王一纯
中央的房产新政出台后，没有谁比任志强更郁闷了。他在博客中用四个字形容房产新政——隔靴搔痒。作为开发商呐喊政府救市的代表，任志强的政府救市梦又一次落空了。
新政的指向性非常明确。7条新政措施中，无论是下调契税，还是减免印花税和土地增值税，或是调整贷款利率，都是旨在支持自住型购房。而先前一直炒得沸沸扬扬的第二套房贷款政策松动、减免或降低二手房交易的营业税和个人所得税，都没有在新政中体现。由此可见，中央并不鼓励楼市的投机。
任志强认为新政是隔靴搔痒是有其道理的。因为房产新政给出的购房优惠并不大：契税从1.5%下调到1%，实际上只是减了两三千元，而印花税的减免更是微不足道，就少了那两三百块钱。这些甚至不及开发商所给的购房优惠的零头。
很多购房者也称房产新政仅是“毛毛雨”，不会因为有政策鼓励就立刻入市购房。或许这正是政府所期待的效果，给购房者以购房鼓励，而不是给购房者以购房冲动。
政府的房地产宏观调控思路其实也在转变。过去单纯依靠货币政策和财税政策的调控，转向更加重视保障性住房的建设，支持自住型购房。10月17日，温家宝总理在国务院常务会议上就明确指出要“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。政府提出了民生住房理念，或许道险且艰，但它却使楼市格局悄然改变。
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10日22日，财政部、国家税务总局和中国人民银行宣布，自11月1日起，两部委将对首次普通住房置业者下调购房契税、暂免征收印花税和土地增值税；10月27日起，针对个人住房公积金贷款利率也做相应调整，各档次利率分别下调0.27个百分点，商业住房贷款最低首付款比例下调为两成，利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。
值得注意的是，财政部与央行相关负责人就上述措施解答时，将其定调为“保障民生”和“刺激内需”，而非外界所指的“救市”。财政部相关负责人表示，此次政策的出台，是为了“改善民生，支持有效扩大内需，促进经济保持平稳较快增长。而央行新闻发言人对于贷款利率下调和降低首付的政策，则解释为“为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障民生。”
房产新政将对南宁楼市未来产生什么样的影响，国家调控的重点在何处，购房者能够享受到哪些购房优惠，南宁市政府是否会出台相应的针对本地的措施？
新政1：
自11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1% 。
调整幅度：1.5%→1%
解读：根据原有政策，购买90平方米以下普通住宅，购房者需缴纳的契税税率为1.5%，此次新政下调到1%，购房者可节省0.5%的契税支出。首次购房证明需由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
以一套90平方米以下，总价为40万元的房产为例，11月1日前，购房者需要交纳6000元契税，而11月1日后，购房者只需交纳4000元，节省2000元契税支出。
各方观点：
广西民族大学商学院副院长高歌认为，减少0.5%的契税支出，虽然在总房款里所占的比重并不大，但传递出一个明确的信号，即政府在鼓励购房者买房，这对改变购房者的预期将起到一定刺激作用。税收政策的调整应该与本次新政的其它措施结合起来看“整合政策拳”可以看出国家对于自主性购房需求的鼓励。不仅在相应税收，商业贷款和公积金贷款的调整，也是体现出对于自住性购房行为的鼓励。
南宁市建委开发科副科长杭祖军表示，从此次政策中所涉及的“90平方米以下”、“首次购房”等前提条件来看，国家此举旨在促进中低档楼市的交易，首次购房的中低收入者将是最大受益者。
南宁翼虎房地产代理公司总经理黄利华表示，降低契税税率其实是在降低交易费用，也就是在降低购房者的置业门槛，购房者特别是自住型购房未来的交易费用更省了。但值得注意的，此项措施只针对90平方米以下的普通住宅，而且限定为“个人首次购买”，可以看出政策是明确针对自主性的购房者，而对于投资性甚至投机性购房行为依然限制。
