柳州实景楼盘的出现，是从过去的“纸上卖房”转变为“现房销售”的一个标志性产物。作为南国今报·龙城“十景”楼盘评比活动之一的柳州实景楼盘发展研讨会于4月1日举行，柳州市建设委员会、广西工学院、广西商业建筑设计院、候选楼盘代表、关注柳州城市化进程的热心市民等近50人，就“当楼盘景观融入城市风景，如何扮靓山水园林城”主题展开研讨，从中探讨分析柳州人喜欢怎样的楼盘景观，柳州城需要怎样的楼盘景观。

　　管理方：品牌地产时代来临

　　“虽然房地产并不在国家颁布的十大振兴规划内，但并不表示我们就不关注、不扶持房地产市场了。”柳州市建设委员会综合开发科科长韦湘的话让所有与会者为之一振。今年，该部门将会维护房地产交易量（成交量）的水平，保证供需平衡，同时还将考虑重点扶持品牌企业，尤其是那些占据市场份额比较大的品牌企业。

　　在参加本次会议的前几天，韦湘曾随同柳州招商团前往温州招商，他发现温州无论经济实力还是城镇建设都在柳州之上，就连乡镇一级区域的房价也要1.2万元/平方米，因此把柳州定位于二三线城市是符合柳州的综合实力的。而大部分二三线城市的房地产都还在起步阶段，目前柳州市商品房均价在3200元/平方米左右，二手房交易均价在2000元/平方米左右，这个数字表明，柳州楼市秩序井然，供需比较平衡，受经济危机影响不算很大。

　　韦湘说，房地产开发商开始关注楼盘景观的举动，表明了柳州已从过去“纸上卖房”的预售阶段转变为“现房销售”的实景阶段，这是房地产市场进入良性循环的重要表现。近几年，柳州各楼盘的预售阶段都是通过文字介绍来卖楼，由于文字理解不同，不少购房者在验房时认为货不对板，给买卖双方带来了许多麻烦和纠纷。而进入“现房销售”的实景阶段，首先便可减少纠纷，对开发商的销售也有好处。

　　因此韦湘认为，做实景楼盘，对房地产市场来说是一件好事，通过市民对楼盘景观、文化、服务和内涵进行一些社会评价，可在一定程度上促进房地产市场的良性发展。而实景楼盘销售，眼见为实的景观需要经受住购房者挑剔的眼光，对房开商的实力要求更高，有信誉、讲品质的品牌地产企业，将受到更多购房者欢迎，拥有更多市场份额。

　　学术方：

　　柳州楼盘景观日渐多元化

　　柳州楼盘景观经历了怎样的发展阶段？什么样的楼盘景观适合柳州？对柳州楼盘景观展开相关课题调研的学术人士，也在研讨会上提上各自的意见和建议。

　　昨天、今天、明天，看柳州楼盘景观变迁

　　广西工学院土木工程系副教授黄湘红在柳州房地产业从业10多年，她亲身经历了柳州房地产市场的三次发展盛况。

　　1978年—1991年，柳州是第一批房地产开发试点城市，当时红极一时的胜利小区可说是一个重要代表。该小区建造了全广西惟一的小区中心花园，有大片草地供人休闲，这样的景观一度成为当时地产开发的典范，也是楼盘景观的萌芽期。

　　1992年—2002年，柳州房地产市场被输入了新的血液。1992年初，柳州出现第一家中外合资的房地产企业，兴建了白云花园等一批新兴楼盘，在此其中还创造了几个历史之最：首先，开始使用样板房，其次银行开始办理按揭贷款。白云花园结合了上一时期大片草地一类的景观，还首创组团式开发，在楼与楼间栽种树木，柳州楼盘景观进入了绿化型景观时代。

　　1998年后，国家停止了住房分配，开始货币分配，这一现象给房产业掀起了高潮，楼市顿时风起云涌。雅儒花园、金色世纪、经典时代、鹿山花苑纷纷面世，经典时代的出现更是高潮中的高潮，从景观和配套上都创先河。当时的园林特色属于绿化观赏型。

　　2003年至今，柳州房地产市场更是百花齐放，风格各异。随着楼盘景观的多元化，现代性、生态、地域、文化、人文等5个因素将是今后楼盘景观设计的主导和原则。

　　教你如何挑选景观

　　许多购房者在挑选适合自己口味的楼盘景观的时候，都曾遇到这样的困惑：在居住了多年后，谁能保证这些景观不让自己感觉腻味，什么样的景观才是好景观呢？其实挑选楼盘景观也是有标准可依的，广西工学院艺术设计系环艺专业讲师陈波将景观设计的标准定位于“三境”——生境、画境和意境，市民们可通过这三点来判断景观的优劣。

　　首先，生境指的是生活环境，如医疗、教育、休闲、娱乐、消费等生活配套设施的设置是否齐全，是否符合自己的需要；其次，画境指的是景观所呈现出的画面是否美丽，这代表着楼盘形象，不可忽视；第三，意境是楼盘景观能否在人们心中历久弥香的关键因素，因为意境指的是楼盘景观所带来的人文气息是否符合购房者的精神生活，如用石头营造山的氛围、用水营造江的感觉、用树营造森林的绿色等，通过景观能表达出对生活的感悟和热爱，这样的景观意境就是比较好的立意。

