随着中国－东盟自由贸易区建设步伐加快和广西北部湾经济区全面开放开发，我市土地市场呈现出高速发展的态势。我市如何做好土地营销这篇大文章，提升土地市场竞争力，使土地实现最大限度增值，把这一笔巨大的潜在资产变成经济发展的现实能量，为城市建设筹措到尽可能多的资金，促进我市经济高速发展？对此，本课题组作了一些调研和思考。
一、土地营销的重要性
土地营销是经营城市的核心内容。搞好土地营销，可以为城市发展提供空间，提升城市品位、增强综合竞争能力，可以为城市建设积聚资金，加快城市化建设进程。土地营销对地方经济发展具有重大意义。一是筹措财政建设资金的重要渠道。搞好土地营销，可以为各级地方政府集聚巨额的可支配财力。二是加快城市化的必要途径。城市化进程的核心是城市经营，城市经营的核心是经营土地。城市化过程中伴随着城市的扩张和发展质量的提高，最终都体现在土地利用规模、密度和结构上；经营城市和提高城市竞争力的最终结果，都体现在土地总体价值的提升。三是实现国有土地资产保值增值的客观要求。通过重新规划安排、出让建设、规范管理，搞好土地资产化经营，盘活城市土地“存量”资产，提高土地利用效率，实现城市存量土地的优化配置，才能使城市基础不断改善、城市功能不断完善，使土地资产在保值的基础上增值，保证国有土地的合法收益。
二、我市土地营销基本情况
２００６年出让经营性用地总量为１１７．０９９８公顷，出让价款为１１３８．２４９４万元，纯收益为１７９０４．２２万元，占全市一般预算财政收入５．２１１８亿元的３４％。目前，全市商住用地平均出让价达到６０万元／亩，土地出让金收入不断增加，房地产市场逐渐复苏，市场购买能力不断增强，出让经营性用地逐年增加，土地纯收益增长较快，土地营销为财政提供了可观的收入。
但是，我市目前土地营销工作还存在一些不足：土地总体规划落后于北部湾开放开发的要求；历史遗留问题多，大量土地闲置；土地储备机构和制度有待完善；缺乏有效的激励机制；土地营销包装水平不高；与兄弟城市相比还有差距。
从我市的具体情况来看，土地营销主要有几大优势：一是沿海沿边综合优势。我市既沿海又沿边，地处华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是纽带西南出海大通道的主门户和中国连接东盟的重要桥梁。二是优良的生态环境。三是产业开发潜力巨大。山海资源丰富，特别是企沙半岛三面环海，腹地广阔，开发成本低，环境容量大。四是日益完善的基础设施。防城港市通过十多年的基础设施建设，配套完善。五是发展机遇叠加。广西北部湾开放开发带来了商机，经济快速发展为土地营销提供了动力，承接发达地区产业转移带来、工业化城镇化加快推进带来了发展机遇。
三、土地营销对策建议
（一）做好土地包装营销，塑造良好的城市品牌
一是建立土地营销信息库。建立健全土地需求信息库、土地收购信息库、土地储备信息库和土地出让信息库，为土地营销提供充分的信息基础，做好市场信息的整理与披露工作，引导社会投资方向。提高土地市场分析能力。
二是做好土地营销策划。注重项目策划包装，打造精品；化被动为主动，“走出去、请进来”，凡是地段好面积大的地块，要把招商范围扩大到全国、全世界，这样不仅可以带来土地的升值机会，也可吸引外地的地产品牌；善于借助外脑，加强与专业顾问机构及著名媒体等通力协作，引入具有国际背景且具有实际操作经验的顾问公司，争取早日建立一个达到国内先进水平，与国际接轨，符合我市实际情况，高效运作的城市土地运营机制。
三是打造城市品牌。防城港市应该牢牢把握新兴滨海工业城市的定位，紧紧围绕“中国西南门户、华夏边陲明珠”做好营销策划，把城市形象提升到一个新的层次，不断提高城市的吸引力、以此造商机，聚人气，使城市形象与土地价格形成良性互动。
（二）规范土地市场，完善土地交易制度
一是创新土地招拍挂机制。首先，要合理确定部门职能分工。建设规划、国土部门职能分工清楚，责任落实到位。把由市场运作的事务交由中介机构。其次，要建立招投标统一平台，将经营性用地招拍挂出让的组织实施工作交由招投标中心负责，利用现代科技手段，推进土地出让工作的规范化、透明化和程序化。第三，要创新土地中介服务体系。中介机构专门负责土地营销工作能有效促进土地市场的活跃和繁荣。第四，要广泛宣传、加强推介。
二是创造良好的土地市场环境。要采取“阳光作业”，把土地资源配置放到市场上来；保护产权安全，保护交易安全；提供场所，增加交易机会，降低交易成本。充分运用市场机制供地，建立国有土地协议出让公示制度。对土地出让实行“六公开”，即公开出让计划、公开宗地信息、公开集体决策、公开出让程序、公开竞价方式、公开出让结果。在经营性土地使用权出让过程中，要严格按照《防城港市土地使用权公开交易制度》的规定来组织招、挂、拍工作。
三是加快开放土地二级市场建设。政府在主导和调控一级土地市场的同时，应放开和搞活土地二级市场。政府和土地行政主管部门通过制定土地交易规则、建立固定的土地交易场所、实行土地交易准入制、挂牌交易和政府行使优先购买权等措施来培育规范土地有形市场。
四是严格城市土地使用权市场交易信息披露制度。要建立和完善城市土地使用权市场交易信息披露制度，公开公布供地信息、地价信息，为社会、为投资者提供服务，防止暗箱操作。土地交易管理的程序要向社会公开，接受社会监督。要定期公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、城市土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等。