9月26日，位于良庆的新盘金象绿城首期开盘，当日认购了一套约80平方米两房的刘先生告诉记者，他关注到了国家出台的降低首次置业契税的消息，咨询楼盘相关人士后得知，因为最后确认契税是以购房者合同为主，就算现在认购依然可以享受到新的契税征收标准。刘先生说：“当初来看房时完全没有想到会成为房产新政的契税，但是能够比当初预期额外省掉1000多元，还是觉得开心。”
新政2：
对个人销售或购买住房暂免征
收印花税。
调整幅度：0.05%→0
解读：按照原有政策规定，个人销售或购买住房，按照房价的0.05%征收印花税。按照40万元总价住房计算，按照新政减免的印花税为200元，在整个购房者支出中所占的比重并不多。
各方观点：
杭祖军认为，印花税的减免和契税一样，都表现出政府希望在消费上打开突破口，是一种鼓励购房消费的税收减免措施。从目前新政的条文来看，国家鼓励购房者的自主性消费，但对于投资性消费行为放开还非常谨慎。
置业国际总经理杨峰说，政府仅仅降低交易税费犹如隔靴搔痒，如果不从实质上解决购房者的信心问题，新政出台后可能依然难改观望的情绪。
有购房者表示，暂免印花税对于高房价下的购房者而言，可谓杯水车薪，仅仅减免的几百元钱在开发商的暴利面前显得微乎其微。
新政3：
对个人销售住房暂免征收土
地增值税。
调整幅度：0.05%→0
解读：按照目前南宁地方税费政策，购买普通住宅不征收土地增值税，对于普通购房者而言，此项税费减免对于购房者影响不大。
各方观点：
广西社科院研究员张国宏说，目前诸如土地增值税、契税和印花税等都仅仅是税费方面的减免，从一定程度上讲，是为未来政策进一步调控留有余地，未来不排除政府将有其它“重头”的房产政策出台。“关键是看效果，如果对于市场调控的效果不佳，很可能进一步出台新政。”
广西云星集团营销副总经理谭森表示，土地增值税等税费的减免对于购房者的实际支出影响不大，但是新政出台，可能对购房者的心理预期却很大。“政府出台鼓励购房的政策，可能进一步造成楼市的观望情绪。购房者可能等待更具有实惠型的鼓励优惠政策出台，从而更加冷静观望。”
新政4：
10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20% 。
调整幅度：30%→20%
解读：按央行出台的系列利率优惠政策来看，最低首付款比例由以前最低30%下调为20%，首付款比例下调幅度为10%。原有政策为购买第二套房，无论是否改善型普通住房，贷款首付款比例都不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
另外，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，此前的下限为0.85倍。以目前购房者主要采用的5年期以上商业贷款7.47%的利率来看，以前购房者最低享用0.85倍的优惠利率为6.34%，下限调整为0.7倍后，购房者最低可享用5.22%的贷款利率。贷款利率有望下调1.12%，意味着1万元贷款1年可节省利息112元。
各方观点：
张国宏说，对于改善性住房首付和利率的调整是本次楼盘政策调控中力度最大的，也是最有影响的。“首付是关键，虽然目前对于如何界定改善性普通住房的概念还未确定，但是可以看出，国家对于第二套房的限制有可能放松。”
广西民族大学商学院副院长高歌也表示，本次新政对于改善性住房首付和利率的调整可能是对第二套房贷政策的部分修正。他认为，购房者有选择改善居住环境的需求，“规定90平方米以下，严格限制第二套房，可能打压部分购房者的积极性，目前楼市状况下，应该放开自住改善型以及部分投资型购房者需求。”
但也有业内人士认为，关于改善型普通自住房，不属于二套房所要遏制的对象。这一点在去年的“9·27房贷新政”及其补充通知中已经明确，至于界定的标准，是家庭人均住房面积低于城市人均住房面积。也就是说，关于二套房贷政策并没有突破或被取消。
南宁翼虎房地产代理公司总经理黄利华认为，适当放松二套房贷政策，鼓励部分投资型需求，对于回暖楼市的帮助更大。“投资型需求一直存在，一概打压对于整体市场恢复信心不利。”