　　陈波认为，通过这三条标准挑选出来的景观，无论是居住还是观赏，都能从各方面满足购房者的需要，避免出现因楼盘风格各异而带来的景观混淆。

　　设计方：

　　楼盘景观应拒绝炒作概念

　　楼盘景观设计是否与老百姓的实际需要脱节，景观是否存在概念炒作的嫌疑，这是柳州一些项目设计公司在进行景观项目核查过程中的一个主要方向，也是此次研讨会上热议的话题。

　　桂林宝资通建筑设计公司总经理刘军认为，炒作概念景观是房地产市场一个错误方向，别小看概念景观带来的“副作用”，一个不小心，也会栽一个大跟头。

　　刘军说，做实景楼盘，其用意便是杜绝炒作概念景观，概念景观分为两种，一是单纯作为销售卖点，夸大景观，给买房者造成假象，一旦假象被揭穿，陷入困扰的不仅是买房者，房开商也会有大麻烦；另一种是不计成本地进行景观建设，也不管人们是否需要，这种脱节式景观不仅不被人们接受，还会增加运营成本，最后倒霉的还是开发商自己。

　　广西商业建筑设计院院长彭凌也认为，炒作概念景观的想法并不实用，柳州本来就有很好的自然景观环境，充分利用自然景观来造景，稍加点缀，便是锦上添花，而那些能用少量的钱，打造出最具特色景观的才是最好的楼盘景观。同时，还需要提醒的是，目前柳州许多楼盘的景观都是开发商、设计部门根据各自的思维在创造，而不是实地调查老百姓的需求再来定位楼盘景观的设计，这样难免会造成脱节。不少楼盘景观仅仅具备观赏性，甚至将各种景观围起来不让接触，而人们无法参与的景观也不能算是成功景观。

　　地产商：

　　用心建造老百姓喜欢的景观房

　　楼盘景观的造价有高有低，其实到最后都会计算入购房成本中，如何制造出既实用又经济的景观，这也是节能社会的一个方向，在此次研讨会上，与会“十景”候选楼盘代表们也相互探讨了各自的经验和教训。

　　国信·凤起新都：

　　节能节约成本

　　该楼盘销售经理李怿婷说，楼盘景观如果建设得不好，不仅运营成本高，还会给业主今后的维护带来负担，由于大部分景观设计具有不可逆转性，因此景观设计的好坏对业主生活将会带来重大影响。

　　为节省运营成本和维护成本，该小区的水景建造利用抽水泵站和设在山顶的大型蓄水池，引柳江之水到金鸡山顶，同时利用小区北高南低的地形，让其顺着人工小溪流淌，形成独有的叠瀑飞泉，然后通过喷泉、溪流、湖面等多种形态的水体景观，最后将水引入溶洞，循环回流柳江，形成园内一个完整水系。

　　该楼盘工程师曾计算过，相比以自来水为水源的水景，这样建造的水景，其维护成本仅是前者的三分之一，大大节省了维护成本。

　　大美天第：

　　生态代替造景

　　“柳州自然景观多，开发商可多利用自然景观优势造景，节省人工造景的费用。”大美天第销售经理何涛说，由于毗邻大龙潭公园，大美天第的自然景观优势很明显，四周有山有树，因此在景观设计上以生态景观为主，减少人工景观的开凿痕迹，不仅节省了运营成本，也最大限度地保留了自然景观的美丽。

　　水天一：

　　柳州景观是最大资源

　　楼盘代表的发言也给今后的设计理念和购房者带来了重要的信息。水天一的经理黄冬林对柳州的自然景观津津乐道。黄冬林不是柳州人，但是在柳州生活了很长时间，不管去到哪里旅游，回来都是赞叹柳州的山水独好，是座特别有灵气的山水城，是一个“大盆景”。她说柳州是难得的山水环绕的城市，景是最大的资源，应借景进行有利开发。水天一的设计和理念突出放松和健康这一构想，他们的压轴盘将是新推出的江岸100，以观景和享受水岸生活等作为开发点。

　　票选者：

　　我们想住在这样的景观房子里

　　据统计，至4月1日止，通过填写投票表、电话、网络三条渠道参与龙城“十景”楼盘评比活动的票选者超过万人次，为了更好地了解柳州人喜欢怎样的景观房，本报从这些票选者中，挑选出10名热心人，参与此次研讨会。

　　会上，热心读者朱京鸿老人把房子看作是一件艺术品，配套设施的好坏是很重要的因素。柳江河是最大的卖点，引用国家总理温家宝的话就是“再也找不出像柳江河这样的江了”。老百姓还是比较注重山水情结的。

　　老人还给这次会议和本报提出了非常中肯的意见，例如，希望本报能增开给市民写楼房感受的板块，希望柳州能学习南宁的房博会等。

　　更多的热心市民，则表达了“用更少钱，建造更多适合柳州山水园林城景观楼房”的诉求。

　　今报记者李宁琳 黎静 李兵 实习生常婕/文