住房是广大市民关注的一大民生热点，“我现在是低保户，请问我什么时候能住到廉租房？”“我想购买一套二手住房，请问如何保证交易资金的安全？”6月11日，南宁市“科学发展网上谈”活动邀请到南宁市房产管理局局长冯炳浩，就广大网友关心的商品房交易、廉租住房申请、物业管理等等问题展开对话。

对话一：商品房

在购买商品房的时候，应该注意哪些问题

冯炳浩告诉网友，一是要查看商品房预售许可证，了解所购买的商品房是否属于核准预售的范围以内，售房人是否与《商品房预售许可证》上的预售人一致，如果不一致，则需要查看相关的售房委托书。如果购房人对《商品房预售许可证》存在疑问的，可登陆南宁市房产管理局政务网查看相关预售许可证的信息。

二是签定商品房买卖合同，推荐使用《南宁市商品房买卖合同》示范文本。购房人拿到合同样式后，在详细阅读合同条款、充分了解合同之前不要轻易支付购房定（订）金。根据有关法律规定，合同签订后30日内，售房人应将合同送南宁市房产管理局备案，购房人可根据需要到南宁市房产档案馆查询相关的备案信息。

三是在交付购房款要留意。为了保证商品房预售款专款用于商品房项目建设，商品房预售款应存入“商品房预售款专用账户”。该专用账户的监管银行及有关信息已在《商品房预售许可证》上注明，《南宁市商品房买卖合同》示范文本中对此亦有专门条款作出约定。购房人在交付购房款时，应确认购房款转入账户与专用账户一致，如果账户信息不一致的，购房人应予以拒绝并要求售房人予以更正。

“我想购买一套二手住房，请问如何保证交易资金的安全？”　　

南宁市房屋产权交易中心开设了存量房交易资金代存代付的便民服务，冯炳浩建议网友在二手房交易时通过“代存代付”来交易资金。具体操作方式是在签订合同后，买卖双方与南宁市房屋产权交易中心签订代存代付协议，由买方将购房款存入专用帐户，待房屋买卖转移登记办理完毕后，再申请将交易资金划转到卖方名下。

对话二：物业管理

“我入住的小区，物业公司动不动就收水电公摊，请问小区的水电公摊费有什么规定和标准？”

冯炳浩表示，目前南宁市没有统一的水电公摊计费标准，各小区的水电公摊情况各有不同，南宁市在《南宁市物业管理办法》规定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用的方式有三种：一是业主自用的向业主收取；二是公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取；三是物业服务企业使用的向物业服务企业收取。另外，根据《物权法》第八十条的规定：建筑物及其附属设施的费用分摊有约定的，按照约定；没有约定或是约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。冯炳浩分析，相当一部分老的小区因为没有装一户一表，所以水电费公摊损耗较大，对于这个问题，南宁市房产局会加强与供水供电部门联系，加快一户一表的改造。

“我已经入住某小区了，我什么时候可以组织成立业主大会?”

冯炳浩告诉他，根据《南宁市市物业管理办法》的第十二条相关规定，有50%以上的业主入住，达到物业交付使用的建筑面积达到50%以上、经20%以上业主书面申请，可以向在城区房管部门和街道办事处申请指导成立业主大会。　

“我家的天面漏水了，叫物业公司来修，但物业公司说没有维修资金，要业主凑足维修费用，否则没法修？这个问题怎么回事？”

冯炳浩解释，南宁市由于多种原因，一直没有建立专项维修资金制度，大部分小区都没有专项维修资金，涉及到物业共用部位、共用设施设备的维修都是根据维修情况由共有业主分推费用，维修经费无法确保的情况时有发生。“目前，南宁市正在加紧制定《南宁市物业专项维修资金管理办法》，上半年有望出台，有关问题将得到尽可能的解决。希望大家支持实施物业维修资金的专项管理。　”

物业企业收的电梯费是否是电梯的维修资金？电梯的日常检修要用维修资金吗？　

目前电梯每月收取的使用或维护费主要用于维护保养、养护材料、年安检费、综合保险费、人工费等。以确保电梯作为特种设备的日常安全运行。维修资金是由业主交纳的用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由于电梯的维修更新改造费用极高，因此在日常的维护运行上是另行收取电梯维护费或使用费，不在维修资金中列支。

对话三：廉租住房

“我现在是低保户，请问我什么时候能住到廉租房？”

冯炳浩解答道，直接入住廉租住房要具备以下条件：一是孤老、孤残、孤病、伤残军人、烈属或者丧失劳动能力的家庭；二是城市居民最低生活保障家庭；三是需要动迁安置的危旧直管公有住房的承租户；四是其他住房困难的特殊家庭。

南宁市廉租住房建设情况如何？有什么新的计划？

冯炳浩告诉大家，目前南宁市本级已建成廉租住房1232套，建筑面积6万平方米左右。其中江南大道111号“龙翔苑”廉租房小区共600套，建筑面积2.9万平方米；三塘镇“惠民安居.金桥苑”廉租房小区共632套，建筑面积3.1万平方米。在建项目有3个，分别为南宁市友谊路西侧廉租房项目、南宁市相思湖廉租房项目、南宁市华侨投资区廉租房项目，三个项目共建设廉租住房2323套，总建筑面积约12万平方米。此外，2009-2012年南宁市计划再新建廉租房项目3个凤岭北路廉租房小区、邕宁区廉租房项目、良庆区廉租房项目。

有些人入住廉租房后，条件已经不符合，如何保障新的申请人入住廉住房

冯炳浩表示，这是廉租住房保障实行动态管理的问题，房产局主要通过几种方式实施动态管理：一是利用南宁市房屋产权产籍信息系统的有利平台，将每个申请廉租住房保障的每个家庭成员姓名、身份证号码由审核部门到南宁市房屋产权交易中心进行产权信息查询比对，查看他处是否有住房，确保廉租住房保障的公平、公正；二是利用房产管理档案信息系统对已配租的保障对象进行年审；三是建立房产登记限制名单，对已配租的保障对象在未退出保障之前，不予办理任何房产登记手续；四是在日常工作中，加强抽查制度，由市级主管部门组织相关人员不定期进行抽查。 (谢琳琳)