已经在青秀购买了小户型的韦小姐表示，对于政策中的改善性居住理解不明。“如果像我们这种想小房换大房的正当购房需求纳入改善性住房需求而得到首付和利率的调整，那么我可能提前实施换房计划。”
银行方面则在静等关于此项新政的相关正式文件下发。中国建设银行广西区分行住房金融与个人信贷部副总经理印菁说，建行将严格执行国家的相关金融政策，但目前关于新政的具体条款还没正式下发，银行方面对于如何区分改善性住房物业性质还不清楚。“目前，我们也在等通知。”
广西盛世基业房地产有限公司副总经理林允树也表示，因为对于这条政策的相关界定不明晰，所以不少楼盘已经停止帮客户办理按揭贷款业务。“我们都劝业主再等等，等相关补充政策出台后再办贷款，以免日后出现纠纷。”
新政5：
下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
调整幅度：现行利率→下调0.27%
解读：参考原有个人住房公积金贷款利率表分别下调0.27个百分比后，5年期以下（含5年）由现行的4.32%调整为4.05%，5年期以上由现行的4.86%调整为4.59%。
各方观点：
据南宁市公积金管理中心区直分中心的相关人士介绍，将严格执行国家的此项政策，新旧利率执行的时间以放贷之日区分。
广西山水碧园房地产开发有限公司营销中心总经理陈宁奇说，下调公积金贷款利率，将可能调动公务员行列刚性需求者提前购房。“目前南宁楼市中的刚性需求者有很大部分都是公务员，下调公积金贷款利率，对于刺激这一部分的购房消费有很大帮助。”
杨峰也表示，部分楼盘因为公积金的放款周期长，所以南宁很多楼盘都不愿意接受购房者的公积金贷款。“公积金贷款成为楼市消费的鸡肋，如果能够拉动公积金消费，将成为开发商缓解资金问题的另一条出路。”
广西司法厅公务员蒋先生说，他以前买房时碰到开发商拒绝公积金贷款的行为。“可能是开发商嫌公积金回款慢吧。这次新政单独下调了公积金贷款利率，应该是鼓励大家用公积金贷款消费，希望以后买房时不要再碰到开发商拒绝公积金贷款购房的行为。”
新政6：
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
解读：近几个来，全国已经近20多个城市出台了相应的“救市”政策，通过各种途径促进楼市消费。此次国家明确地方政府可以制定相关鼓励住房消费的收费减免政策，是对之前不少城市“救市”政策的肯定。
各方观点：
南宁市建委开发科副科长杭祖军说，22日后他们就对国家政策进行了研读，不排除结合南宁本地实际出台相应的鼓励住房消费的政策。
南宁翼虎房地产代理公司总经理黄利华认为，南宁出台相应政策的可能性非常大。“虽然新政中指出的是鼓励住房消费的收费减免政策，但我们更希望能够在二套房贷政策方面有所松动。
有南宁的购房者表示，目前很多城市的所谓“救市”政策其实是在“救开发商”，南宁市如果仅仅制定一些无关痛痒的所谓收费减免政策，意义不大。
新政7：
加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围。
解读：财政部表示，为规范廉租住房、经济适用住房保障以及其它社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为，民政部会同有关部门研究制定了《城市低收入家庭资格认定办法》，已经交由国务院统一下文，近日即将下发。
各方观点：
南宁市房产局的相关负责人表示，近期南宁市政府已经制定和出台了一些针对低收入家庭的政策。如《南宁市人民政府关于实施城市低收入家庭住房保障工作的意见》中规定，人均现有住房建筑面积低于13平方米，可享受廉租住房保障政策。这些政策其实也是为了响应国家对于保障性住房的建设要求。
广西社科院研究员张国宏表示，自去年国家提出24号文后，对于保障中低收入者的住房问题一直在强调。本次新政中对于廉租房的相关条文，其实是符合国家一贯的政策导向的。进一步细化保障性住房的条款，对于解决城市低收入家庭的住房问题又迈进了一步。
10月27日，一位市民在向有关部门咨询公积金个人住房贷款事宜。新政下调公积金贷款利率，意在鼓励住房公积金贷款消费。 （策划 南国城报房地产新闻部） |
