‘熬码头’让房屋空着，期待今后行情好转。”这就使得桂林的不少高价出租房有价无市。

    　正因为总体市场不旺，桂林一度出现的“房屋银行”苦于存放的房屋无人承租，投资者无法获利并支付存房者收益，而最终难以为继。创新租赁模式拉动需求

    　值得关注的是，虽然目前桂林租赁房源在增加，但如果只是总量增加，而不是承租者希望选择的房源在增加，那么这种供大于求只是“量”上的供大于求，而不是“质”上的供大于求。换个说法，也就是桂林房屋租赁市场仍有潜力可挖，关键在于房源的类型和租赁方式是否更能满足承租者的要求。

    　在这方面，桂林市一些房屋中介机构和二手房交易项目管理者利用桂林的城市特点，以外地自助游客和本地短期租房者为主要目标客户群，开始了租赁模式创新的尝试。比较典型的有中介机构“国联宝舍”推出的“悠游公寓”（以下简称“悠游”）。

    　“悠游”的创新，首先在于房屋出租时间灵活，改变了房屋租赁通常3个月至半年起租的惯例，不限租赁时间，1天即可起租。其实是推介模式的不同。以往中介机构是针对单个房源向承租者推介，而“悠游”集合了一批房源，以相同或相近的租赁模式进行推介。这些房源中既有精装修的高档公寓，针对在桂林短期停留的旅游、商务客人和周末休闲的市民；也有普通民宅，面向来桂旅游的学生和收入不高者，可选择性大。据了解，“悠游”自去年10月启动以来，得到了不少承租者的认可，项目逐渐扩大，加盟房源从最初的几套发展到10多套。而客人的租赁时间以10天至1个月为多，这也从一定程度上证明了“悠游”定位的准确。

    　此外，产权式酒店近年也开始在桂林兴起，其投资模式是，发展商按房间（一般是小户型、精装修、私密性好、自助性强）将酒店产权分为若干份，业主购得其中的一份或几份），交由专业代理公司经营（负责房屋出租、物业管理），业主与代理公司共享租赁收益。目前桂林产权式酒店的经营者，往往是借桂林的旅游资源来吸引客源，这类酒店通常也可按天租赁。

    　桂林房屋租赁模式的创新还只是刚刚开始，要真正催热这一市场，还需要进一步利用本土资源，灵活掌握市场的千变万化，做好投资规划，确定准确的目标客户及价位。在这个过程中，房屋中介和租赁项目管理公司可以帮助业主做好策划和项目跟踪管理，以避免盲目投资并获得相应的投资回避。 （记者罗雁）