五是不断完善城市地价管理制度。科学地开展基准地价更新工作。组织力量对各地土地招标拍卖底价和土地收购补偿价格的确定情况进行定期检查，从制度上杜绝暗箱操作而引发的寻租行为。完善政府出让、批租地块评估。制定经营性土地使用权出让计划，实行政府集体决策制度，使底价体现土地价值。积极实施政府优先购买权。政府对不合理的土地使用权的转移可实行优先购买。对转移土地使用权的宗地，当政府实施土地利用规划，为公共福利等建设需要此宗地时，可采取优先购买，以保证建设需要。加强土地评估机构管理。政府机构与土地市场中介组织必须彻底脱钩，以推动房地产中介机构真正成为产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业，保证城市土地市场中介组织独立、客观、公正地从业。
六是进一步完善土地监察管理体制。整顿城市土地市场秩序，重点整顿清理城市土地市场中的违法违纪行为。加强划拨土地使用权使用、转让、出租、抵押管理，进一步加大对城市土地市场监督力度，坚决纠正土地资产管理工作中有法不依、执法不严、违法不究的行为。按照依法行政、规范行政审批行为、强化权力制衡的要求，一律经过科学民主的决策程序，实施集体决策。同时，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进城市土地使用权的合理流转。进一步强化土地监察执法手段，维护土地市场正常秩序，消除土地行政中的腐败现象。
（三）优化城市规划和功能，促进城市土地增值
一是科学编制城市规划。总体规划要有前瞻性，根据我市的优势、特点以及发展目标明确功能定位。分区规划的编制要充分考虑城市土地的经济潜能，合理利用有限的城市土地资源，对商业、居住、文教、工业、公建等用地进行合理的布局安排。
二是超前做好土地规划。在编制新的土地总体规划时，要有前瞻性，根据城市发展总体规划做好城市土地利用规划。
三是不断提高城市档次。在城市规划和城市功能的优化上，政府应该把软硬环境创新摆在突出位置，进一步绿化、美化、亮化城市，优化和深化城市功能；以产业、市场和人气的营造为核心，增强城市的内需力；以建设标志性建筑为亮点，增添新的人文景观，把城市形象提升到一个新的层次；同时，着力打造有利于投资创业和经济运行的政策环境、法制环境、政府服务环境，带动城市土地增值。
四是引导工业向园区发展。政府把企业引导到园区发展，企业取得了发展资金，找到配套好的发展用地，政府获得级差地租，对双方都有利。引导工业向园区集中，要把握好一点，即政府主导，在市内的原有企业，土地应交给政府，由政府安排重新使用。新建企业在选址上也要尽量安排在开发区或工业园区。
（四）强化土地储备制度，提高政府调控土地市场能力
一是加大对土地储备制度的支持力度。强化土地储备机构的职责、杜绝变相土地储备；扩大土地储备机构经营主动权，建立合理的激励机制，提高土地储备机构的经营能力和经营积极性；拓宽融资渠道，减少贷款风险，争取金融部门出台适当的优惠政策，争取长期的低息贷款，或引入外资，或组建股份公司上市融资。
二是增强土地法制意识和市场意识。切实做到科学发展，依法用地，依法管地，一切按法律规定办事，一切按市场规律运作。加大储备土地的处置力度，强化政府土地供应的垄断权。依照法律法规规定，该限期动工建设的要依法尽快开发利用，该依法收回的要坚决收回，该收取闲置费的要依法收取，该政府收购储备的要收购储备。使政府真正掌握土地供应的主动权，真正实现“一个口子进水，一个池子蓄水，一个口子放水”，确保土地市场的有序和稳定。严格按合同的约定及时收缴土地出让金。对违约欠缴地价款的，应依法采取征收相应利息和滞纳金、解除出让合同收回土地使用权、违约赔偿等强硬措施，维护土地出让的严肃性和政府的利益。
三是建立土地储备基金。土地经营是一种政府行为，资金投入量很大，若单纯依靠银行贷款将使政府背负沉重的利息负担，增加经营风险。因此，政府应对土地经营注入适当的资本金，尽快建立土地储备基金制度，将土地收益按一定比例拨付充作土地储备基金，以减少土地经营的财务成本。尽快实现土地“征购、储备、出让”在土地资产和资金上的双向良性循环运动，在条件成熟时，通过发行土地债券、土地信托投资等形式，扩大土地储备融资的渠道。
四是实行熟地出让。土地是一种稀缺性资源，城市土地作为城市资源汇集、优化配置的载体是城市的主要资产。土地的价值在于吸附的物化劳动，城市土地的劳动投入的高密度决定了城市土地价值的不断提升，在同一块土地上因追加劳动形成的价值即级差地租是城市土地财富产生的主要源泉。对城市土地追加的劳动越多，可以收取的地租就越多。应对城市土地进行熟化配套，通过城市土地储备机制，将纳入储备的城市土地进行开发或再开发，使生地、毛地变为“三通一平”、“五通一平”的熟地后，再逐步将其推向城市土地市场，获取最大的土地出让价格，实现政府作为城市土地所有者的收益最大化。
五是合理调配建设用地供应。按价值规律的要求确定投放土地数量，当商品房价格偏高时，加大土地投放量，当商品房价格低时，严格控制土地投放数量，使政府在利用土地融集资金时，始终处于主动地位。充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，提高土地利用率，使土地资产价值随经济发展不断提升。 （课题组成员：张克如 吴东海 尹晓洲） |
