就像当时綤东大开发和快速环道开通那样,南宁行政区划大调整引起南宁人的空前关注。对于南宁的城建,行政区划调整意味着新的起点、新的发展。城区政府外迁,构筑了一个个新的发展平台。在这些平台上,相关行业将迎来发展的又一个春天。房地产业首当其冲。
行政区划调整对于房地产业而言,对开发、销售会带来什么样的影响,业界和市民都很关心。 《家周刊》请来几位广西房地产界的负责人和相关专家,就“区划大调整与房地产商机”进行探讨,其中透露出的信息值得关注
嘉宾
秦枫[资深房地产策划人、宝资诚集团董事长兼总裁]
林卓群[广西比较经济学会会长、高级经济师]
杨松寿[广西万昌房地产开发有限公司董事长兼总经理]
张琪[阳光100广西项目管理中心总经理助理]
过去五年
改善邕城人居 房产功不可没
记者:2000年以来的5年,是南宁城市建设的“黄金5年”,也是南宁楼市红红火火的5年。5年来,南宁房地产进入一种高速发展状态,一直延续至今,市场份额从二三十亿元迅猛增长到个上百亿元。请各位对过去5年南宁的房地产市场作一个评价。
秦枫:过去这5年,南宁房地产在多种因素的作用下,走得很稳健、很快,开发规模和销售量分别翻了10倍,房地产成了拉动经济、提升城市形象和改善人居环境的主要力量。
张琪:应该看到,去年以来出现房价上涨过快的现象,同时整个楼市的销售量超过南宁市总人口的正常需求总量,产生一定的空置房。
林卓群:过去5年南宁房地产市场是比较健康、和谐的,主要体现在没有出现过热过冷、大起大落现象。
杨松寿:2002年是南宁房地产发展的真正起步年。在过去5年当中,南宁房地产一直处于健康快速的发展状态,供求两旺,房价和地价都稳健攀升。
记者:今年的全国“两会”上,警惕出现房地产泡沫的呼声比较强烈。温家宝总理在政府工作报告中提出,2005年将抑制房地产价格过快上涨。南宁房价是否存在上涨过快,是否存在泡沫?张琪:南宁房价上涨速度过快的现象是存在的,从总的看来,这个行业是存在一定风险的。
秦枫:从行业整体看,这几年南宁楼市属于单边、稳定的发展,没有很负面的东西。1999年来,南宁房价平均每年增长100元/平方米,目前全市均价在2500元~2600元之间,这比全国平均房价略低一些。从这个角度看,南宁楼市依然有整体升值的空间。
区划调整
城市空间扩展 房产又逢良机
记者:对于南宁房地产来说,这几年“利好”不断:快速环道通车、堤路园建成、中国-东盟博览会落户南宁、开发相思湖新区……这些都为房地产带来新的机遇。如今,城市行政区划大调整,又将带来哪些机遇?
秦枫:行政区划调整,是南宁城市战略规划到战略实施的一个标志性事件。通过调整,把城市边缘地区纳入城市中心框架来,对城市资源进行重新配置,改变不合理的“城市与农村”二元结构,扩大城市的发展空间。对于房地产业来说,这就意味着机遇。
张琪:城市行政区域的调整和交通等基础设施的完善,肯定会影响到其周边房地产的发展地产开展带来一定的机遇。同时,也应该看到,一个城市的扩大应该是以它的经济发展规模来决定其扩大的速度。所以,随着南宁城市的发展,应该有一定节拍,应该以整体思路来规划城市的新区。最好的办法是引进大集团、大规模的投资,这样才有可能提高整个城市的竞争能力。
杨松寿:行政区划的调整,扩大了南宁的中心形象和增加市政配套的投入,同时也进一步促进南宁市的投资环境的发展。这将给房地产的发展提供更加广大的空间和升值空间。
林卓群:将给南宁的房地产发展带来新的机遇,将催旺南宁房地产市场,甚至带动房地产产业超常规发展。问题是,有了外部发展机遇并不一定就能发展。房地产行业内必须注重整合资源,向规范化、集团化整合,向规范管理、有序经营整合。
楼市分析
机遇风险相随 市民更有实惠
记者:如果把整个南宁比作一盘棋,各城区是棋子。行政区划调整,就是要把这些本来相对集中的棋子分散开来,进行重新布局。能否预测一下,各种资源重新配置过程中的机会和走向?
杨松寿:在新的资源影响下,各城区的定位也将不同。城区与城区之间的竞争,必然带动房地产板块之间的竞争。
张琪:一个城市只有一个中心,不管是行政中心,还是商业中心,都是不符合现代城市发展规律的。从发展的角度看,建立城市的次中心是必要的,这样既解决城市的交通阻塞等城市通病,也通满足现代人的工作及生活需求。
记者:行政区划调整将使南宁有几个离现在市中心较远的“卫星城”,各“卫星城”之间有顺畅便捷的快速环道相连。那么,随着私家车越来越普及和市民在郊外安家观念的逐渐树立,会不会出现这样的情况:原来因位置较偏而价低的楼盘升值空间加大,而原来价高的楼盘升值空间变小?
杨松寿:这是肯定的。举一个例子:大沙田划入江南区、仙葫划入青秀区、邕宁县改名邕宁区后,让仙葫及大沙田的楼盘无形中升了值,同时原来高价楼盘的升值空间会变小。原因是,在需求量没有大的变化的情况下,当部分买家把目光转向仙葫和江南的时候,无形中会削弱原来价高的楼盘的升值能力。
张琪:我认为,房地产项目的位置是重要的,在市场化后的今天,高价位的房子一定有其价值,才会被消费者购买。
秦枫:在一盘棋里,竞争会更加激烈,不确定的因素会更多,市场变数会更大,这对开发商来说是一种考验,对购房者来说,会有更多的选择、更多的实惠。今后五年竞争更加激烈发展更加稳健记者:房地产——建筑——城市,这三者的关联度越来越高。城市格局变了,必将带来楼市的调整与聚散。通过整个城市发展这个宏大主题,我们可以观察甚至预知楼市的发展。因此,您认为南宁房地产今后5年将是怎样的5年?我们应该如何开展对南宁未来的想像?杨松寿:南宁房地产今后的5年是一个从聚到散的5年,也就是从原来集中的开发到各城区分散开发的过程。
林卓群:受中国-东盟博览会永久落户南宁、行政区划大调整等特殊因素的影响,未来5年南宁楼市理应有一个较大的发展。房地产业将走向经营集团化、管理规模化、发展方式多样化;楼市的发展会更加和谐。
秦枫:我非常乐观地认为,南宁房地产具备后发优势,南宁房地产的主基调将是更加向好,更加稳健。首先从全国来着,上层希望通过各种宏观调控政策,使房地产趋于稳健发展,我们相信政府有这个能力;具体到南宁,今后南宁城市的发展空间,决定南宁房地产的发展空间。这样一个大市场,会吸引更多重量级的投资者加快进驻步伐,房地产行业内竞争会更加激烈,好的会更会,差的会更差。 |